Риэлторы планируют заработать на клиентах с помощью аэротакси и совместных предприятий

Можно ли с помощью инновационных технологий оживить стагнирующий российский рынок недвижимости и сколько за это в конечном итоге заплатят простые граждане? Ответить на эти вопросы попытались эксперты на прошедшем недавно под эгидой Института современной урбанистики «круглом столе».
Три кита успешных продаж
Елена Гогоберидзе, директор по связям с общественностью компании «БЭСТ-Новострой», комментируя итоги проведенного среди девелоперских и риэлторских компаний опроса, отметила одну интересную деталь: практически все участники рынка не имеют четкого представления о том, что должны представлять собой инновации в сфере строительства и реализации жилья. Треть респондентов, подчеркнула эксперт, считает, что этот термин напрямую связан только с сокращением финансовых затрат при возведении объектов, а менее половины опрошенных (40%) уверены, что в данном случае речь идет о повышении их потребительских качеств.
«Наибольшие перспективы инновации имеют в сфере непосредственного возведения жилых комплексов и многоквартирных домов», – таково мнение Алексея Полякова, председателя российского отделения Всемирного Совета по экологическому строительству (WorldGBS). Российским девелоперам, считает он, необходимо делать упор на такой критерий, как экологическое строительство. Та же Москва уже постепенно поворачивается лицом к этой проблеме, отметил Поляков, а значит, инициативы в этой области будут прекрасно укладываться в рамки утвержденной 10 июля Сергеем Собяниным новой экологической политики мегаполиса на период до 2030 года.
К мнению Александра Полякова присоединились Дмитрий Березуцкий, председатель правления ассоциации «GreenСтрой», и бывший вице-мэр Новосибирска (ныне – руководитель центра экономического развития РАН, глава московской комиссии по инновационным закупкам) Иван Стариков.

Первый подчеркнул, что в данный момент ассоциация разрабатывает единый стандарт экологичности для строительных материалов. Второй уверил, что, согласно положениям принятой спецпрограммы, к 2020 году порядка 20% от общего объема госзакупок будут составлять именно инновации.
На первый взгляд кажется, что данная позиция экспертов вполне оправдана. Но мнение специалистов, всю сознательную жизнь проведших на стройках, довольно критично. Вот что говорит Александр Гладышев, экс-прораб одного из подмосковных домостроительных комбинатов:
— Строительные компании ведут разговор об инновациях уже не один десяток лет. На деле же все сводится к элементарному копированию технологий, давным-давно внедренных и опробованных за рубежом. И то, что в развитых странах уже лет 10-15 является нормой, у нас преподносится как сногсшибательное новшество. Само собой разумеется, эта якобы «новая» технология дает прекрасный повод застройщикам повышать цены на жилье для конечных покупателей.

Что же касается разработки «зеленых стандартов», то здесь тоже далеко не все так гладко. Самые экологичные материалы – те, что проверены временем, камень, кирпич и дерево. Что тут можно нового придумать? Строить из земли? Конечно, можно разработать какую-то новую присадку для повышения, скажем, схватывания бетона. Но я считаю, что, во-первых, вряд ли девелоперы будут вкладывать реальные деньги в это дело, а, во-вторых, на конечном качестве здания это вряд ли скажется кардинально. Скорее, подобные наработки будут использоваться в качестве рекламных и (т.е. «дутых» прим. авт.), опять же, станут поводом в очередной раз взвинтить цены.
В этих словах, несомненно, есть определенная доля истины. К тому же, если внимательно присмотреться к положениям московской экологической программы, можно заметить, что акценты в ней сосредоточены в первую очередь на сохранении и восстановлении природных биосистем. Принимая во внимание, что в границах мегаполиса идет нешуточная борьба за каждый пригодный для застройки кусок земли, а коммерческое строительство ведется даже на территории ландшафтных заказников (яркий пример – парк в Митино), ее выполнение будет достаточно проблематично. В этом свете уже не столь важно, с примесями или без примесей кирпичи будут укладываться в заповедных местах.
Участники круглого стола также сошлись во мнении, что не менее важным для инноваций плацдармом становится организуемая в рамках комплексной застройки территории транспортная инфраструктура конкретной локации. В частности, Константин Королев, представитель инвестиционной компании NAI Becar, высказал мнение, что на смену стандартной практики обустройства дорог должно прийти строительство линий легкорельсового транспорта(ЛРТ). Подобный транспорт тих и совершенно безопасен для пешеходов, что обеспечивает рост его популярности во многих крупных городах мира.

Королев также уточнил: в Москве в настоящее время несколько подобных проектов уже проходят стадию разработки. Он не исключил вероятности того, что один-два действующих участка ЛРТ могут появиться в мегаполисе, правда, произойдет это не ранее 2025 года.

Быстрее, размышляет представитель компании «Аэросоюз» Денис Евцихевич, в столице и других российских городах-миллионниках сможет функционировать воздушное такси. Как заявил эксперт, несмотря на отсутствие необходимой инфраструктуры, к 2019 году компания все же планирует возвести по всей стране порядка 40 вертолетных центров. Это, считает Эвелина Ишметова, заместитель гендиректора Russian Research Group, станет хорошим подспорьем для торговых центров в борьбе за покупательские потоки:
— Особых «фишек» у ТЦ, которые давно уже перестали быть просто торговыми точками, сейчас крайне мало. А вертолетные центры могут оживить семейный досуг. Например, пока мама совершает необходимые покупки, папа с ребенком может полетать за отдельную плату на вертолете. Это очень хорошая альтернатива типовой детской комнате.
Слова экспертов звучат достаточно красиво. Но здесь просматриваются два отнюдь немаленьких «но».
Во-первых, учитывая сроки и объемы реализации в столице проектов ЛРТ, озвученные Константином Королевым, пожалуй, к тому времени легкорельсовый транспорт уже перестанет быть по-настоящему инновацией. Кроме того, в Москве уже сейчас имеются проекты запуска скоростного трамвая вдоль Шоссе Энтузиастов, в Бирюлево, действует монорельсовый путь в Останкино, метрополитен продолжает работы по расширению проекта легкого метро.
Во-вторых, полеты в воздушном пространстве столицы возможны только по специальным разрешениям. Хотя Денис Евцихевич и уверяет, что активное взаимодействие «Аэросоюза» с госструктурами по вопросу разрешения пролетов над городом даст результаты уже в 2015-2016 годах, в это верится все же с трудом. Нормативная база для такой деятельности практически не проработана, а внушительное количество военных и иных закрытых объектов в мегаполисе сильно усложняет ситуацию. Плюс ко всему, уверяют многие эксперты от авиации, довольно высока и минимальная стоимость одного летного часа геликоптера – порядка 20 тысяч рублей. И это еще без учета амортизаций на техническое обслуживание воздушного судна.

Гораздо больше шансов на «запуск в серию», по мнению «Свободной Прессы», имеет ноу-хау, разработанную пару лет назад специалистами «Метриум Групп». Суть его раскрыла гендиректор компании Мария Литинецкая. Риэлтор вместе с девелопером образует совместное предприятие (СП) с соблюдением всех действующих юридических норм. Застройщику при этом отводится роль мажоритарного акционера (с долей акций не ниже 51%), а в качестве миноритария выступает агентство. Эта модель, уверяет Литинецкая, особенно эффективна в том случае, если девелопером проекта выступает компания, для которой строительство жилья не является единственным профильным бизнесом, а также фирмы-новички и застройщики, работающие одновременно максимум с четырьмя проектами.

Тогда СП берет на себя решение всех вопросов, связанных с позиционированием проекта на рынке и оформлением сделок. Эта схема позволяет застройщику существенно экономить при оформлении прав собственности на объект и постановки его на кадастровый учет. «В результате, – говорит положительно оценивающий подобную инновацию представитель компании «Сити XXI век» Юрий Печников, – получается проект хорошего уровня с массой креативных идей, которые положительно воспринимаются конечными покупателями».
Впрочем, многие независимые риэлторы довольно пессимистично и весьма реалистично смотрят на эту идею. Вот что, например, думает по этому поводу подмосковный агент Кирилл Морозов:
— Раньше всем было ясно – непосредственно у застройщика приобрести квартиру можно было всегда дешевле. Потому что из схемы практически исключались посредники. Теперь, если девелоперы начнут в массовом порядке работать по таким схемам, они появятся как класс. Лишнее звено в цепочке неизбежно приведет если не к прямому повышению стоимости квартир в новостройках, то как минимум к увеличению затрат на оформление. Потому что свою комиссию риэлтор никогда не упустит. Что греха таить, на этом держится практически весь бизнес в недвижимости. Никогда не поверю, что риэлторская компания добровольно пойдет на снижение комиссионных, а застройщик согласится делиться дивидендами с кем-то еще.

Значит, в дело вступит классическая для России тактика перекладывания затрат на плечи покупателя. Не исключено, что такая система вскоре приживется еще и в сфере долевого строительства. А вообще, любые разговоры об инновациях в этой сфере мне напоминают один известный анекдот, когда ученик отвечает учительнице: «Мой папа говорит, что бы в мире не происходило, водка обязательно подорожает».

Автор : Андрей Захарченко.