Ну и зачем такой бетон, стоящий в 3-4 раза больше чем он должен стоить в сравнении с уровнем доходов? Качество стройки — дерьмо, процентная ставка по ипотеке — высокая, никаких гарантий от мошенничества так и не внедрено. Лучше снимать, чем покупать.

Более 20% сделок на рынке недвижимости совершаются с участием черных риелторов, при этом 5% сделок с недвижимостью в Москве оспаривается из-за мошеннических действий продавцов. Такие цифры назвала сегодня на конференции первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елена Николаева, передает «РИА-Недвижимость».

В Санкт-Петербурге и Ленобласти, по данным депутата, около 5% заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. «Это является признаками того, что в риелторской деятельности не все в порядке. При этом риелторы получают комиссионное вознаграждение за информационные услуги», — цитирует «РИА-Недвижимость» слова Елены Николаевой.

Законопроект о регулировании риелторской деятельности может быть внесен в Госдуму уже осенью. Он описывает деятельность таких компаний и само понятие агента недвижимости, а также предполагает введение саморегулирования с ответственностью других участников рынка, пояснила депутат. «В настоящий момент профсообщество настолько страдает от работы так называемых черных риелторов, что готово ограничить свои доходы ради наведения порядка в этой сфере», — сообщила журналистам Елена Николаева.

В апреле президент РФ Владимир Путин заявил о том, что риелторская деятельность требует более жесткого регулирования. По его мнению, нужно если не лицензировать, то предъявлять требования к контролирующим ее организациям. По словам президента, проблемы в сфере контроля риелторской сферы существуют, и их решением необходимо заняться.

Система лицензирования риелторских компаний и частных лиц была отменена в России в 2002 году. На ее смену пришла система добровольной сертификации компаний, суть которой в следующем. Риелторские агентства, которые выступают за прозрачный рынок и честную конкуренцию, становятся участниками профессиональных объединений на федеральном (Российская гильдия риелторов) или региональном уровнях (в Москве — Московская ассоциация риелторов). В рамках этих партнерств компании получают сертификаты соответствия требованиям и профстандартам, которые сообща устанавливают. А также проводят квалификационную аттестацию и переаттестацию всех агентов и брокеров. Все данные о сертифицированных компаниях и аттестованных специалистах рынка недвижимости сводятся в единый реестр.

Существующий в России порядок сертификации предполагает обязательное страхование профессиональной ответственности. Цена страховки как минимум должна покрывать среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в регионе, где осуществляет свою деятельность агентство недвижимости (в Москве — 10 млн руб.).

С РЫНКА МОСКВЫ МОЖЕТ УЙТИ ОКОЛО 200 ЗАСТРОЙЩИКОВ

Несмотря на экономические проблемы у девелоперов, столичные власти обещают, что все начатые стройки будут доведены до конца.

В течение двух лет с рынка строительства жилья в Москве могут уйти около 200 застройщиков. Такой прогноз сделал в интервью информационному агентству Rambler глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «В течение двух лет могут уйти около 200 застройщиков. Строящихся объектов это не коснется, все в любом случае будет достроено. Уйдут неначатые объекты либо их передадут крупным инвесторам. Из 420 проектов останется около половины», — заявил он в интервью.

Предложение жилья в ближайшие три года на территории Москвы, по прогнозу чиновника, не будет уменьшаться. Сейчас городом совместно с застройщиками согласовано возведение около 30 млн кв. м. жилой недвижимости. В то же время, по мнению главы Москомстройинвеста, динамика цен на столичное жилье очень мало зависит от объема предложения. «В Москве этот экономический закон не работает. Инвестор понимает, что спрос всегда есть. Интерес к квадратным метрам в Москве неэластичный. Это как спрос на хлеб: даже если хлеба становится больше, цена не падает. И наоборот, даже если хлеб дорожает, он все равно продается», — пояснил в интервью Константин Тимофеев.

То есть хлеб должен очень быстро дорожать? Гы… Как раз дорогой хлеб продается очень плохо. Хотя все полки супермаркетов им завалены.
Застройщики имбецлы. Вместо того чтобы опустить цены на 30% сейчас они будут вынуждены уронить их на 60% но на год позже.

Константин Тимофеев, а не пора ли в отставку такому гению, который мало того не отличает эластичный спрос от неэластичного. Так еще и путает основы производства со строительством, а так же по его мнению в хлеб , как и в квартиру инвестируют, так что идя в магазин помните вы купите не еду, а инвестиции, удачи вам перепродать хлеб хотя бы через неделю. ну и конечно защита дду, что еще ждать от любителей пирамид.

Да, отнести недвижку к товарам неэластичного спроса,еще и сравнив с хлебом это конечно надо очень постараться. А высказывание о том, что спрос есть всегда. Спрос (т.е по сути в желание купить) конечно есть, но вот денег нет. Поэтому и имеет значение только платежеспособный спрос. Но такие мелочи товарища Тимофеева не интересуют.

Кстати, насколько рынок жилья якобы «неэластичный» … По факту один из факторов нынешнего состояния — задранный не по ситуации ценник. Учитывая, что сделки происходят сегодня практически исключительно лишь при дисконте (снижении цены), а так же, как показала практика «черной пятницы», продажи вполне неплохо активизируются при снижении ниже привычных 10-12%, то высокая эластичность спроса по цене — на лицо.

Казалось бы — сделайте цены нормальными, рыночными — и рынок сам оживет, очистится сбросив баланс неэффективных конторок. Ан нет… не могут (обоснованно боятся последствий)… загнали себя в трясину и активно ломятся глубже на «ипотечных костылях»…

ЦЕНТРОБАНК: ОБЪЕМ ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ СОКРАТИТСЯ НА 30–40% В 2015 ГОДУ

Объем ипотечных кредитов, предоставленных российскими банками в 2015 году, может сократиться на 30–40% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года, говорится в материалах Центробанка РФ.

Такое снижение прогнозируется с учетом программы субсидирования процентной ставки, направленной на поддержку жилищного кредитования.

В обзоре финансовой стабильности отмечается, что ужесточение требований при кредитовании в совокупности с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам привело к снижению спроса на данный вид кредитования в первом квартале 2015 года. По данным Банка России, уже в январе 2015 года объем предоставленных рублевых кредитов был на 10% меньше аналогичного периода 2014 года. За январь-февраль снижение составило 25%, а по итогам первого квартала — 35%. Новые кредиты выдаются с первоначальным взносом более 20%.

При этом, несмотря на сокращение спроса на ипотечные кредиты в 2015 году, снижение цен на жилую недвижимость будет умеренным, считают в Банке России. Эксперты связывают это с тем, что, во-первых, рост цен в предыдущие периоды был ограниченным, то есть не наблюдалось ценового «пузыря» на рынке недвижимости. «Во‑вторых, застройщики могут ограничить предложение на рынке нового жилья (как это было в кризис 2008–2009 годов)», — поясняется в обзоре ЦБ.

В материале отмечается, что рынок ипотечного кредитования переходит в новую фазу: кредитная экспансия в данном сегменте сменяется периодом ужесточения требований к потенциальным заемщикам. В условиях снижения реальных доходов населения и роста безработицы ожидается увеличение доли «плохих» ссуд в портфелях банков.

ЗАЯВЛЕННЫЕ ЦЕНЫ НА НОВОСТРОЙКИ ОТЛИЧАЮТСЯ ОТ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК НА 10%

Реальные цены сделок в бюджетных новостройках Московского региона на 10–12% ниже заявленной стоимости. Такие цифры, в частности, приводят в риелторской компании «НДВ-Недвижимость» и девелоперской «Химки Групп».

«Реальные цены ниже заявленных из-за маркетинговой политики застройщиков, которая предусматривает различные акции, скидки, спецпредложения», — говорит партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Застройщики предоставляют различные скидки и акции при покупке квартиры. На данный момент уровень скидок в новостройках экономкласса достигает 10%», — комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

Однако не все участники рынка считают, что скидки продержатся на рынке долгое время. «Большинство строительных компаний уже почти исчерпали накопленный во время ажиотажного спроса в декабре 2014 года «жирок», который позволял удерживать или снижать цены», —отмечает директор департамента маркетинга и продаж девелоперской компании «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. Активизация спроса, на которую надеется Пантелеймонов, неизбежно приведет к постепенному закрытию дисконтных программ, запущенных застройщиками в массовом порядке в начале года. «Застройщики качественных жилых комплексов все меньше нуждаются в дополнительных способах привлечения покупателей», — отмечает он.

Логика товарища из Лидер Групп конечно поражает — накопленный жирок проели, но это приведет не к тому, что цены по идее должны еще больше снижаться, чтобы получать хоть какой-то кэш на поддержание штанов, а наоборот к тому, что скидки и акции прекратятся. Т.к тов.. Пантелеймонов надеется на активизацию спроса. То что объективных факторов, которые могут привести даже к сохранению спроса не текущем уровне. не говоря уж об активизации становится все меньше, это видимо никого не волнует. Ох уж эта надежда на авось. А вдруг пронесет…. Вот он образец антикризисной стратегии по российски. Почему то кажется, что такие вот застройщики «оптимисты» будут стоять первыми в очереди на банкротство.

В Питере эту гнилую конторку, строящую полный шлак с кучей косяков и задержек заслуженно зовут «Лидер Труп».

Многие застройщики действительно продолжают надеяться на абстрактное оживление спроса, основанное на собственных же мантрах про то, что неудовлетворенный спрос на жилье в России был есть и будет. Другой вопрос, что с реальность все равно придется столкнуться рано или поздно…..

В данный момент времени (2015 год, Россия) вкладываться в новое строительство-чрезвычайно рискованное мероприятие. Издержки строительства растут, спрос на недвижимость падает… А после банкротства крупнейшего застройщика СУ-155 считаю вложения в эту сферу вообще бессмысленным. Добавляется риск потери вложенных средств. И ради чего? Ради того, что покупатель покупает в новостройке дешевле квартиру на 10%?? При сдаче объекта через год, полтора…. когда стоимость этих денег уже тоже изменилась за эти год -полтора… Это противоречие (цены, издержки-спрос) в Петербурге вызвало целую волну банкротств среди крупных и средних застройщиков в конце 2014-2015.

С начала вложения дольщиком денежных средств в стройку и окончанием строительства проходит около 2 лет. За это время деньги изменяют свою стоимость на 25-35%.
Издержки строительства возрастают (административные, коррупционные, технические, присоединения к электросетям, проектные и т.д.). Спрос же в 2015 году наоборот стал существенно меньше вследствие падения реальных доходов а также роста розничных потребительских и товарных цен. Расходы на рекламу и продвижение по реализации проекта (строящегося комплекса) теперь для застройщика должна обходиться в 3-5 раз дороже, нежели даже год назад.

Цены на строящиеся квартиры все застройщики стараются сделать ниже и конкурентно способнее, а издержки при этом только растут. Маржа, норма прибыли для всех застройщиков падает. Выживет только тот застройщик, который имеет раскрученное имя и имеет собственные мощности по производству, что позволит ему снизить итоговую стоимость строительных материалов заложенных в итоговую стоимость квартиры. И конечно такой застройщик «вытянет» на больших объемах жертвуя каким-то % ради сохранения общей массы прибыли. Есть шансы на выживание у застройщиков, которые взяли пятна под застройку в очень привлекательных местах. Застройщики же типового жилья, осуществляющие небольшую застройку (2-3 дома) попадают в зону риска. Противоречие между хронической недогрузкой реализации проекта и постоянного растущими издержками в России обычно выливается в бегство учредителей строительных компаний за рубеж с деньгами дольщиков.

Сейчас риск недостроя так велик, что он покрывает все остальные риски.

На рынке новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья в настоящее время продается около 5,8 млн кв. м квартир и апартаментов (без учета элитного жилья в центре Москвы). Это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости (см. график), говорится в аналитических материалах консалтинговой компании «ИРН-Консалтинг».

«За 10 лет предложение новостроек в Москве сократилось примерно на 44%. Однако рынок жилья Московского региона в целом этого практически не заметил — дефицит нового жилья в Старой Москве с лихвой компенсируют территории за МКАД, на которые теперь приходится примерно 90% от общего объема предложения жилой многоэтажной недвижимости в столичном регионе», — отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. 

Примечательно, что, в отличие от кризиса 2008–2009 годов, когда девелоперская активность упала практически до нуля, сейчас застройщики продолжают анонсировать и выводить на рынок все новые проекты по строительству жилья в Москве. В столице анонсированы масштабные проекты по застройке промзон (по оценке Est-a-Tet, на промышленных территориях предполагается реализация более 5 млн кв. м жилой недвижимости до 2020 года). Из числа последних крупных проектов в Подмосковье можно выделить:

• «Мегаполис» в Восточном административном округе (650 тыс. кв. м жилья; в мае 2015-го начались работы на стройплощадке);
• «Японский квартал» в Мякининской пойме Москвы-реки (300 тыс. кв. м жилья до 2020 г.);
• «Середнево» на Киевском шоссе в Новой Москве (900 тыс. кв. м);
• Рублево-Архангельское на западе Новой Москвы (2,6 млн кв. м);
• проект в деревне Ямонтово на Калужском шоссе в Новой Москве (500 тыс. кв. м);
• Ильинское-Усово в Красногорском районе Подмосковья (1,73 млн кв. м в 2015–2025 гг.);
• «Новоград Павлино» в подмосковном Железнодорожном (811,3 тыс. кв. м, продажи открыты в апреле 2015 г.).

И все это происходит на фоне падения доходов населения (реальные зарплаты за январь — апрель упали на 10%) и, как следствие, платежеспособного спроса на жилье, дороговизны проектного финансирования и т. п.

КУПИТЬ ИЛИ ПРОДАТЬ: ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА ЖИЛЬЕ ПОСЛЕ ПАДЕНИЯ РУБЛЯ

Вначале августа официальный курс евро достиг максимума за последние пять месяцев, приблизившись к отметке 69 руб. Последний раз евро поднимался выше этого рубежа в марте 2015 года. Официальный курс доллара в августе также превысил отметку в 60 руб. (курс доллара на 5 августа установлен ЦБ на уровне 62,9 руб).

Рынок недвижимости пока никак не отреагировал на снижение курсов валют – обычно лаг реагирования составляет не менее двух месяцев. Редакция «РБК-Недвижимости» спросила у экспертов и участников рынка, что и когда делать с недвижимостью.

# 1. Что будет с ценами на жилье в связи с падением рубля?

# 2. Выгодно ли сейчас продавать квартиру?

# 3. Когда покупать квартиру (для жизни и, наоборот, в инвестиционных целях)? И где выгоднее покупать – на вторичном рынке (потому что есть скидки) или в новостройке (потому что есть субсидированная ипотека)?

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость»

Около 80% июльских продаж на московском вторичном рынке жилья прошли с дисконтом – за 10 лет такого еще не было. Покупатели ждут скидок на уровне 10–15% от среднерыночной стоимости объекта. Сейчас рынок жив тем, что значительная часть продавцов принимает эти ожидания и принципиально готова к торгу. Другая часть надеется на осень – начало делового сезона. Не думаю, что осень окажется «золотой» и мы увидим рекордные скачки спроса и цен, ведь не исчезли фундаментальные причины сокращения числа покупателей: люди экономят, у них нет уверенности в стабильности своего материального положения. Другое дело, что уже сформировался определенный отложенный спрос, свою роль сыграет и сезонный фактор. К тому же есть тенденция к ослаблению рубля.

Если у человека есть необходимость и возможность купить квартиру сейчас, то нужно это делать. Если откладывать сделку в ожидании гипотетической прибыли, можно не успеть воспользоваться желаемыми возможностями.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru)

1. Долларовый индекс стремительно падает, рублевый топчется на месте. Продавцы тянут до осени, надеясь на активизацию спроса. Мы считаем, что активизации не будет, поэтому осенью мы увидим снижение рублевых цен.

# 2. Да. В среднесрочной перспективе квартиры станут дешевле.

# 3. Надо не покупать, а искать. Нужно отслеживать рынок, и при появлении интересных предложений с хорошими скидками сразу заключать сделку. Если же продавцы продолжат удерживать неадекватные цены, то останется только ждать.

Репченко остается единственным вменяемым экспертом от недвижимости. Кстати и в прошлый кризис давал самые адекватные комментарии.
У Шломы тоже есть пара здравых мыслей. Про остальных все понятно -работа у них такая. Будут гнать бодягу о том, что этот год уже потерян, но уже после новогодних праздников будет рост, молочные реки и кисельные берега.

Те кто остались при деньгах точно не будут покупать по нынешним ценам. Они для того при деньгах и оставались, что бы получить выгоду от умирающего рынка. Да и таких людей мало, что бы серьезно повлиять на баланс спроса.

Все кто имел сбережения и потерял доверие к рублю, уже ушли в доллар или другие валюты. Желание улучшить условия у населения безусловно есть, но для этого как раз и будут ждать реального снижения цен. Даже скромные проценты по валютным вкладам выгодней и уж намного проще чем сомнительное мероприятие под названием «купить и сдавать».

Ничто не удержит рынок от дальнейшего падения.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении».