На офисном рынке Москвы происходит настоящий обвал, пишет РБК со ссылкой на данные нескольких консалтинговых компаниях, помогающих владельцам бизнес-центров и их арендаторам договариваться друг с другом.
В престижных офисах класса А к началу 2015 года будет пустовать треть помещений, предупреждают они, это скажется на арендных ставках. Эксперты поясняют, что произошло падение спроса со стороны иностранных компаний.
Вакантность (доля свободных помещений в общей площади) в дорогих офисах класса А увеличилась с начала 2014 года на конец сентября сразу на 8,6 процентного пункта, до 25,8%, в классе B — выросла на 1,9 п.п., до 9,3%, свидетельствуют данные Colliers International. «Доля свободных площадей в офисах класса А достигла максимального уровня за всю историю московского офисного рынка», — утверждает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
«Хуже всего со сдачей офисов в аренду дела обстоят в «Москва-сити», — отмечает директор департамента аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. С ним согласен руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков: «В «Сити» сегодня пустует почти каждый третий офис, а если сделка по покупке башни «Эволюция» компанией «Транснефть» сорвется, то к концу года вакантность в этом деловом районе может вырасти до 40%».
Спрос на офисы падает с 2011 года, говорят эксперты. По данным Colliers International, вакантность в классе А к концу 2011-го составляла 13,4%, к концу 2013-го — уже 17,2%; было заметно, как арендаторы перетекают в менее дорогие помещения, отмечают в компании.
В 2015 год мы можем войти с уровнем вакантности в 34% в классе А и 14% в среднем по классу B, предупреждают Cushman & Wakefield. В Knight Frank прогнозируют рост до 32%.
Снижение спроса из-за нестабильной геополитической и экономической ситуации совпало со значительным объемом ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров, объясняют консультанты. «Иностранные компании, являющиеся основными арендаторами деловых комплексов класса А, не спешат расширять свой бизнес, а значит, не нуждаются в новых офисных площадях, — рассказывает Лосюков из Knight Frank. — На этом фоне усиливается конкуренция за арендатора». При этом за девять месяцев 2014-го было введено около 1 млн кв. м офисов, еще почти 400 тысяч. кв. м новых площадей ожидается в IV квартале.
Все это означает только одно — девелоперы новых офисных центров будут вынуждены заключать договоры по более низким ставкам, отмечают в JLL. Опрошенные РБК собственники офисных центров признают, что спрос на помещения на рынке снизился и при переговорах с арендаторами им приходится быть гибкими. Нередко в процессе переговоров потенциальный арендатор сейчас добивается дисконта в 10-15% от запрашиваемой ставки аренды делятся наблюдениями в CBRE.
«Власти считают, что ускорение роста ВВП России стоит ждать только в 2016 году, — напоминает Чуриков из JLL. — К тому времени и девелоперы сумеют несколько скорректировать свои планы по вводу новых площадей так, чтобы спрос мог поглотить новое предложение. Снижения вакантности нельзя ожидать раньше этого времени».
Москва в конце года должна выйти на рекорд по вводу новых ТЦ, но стоять они рискуют полупустыми
Москва готовится ввести в строй рекордный объем торговых площадей. Но никакой конкуренции за них не ожидается: действующие игроки рынка отмечают падение спроса, а новые появляться не спешат. Об этом пишет журнал «Коммерсант Деньги».
Как отмечает издание, с начала года в Москве появилось девять новых торговых центров: «Вегас Крокус Сити», GoodZone, «Весна», «Реутов Парк», «Водный», «Москворечье», «Отрада», МЦ и «Алфавит», и у всех существенные трудности с привлечением арендаторов. Однако до конца года в столице откроется еще несколько крупных торговых центров.
«Если все анонсированные проекты будут реализованы в срок, объем ввода новых площадей по итогам года превысит 750 тысяч кв. м, что станет рекордным показателем за всю историю рынка», — рассказывает Татьяна Ключинская из консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Даже поставив этот рекорд, Москва будет уступать по степени насыщенности торговыми площадями крупнейшим городам Европы, включая Санкт-Петербург.
Время для запуска новых торговых центров сейчас, мягко говоря, не самое удачное, отмечают эксперты. Нестабильная экономическая ситуация, резкое изменение курса валют и падение товарооборота (по некоторым данным, на 35-40%) привели к тому, что практически все арендаторы решили приостановить развитие. Главная задача для большинства — сохранить объемы бизнеса, а не нарастить его.
Скорее всего, будет усиливаться тенденция к большей лояльности в борьбе за арендаторов. «Вот, например, готовится к открытию «Авиа парк» на Ходынском поле. Это будет крупнейший молл в Европе, в нем заявлено 550 магазинов — почти столько же, сколько профессиональных игроков на рынке, — делится Николай Казанский, эксперт из Colliers International. — Очевидно, что заполучить такое количество арендаторов сейчас сложно, и ходят слухи, что уступки там колоссальные. Очевидно также, что инвесторы недостроенных торговых центров в этих условиях рады были бы остановить стройки, но делать уже нечего — и огромные финансовые затраты, и обязательства перед городом, и много чего еще».
Скидки для арендаторов, по идее, должны больше всего радовать потребителя. В Москве по сравнению со многими мировыми столицами арендные ставки всегда были очень высоки, и в этом чуть ли не главная причина московской дороговизны. Однако на фоне снижения покупательной способности эксперты прогнозируют на следующий год множество гулких полупустых торговых центров.
Эксперты уже сейчас отмечают, что россияне стали меньше покупать одежду, а fashion-ритейлеры уходят с рынка. С рынка исчезают сети и бренды как высокого сегмента, так и массмаркета. Однако однозначные выводы о полном упадке не позволяет делать выход на рынок новых международных игроков. За последние месяцы первые магазины в столице появились у итальянского бутика Isaia, у саксонской часовой мануфактуры A. Lange & Sohne, у магазина мебели и аксессуаров для дома Crate and Barrel и у магазина одежды и обуви Concept Store La Nipotina.
Несмотря на продуктовые санкции и трудности, связанные с антитабачным законом и правилами парковки, не так уж плохи дела и у рестораторов, пишет журнал. С одной стороны, в индустрии безусловный спад: в августе средний чек упал до 1,6 тысячи рублей, это на 27% меньше, чем в августе 2013-го, а посещаемость, по оценкам рестораторов, снизилась на 10-30%. Многие рестораны закрываются. С другой стороны, появляется не меньше новых ресторанов — и дорогих, и дешевых, отмечают эксперты. Но это в основном те предприниматели, которые решили сменить вид деятельности и ресторанный бизнес для них нов. Впрочем, никакого оптимизма рестораторы не испытывают и настроены на то, что спад в отрасли продолжится.
Иностранцы, массово покидающие РФ из-за санкций, обвалили рынок аренды элитной недвижимости в Москве
Сотрудники иностранных компаний, традиционно формировавшие основной спрос в сегменте дорогой аренды в Москве, массово покидают столицу России из-за сложной политико-экономической ситуации. Их отъезд начался еще летом этого года, а статистика начала осени только усугубила ситуацию.
Эксперты связывают ситуацию со снижением бизнес-активности иностранных компаний в России с санкциями из-за ее действий в отношении Украины. В частности, последняя волна санкций затронула нефтяную отрасль, что сказалось на многочисленных сотрудниках нефтяных иностранных компаний, в первую очередь — западноевропейских.
В связи с отъездом экспатов, которые составляли половину арендаторов всей элитной недвижимости Москвы — а в лучшие годы их доля доходила и до 80% — число предложений аренды возросло, а арендные ставки снизились.
Как сообщает РИА «Новости» со ссылкой на экспертов-риэлторов, спрос на долгосрочную элитную аренду в Москве уже снизился на 60%. Доля таких арендаторов в общем объеме текущих контрактов уменьшилась примерно вдвое.
Зачастую иностранные арендаторы освобождают квартиры и уезжают, даже не дожидаясь срока окончания аренды, несмотря на штрафные санкции со стороны собственников жилья за досрочное прекращение действия договора.
Большое количество свободных квартир появилось после отъезда иностранных арендаторов, прежде всего, в старом фонде в центре Москвы на традиционно облюбованных экспатами Патриарших прудах, Арбате, Красной Пресне, Плющихе. Падение спроса коснулось не только городского жилья, но и загородного: в таких эксклюзивных поселках, как «Росинка», «Ангелово» или Moscow Country Club уже нет никакого «листа ожидания».
Владельцам элитного жилья приходится менять и условия сдачи в аренду, причем с весьма ощутимым ущербом для себя: квартальная оплата меняется на ежемесячную, снижается арендная плата и так далее. Собственники даже соглашаются на 15-25% скидки. Время, требующееся собственникам для сдачи своей недвижимости, увеличилось минимум втрое.
В таких условиях многие владельцы элитных объектов предпочитают вообще снять предложение до лучших времен.
Как отмечает агентство, кризис на рынке элитной недвижимости заставил рантье даже продавать дорогую недвижимость в Москве, чтобы приобрести более дешевую: вместо одной большой квартиры в центре они покупают пять маленьких на окраине, где всегда есть спрос на дешевое жилье. К тому же такие квартиры требуют меньше вложений в отделку и обслуживание.
Массовый отъезд экспатов из Москвы изменил и саму структуру спроса на элитную недвижимость в столице. Доля арендуемых ими квартир в бюджете до 5 тысяч долларов снизилась почти в два раза — с 45% до 25%. Зато спрос на аренду в бюджете 10-15 тысяч долларов вырос в 1,5 раза, а от 15 тысяч долларов – в три раза. Как утверждают риэлторы, это произошло за счет богатых украинцев, которые перебрались в Россию по причине ухудшающейся экономической ситуации у себя на родине. Многие украинцы арендовали элитное жилье в районе «золотой мили», а также в Тверском районе. К сентябрю нахлынула вторая волна арендаторов из Украины. Это уже ближайшее окружение украинской элиты – родственники и друзья, зачастую с детьми.
Касаясь дальнейшего развития ситуации на рынке элитного жилья, эксперты, опрошенные РИА «Новости», заявили, что тенденция к снижению ставок аренды сохранится как минимум до конца 2015 года.
Здесь были бутики, а ныне пустые витрины: с центральных улиц Москвы и Петербурга стали исчезать брендовые магазины, теряющие покупателей
На главных торговых улицах Москвы и Петербурга — Тверской и Невском проспекте — в этом году начали активно закрываться магазины. Риэлторы так и не могут найти новых операторов. Сами продавцы жалуются на растущую стоимость аренды и весомое снижение покупательского трафика. По заверениям экспертов, случаи не сильно распространенные, но тенденция обещает только укрепляться.
Так, «Фонтанка.ru» насчитала на Невском проспекте порядка 20 пустующих помещений, предлагаемых для аренды или покупки. На нескольких еще остались вывески находившихся здесь ранее брендов. Неподалеку от пересечения Невского и Лиговского проспектов два бренда пишут о своем переезде в ТЦ «Галерея». По вывеске на здании по Невскому, 112 можно определить, что недавно здесь находился магазин датской обувной компании Ecco. В самой компании не раскрыли, переехал ли магазин или закрылся совсем.
Количество свободных и предлагаемых для аренды площадей на Невском между площадями Восстания и Александра Невского тоже непрерывно растет. Попадаются помещения с вывесками магазинов мужской и женской одежды. Например, на Невском, 162 недавно закрылся магазин обуви и аксессуаров Andare Avanti, открытый весной этого года. На еще одной петербургской «улице бутиков» — Большом проспекте Петроградской стороны — корреспондент «Фонтанки» насчитал около десяти помещений, приглашающих новых арендаторов.
В петербургском отделении консалтинговой компании Colliers International свободные витрины в центре города объяснили исторической немногочисленностью премиальных товаров в сегменте стрит-ритейла. В то же время управляющий партнер London Real Invest Игорь Горский наблюдает закрытие брендовых магазинов на «околоцентральных» улицах Петербурга. «Договоры прекращают арендаторы в Выборгском и Калининском районах», — рассказал эксперт. Названия магазинов он не привел, так как об анонимности просят сами арендаторы. Дальше, по словам Горского, количество расторгнутых договоров аренды будет только возрастать.
Кроме падения курса рубля, к закрытиям магазинов одежды подталкивает экономическая неопределенность: «Люди в основном озабочены не тем, что будут завтра одевать, а тем, что будут есть». Главная причина закрытий сегодня — политика. Только с изменением вектора на международной арене тенденция сможет измениться. А пока охлаждение бьет как по России, так и по Европе, считает Горский.
Что касается Тверской, то с начала года из арендованных помещений на главной торговой улице Москвы выехали 18 магазинов и ресторанов, пишет РБК. У каждой из «съехавших» компаний были свои причины для такого решения, но при этом все они ссылаются на непосильные арендные ставки и снижение количества покупателей.
Арендодатели не хотят замечать сократившегося покупательского трафика, продолжая задирать цену аренды, сожалеет гендиректор компании «ПанКлуб», официального представителя Pandora, Ольга Еремеева. «В последние годы развивать в центре Москвы формат street retail становится все сложнее из-за невозможности покупателям парковаться в непосредственной близости к магазинам», — поясняет она. Магазин Pandora недавно закрылся на Тверской, 23.
Число вакантных помещений в центре Москвы серьезно растет с весны, рассказали РБК несколько ретейлеров и консультантов, специализирующихся на коммерческой недвижимости. «Банки лишаются лицензий, общепит страдает от запрета на курение в общественных местах, плюс локальные проблемы — например, с новыми стандартами веранд», — объясняет партнер «Магазина Магазинов» Диана Зазнобина. В конце 2013 года — начале 2014-го подошел срок переподписания многих пятилетних договоров аренды, напоминает она.
По данным JLL, максимальная ставка аренды на Тверской улице сегодня составляет 3,5 тысячи долларов за 1 кв. м в год, на Пятницкой — 5 тысяч долларов, в Столешниковом переулке — 7 тысяч долларов.
Автор : Андрей Марченко, специально для «Сила в Движении»