«Вторичку покупать опасно, новостройка дешевле, а ремонт все равно делать» — примерно так рассуждают потенциальные покупатели жилья. И очень часто останавливают свой выбор на новостройке. А потом, бывает, обнаруживают, что новую квартиру надо не просто ремонтировать, но всё чаще и достраивать…
Новостройки и недостройки
Новая квартира — это всегда миллионы потраченных на нее рублей. Очень часто человек или семья покупает квартиру единственный раз в жизни. Естественно, за свои деньги люди ожидают увидеть как минимум жилье, пригодное для жизни. А получают голые стены, да еще и кривые, со щелями, с торчащей проводкой, без дверей и иногда без окон.
Всё чаще происходят случаи, которые раньше относились к разряду вопиющих . «В моей спальне уже натекло озеро. Вода пробила бороздки на стенах комнаты. Стена вся мокрая (не влажная, а мокрая). Какое уж там качество работ!? — негодует один из покупателей квартиры в новостройке подмосковного Королева. — Качество штукатурки и стяжки (вся потрескалась) уже не имеет значения! На кухне ситуация еще хуже, вода по проточенным от времени бороздкам стекает прямо в розетку! В места соединений электропроводки. Что происходит? Это отвратительная работа или проектный дефект? Возможно ли будет это устранить?»
По данным Стройкомплекса Москвы, с начала 2013 года поступило 10502 обращения с жалобами граждан на строительные дефекты в домах-новостройках. Больше всего жаловались в ЮЗАО (1730 обращений), меньше всего — в Зеленограде (70) и Южном административном округе (220).
Хотя обращений почти на 150 меньше, чем в прошлом году, нельзя сказать, что заметна какая-то явная положительная динамика. Проще говоря, строители, кажется, к своим клиентам прислушиваются не всегда.
Что же делать? Можно ли как-то подстраховаться, покупая квартиру? Как узнать заранее, какие дефекты застройщик обязан устранять за свой счет, а с какими придется бороться самому?
Внимание и наблюдение
Конечно, пока дом не готов, сложно судить о его состоянии в будущем. «Обычно покупатель не имеет профессиональных знаний и специального оборудования, чтобы самостоятельно оценить качество строительства или материалов. Поэтому сегодня репутация застройщика выходит на первый план: стоит посмотреть уже готовые проекты, оценить их, почитать отзывы людей, живущих в построенных этой компанией домах», — советует заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест» Алексей Уланов.
В этом совете есть большая доля истины. Ведь, например, панельные дома строятся сериями, которые изготавливаются на заводах по конвейерному принципу, а затем собираются специалистами той или иной компании. Поэтому можно изучить уже имеющиеся «продукты» того застройщика, у которого вы думаете покупать квартиру, и сделать соответствующие выводы. Дома одной серии едва ли будут сильно отличаться друг от друга, как внешне, так и с точки зрения «сборки».
Обращайте внимание на то, как представитель застройщика ведет себя с покупателями. Как в целом в компании выстроена линия контроля за качеством. Владимир Киреенко, генеральный директор компании «Сити XXI век», рассказал о своем опыте: «Недовольные качеством построенного жилья будут всегда, к этому застройщик должен быть готов. Поэтому, прежде чем дом будет сдан Госкомиссии, он должен пройти внутреннюю комиссию в самой компании, которая следит за качеством строительства. Кроме того, мы наши объекты, наряду с обязательной экспертизой, дополнительно отдаем на анализ в российские и даже западные консалтинговые компании. Например, в настоящий момент по одному из проектов планируем сотрудничество с немецкими экспертами. Нам нужно, чтобы нам указали на наши ошибки. Кстати, для этого мы сами создаем форумы наших соинвесторов, чтобы они общались, выявляли недостатки, сообщали о них нам. Хотя, признаюсь, поскольку у нас жилье монолитное, нам несколько проще: нет тех проблем, которые часто возникают с панельной застройкой — щели между плитами и тому подобное».
Но если вы уверены, что можно переплатить за монолит-кирпич и уберечься от всех неприятностей, то не спешите: при строительстве домов этого типа тоже возникают накладки. «В монолитных домах с облицовкой в полкирпича есть «фирменная» проблема — частичное разрушение и обрушение фасада из-за плохой связи наружной кирпичной стены с несущей монолитной. Если такое произошло однажды, скорее всего, это повторится еще не раз», — напоминает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».
Простые движенья
Самое элементарное, что можно и нужно сделать, — это исследовать построенную квартиру. «При осмотре новостройки в первую очередь обращайте внимание на очевидные факторы, которые видны невооруженным глазом и не требуют специальных знаний. Каково качество отделки, ровно ли установлены окна, кривые ли стены и полы, холодно ли в квартире, сложно ли дышать. Иногда по явному браку в отделке можно судить о качестве выполнения работ на всем проекте», — советует Алексей Уланов.
При этом помните, что вычислить абсолютно все недочеты вам все равно не удастся. Во-первых, в места, где сосредоточена как минимум половина потенциальных проблем (технические помещения с установленным оборудованием, подвал), обычного покупателя не пустят. А во-вторых, без строительного образования или хотя бы опыта покупки новостроек выявить дефекты дома крайне сложно, уверен Григорий Алтухов.
Что делать, если выявлены существенные недостатки? Анастасия Зикрянь, ведущий специалист юридического департамента Финансово-строительной корпорации «Лидер», рекомендует не отражать их в акте приема-передачи квартиры: «Это документ, как и договор купли-продажи, постоянного (не разового) действия. Он, как и договор, хранится в регистрационных органах постоянно и должен содержать в себе только минимально необходимую информацию: застройщик построил (проектные характеристики квартиры согласно договору) и передал по завершению строительства квартиру (разрешение на строительство, данные квартиры по БТИ) дольщику, который за квартиру полностью рассчитался (указываются суммы денежных средств)».
При этом, уточняет эксперт, обязательно при наличии в квартире существенных строительных недостатков при ее осмотре до подписания акта приема-передачи квартиры письменно сообщить об этом застройщику с указанием несоответствия квартиры конкретным СНиП и указать, что в случае приведения квартиры в соответствие согласно СНиП и договору (если в последнем есть какие-либо указания на качественные характеристики квартиры) акт приема-передачи квартиры будет дольщиком подписан. «Таким образом, вы сообщаете застройщику о его вине в невозможности вашего приема квартиры по акту приема-передачи», — заключает Анастасия Зикрянь.
Какие недостатки считать существенными?
К сожалению, субъективные оценки вроде «нравится — не нравится» во внимание приняты не будут. Придется изучить «Строительные нормы и правила» и убедиться, что предъявляемые к застройщику претензии — не фантазия придирчивого клиента.
В сданном доме это могут быть следующие недочеты:
— отсутствие снабжения энергоресурсами по постоянной схеме;
— отсутствие стенового ограждения;
— отсутствие остекления;
— отсутствие отделки в местах общего пользования;
— наличие сквозных отверстий (щелей);
— нецелостные оконные блоки и т. д.
При этом, подчеркивает Алексей Уланов, при покупке квартиры свободной планировки поле для предъявления претензий сужается, а при покупке квартиры с отделкой, наоборот, расширяется. Квартира с отделкой должна быть полностью пригодной для проживания и не требовать больше никаких строительных работ.
Где искать конструктивные и отделочные недостатки?
Согласно общепринятому порядку приёмки квартиры, вам лучше всего переходить от основных юридических моментов и от того, насколько качественно осуществляется снабжение квартиры всеми основными видами жилищно-коммунальных благ, к оснащению и отделке самой квартиры.
На что смотреть при приёмке квартир, кроме уже перечисленных факторов? Внимательно изучите стяжку, лоджии, балконы, окна и двери. Проверьте, чтобы по окончании всех строительных работ на территории квартиры не осталось никакого мусора, никакой грязи и пыли.
Прощупайте стены, если у вас возникнет малейшее сомнение в их качестве.
Проследите, чтобы в стенах не было трещин и других конструктивных дефектов.
Что касается отделки самой квартиры, то подавляющее большинство претензий при приёме-передаче квартиры связаны именно с отделочными работами. Не следует путать их с дизайном, который может субъективно понравиться или не понравиться – как уже упоминалось, это не может быть основанием для претензий.
В первую очередь речь идёт, конечно же, об основных оформительских и архитектурных аспектах. При обнаружении любых ошибок, допущенных строителями или рабочими, вы можете требовать их исправления: сюда не относятся капитальные строительные дефекты, а вот любые работы, которые можно выполнить в течение нескольких дней, вполне могут стать основанием для предъявления претензий застройщику. Причины таких последствий осмотр непрофессионалом конечно не выявит. Но уберечь себя от промерзающих стен, на которых из-за дефектов потом разрастается плесень, можно!
Куда и как жаловаться?
Первая инстанция, в которую нужно жаловаться на недоделки в квартире, — конечно, сам застройщик. Конечно же, все жалобы должны быть оформлены в письменном виде. При этом гарантийный срок предъявления претензий — пять лет с того момента, как между застройщиком и первым долевым соинвестором был подписан акт приема-передачи квартиры. Сразу хотелось бы уточнить: многие покупатели квартир наивно полагают, что для них сохраняется возможность гарантийного срока со стороны застройщика. Сразу поспешу разочаровать. Гарантийный срок, подразумевающей выявление и исправление недоделок и нарушений в строительстве на протяжении пяти лет, после сдачи застройщиком дома в эксплуатацию, является в большинстве случаев обычной декларацией о намерениях. Все исправления недостатков после сдачи дома в эксплуатацию — это трата средств застройщика. По сути убытки, которые несёт застройщик в данном бизнес-проекте. Поэтому застройщиками придуманы десятки способов, как избежать исполнения гарантийных обязательств.
Также эксперты советуют одновременно с жалобами застройщику информировать и управляющую организацию, чтобы ее сотрудники зафиксировали, что недочеты возникли не по вине хозяина квартиры, а являются именно строительными недостатками. Правда, если учесть, что во многих новостройках управляющая компания является дочерней структурой застройщика, надо быть начеку.
В вопиющих случаях помогает и обращение в прокуратуру. Но хочется верить, что все проблемы, если они у вас вдруг возникнут, разрешатся еще на этапе переговоров с застройщиком!
Автор : Алевтина Максимова.