С 1 января получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома станет дороже и сложнее. Федеральное правительство придумало целую систему препятствий, которая не допустит на рынок слишком рискованные объекты. Тем не менее обманутые дольщики будут появляться и в дальнейшем. Учитывая общую экономическую ситуацию, стагнацию экономики, резкий спад покупательной способности, закономерно ведущий к резкому ухудшению на рынке строительства жилья и коммерческой недвижимости, количество обманутых дольщиков не только не уменьшится, но и продолжит расти ускоряющимися темпами. Правда, попасть в официальный реестр пострадавших, а следовательно, рассчитывать на помощь государства смогут считанные единицы.

Дайте гарантию или хотя бы её иллюзию

Начиная со следующего года девелопер, привлекающий средства физических лиц, должен будет предоставить им дополнительную финансовую гарантию. В противном случае он не получит разрешение на строительство и не сможет продлить выданное ранее. К тому же он не сможет заключить с соинвестором договор долевого участия, вернее, такой договор не зарегистрирует Росреестр.

В его распоряжении три варианта. Первый – банковская гарантия. Выдать такую гарантию сможет не всякий банк, а соответствующий нескольким критериям. В частности, банк-поручитель должен быть не моложе пяти лет, иметь уставный капитал на сумму не менее 200 миллионов рублей, а собственный капитал на сумму не менее миллиарда.

– Уставный капитал, по нашему мнению, не очень высокий, – прокомментировал в Информационном центре правительства Москвы глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. – Навскидку в эту группу попадает порядка двухсот банков. Мы, к сожалению, видим, что происходит с нашими банками в последнее время. Проще говоря, коммерческие банки в России лопаются, как надутые пузыри. У нас каждый инвестпроект по строительству – это минимум миллиард рублей. Есть проекты, такие как в Южном Тушине, Фили-Давыдкове, которые стоят десятки миллиардов. Для таких проектов миллиард собственных средств банка – недостаточная гарантия. Мы будем предлагать ужесточение этих нормативов, чтобы выступать поручителями могли примерно пятьдесят крупнейших банков. Но когда это будет и будет ли вообще неизвестно. А пока всё говорит о том, что с каждым лопнувшим банком количество дольщиков оставшихся ни с чем, будет только расти. Правда государство отвечать за них уже не будет. Заметим — благодаря инициативам и проявленной «заботе» депутатов ЕдиноРоссов, на абсолютно законных основаниях.

Второй вариант обязательной гарантии – страхование гражданской ответственности застройщика. Он может приобрести полис в страховой компании, которая работает на этом рынке не менее пяти лет, с уставным капиталом от 120 миллионов и собственным капиталом не менее 400 миллионов. Стоимость жилья при этом должна будет существенно возрасти. Зачем это застройщику и захочет ли он это делать при стагнирующей экономике и резком уменьшении продаж — вопрос конечно же риторический.

Третий вариант – полис общества взаимного страхования (ОВС). Это единый на всю страну орган, созданный при поддержке Министерства регионального развития. На учредительном собрании в августе 2013 года был избран его председатель – президент ГК «Мортон» Александр Ручьёв. Вступительный взнос для инвестора – полмиллиона рублей, срок рассмотрения заявки – 30 дней. Сейчас в ОВС разрабатывают более подробные критерии допуска в общество, с 1 января они начнут действовать.

– Мы считаем, что полис ОВС будет более весом, чем полис страховой компании, – говорит Константин Тимофеев. – Участие в обществе говорит о том, что компания финансово устойчива. Члены ОВС отвечают перед застрахованной компанией всем своим имуществом. Если кто-то выйдет из общества, он не освободится от ответственности за полисы, которые были выданы при нем. Даже если само ОВС ликвидируется, компании, его составлявшие, будут по-прежнему нести ответственность на срок действия выданных полисов. Будут ли застройщики нести какую-либо ответственность и на сколько это вообще возможно гарантировать при нынешнем уровне коррупции — вопрос риторический.  Но главное не в этом, главное, что государство освобождает себя от всякой ответственности перед будущими обманутыми дольщиками.

По мнению руководителя Москомстройинвеста, большинство застройщиков предпочтут банковское поручительство. Это самый рациональный путь. Как минимум 90 процентов из них строят на заемные средства. Понятно, что для застройщика самый выгодный и безопасный заём — это средства покупателей будущего жилья. Чем больше квадратов сможет реализовать застройщик, тем меньше степень риска для банка. Прежде чем выдать кредит, банки тщательно проверяют заемщика, рассчитывают степень риска. Поручительство просто может стать дополнительной опцией со стоимостью, по оценке господина Тимофеева, не более 2–3 процентов от цены контракта. Это не должно сказаться на цене квадратных метров, особенно в условиях стагнирующего рынка недвижимости. Страховые компании имеют меньше возможностей по сравнению с банками для оценки рисков на таком сложном и капиталоемком рынке, как строительство, поэтому стоимость их полиса будет двузначной. Впрочем, ряд крупных страховых компаний являются структурами финансово-промышленных групп, в той или иной форме играющих на строительном поле, поэтому некоторые страховщики все-таки смогут составить конкуренцию банкам.

Страховка ОВС, вероятно, будет экзотикой – ведь члены общества, выдавая полис, рискуют всем своим имуществом. Опасность того, что полисы ОВС будут тиражироваться подобно лицензиям саморегулируемых организаций (за неделю и по сходной цене готовы «лицензировать» работы любой сложности), минимальна и еще по одной причине: регулятором деятельности ОВС будет Центральный банк.

На пересчет

Ни одна компания, даже самая добросовестная, не застрахована от ошибок в планировании, от неблагоприятного стечения обстоятельств. По словам Константина Тимофеева, только 35% проблемных объектов так или иначе связаны с мошенничеством. Долгострои и риск банкротства не исключены и в будущем. Это означает, что региональным властям придется и дальше работать с обманутыми дольщиками. Но теперь эти отношения будут складываться по другому принципу. Прежде субъект Федерации самостоятельно формулировал основания, на которых гражданин мог претендовать на помощь государства. Например, Москва руководствовалась тремя основными критериями: строительная документация выдана и согласована органами власти Москвы; Москва является стороной инвестконтракта; гражданин приобретал не более одной квартиры в проблемном доме.

По поручению Владимира Путина Минрегион разработал унифицированные для всей страны критерии отнесения дольщиков к числу пострадавших. Соответствующий приказ уже составлен и сейчас находится на согласовании в Минюсте. Список критериев довольно обширен, поэтому складывается впечатление, что попасть в реестр будет проще, чем прежде. Но впечатление ошибочное. Например, если человек стал жертвой двойных продаж, то этот факт должен быть установлен в судебном порядке. Претендент на место в реестре должен быть признан потерпевшим в рамках уголовного дела. Сделки, заключенные после 17 июня 2010 года, должны быть оформлены в соответствии с законом о долевом строительстве № 214-ФЗ. При этом, по данным зампредседателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, в Москве на сегодняшний день только 70% продаж на первичном рынке осуществляются в соответствии с этим законом.

Константин Тимофеев согласен с тем, что количество граждан, признанных пострадавшими соинвесторами, может сильно сократиться.

– Если дела 5,5 тысячи граждан, которых мы относим к пострадавшим, рассмотреть по новым критериям, то в итоге и полутысячи не останется, – заявил он «Московской перспективе». – Но правительство будет заниматься каждым гражданином, даже если он не попал в реестр. Будем работать со всеми застройщиками, у которых есть проблемы. Водить их по кабинетам, подготавливать за них документы, помогать заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Ручной режим остается. Зачем это нужно будет правительству, если с него законно снята вся ответственность — вопрос, как обычно, риторический.

Как пояснили «Московской перспективе» в Москомстройинвесте, вероятнее всего, не изменится состав обманутых дольщиков 11-го микрорайона Южного Тушина и дома 33 на улице Народного Ополчения. Решения для обоих адресов уже найдены. Работая с соинвесторами остальных проблемных объектов, ведомство намерено руководствоваться федеральными критериями.

Здесь важно не потерять бдительности. Потому что помимо недобросовестных застройщиков имеются недобросовестные дольщики. Константин Тимофеев привел в пример долгострой на улице Народного Ополчения, 33. Вначале обманутыми себя объявили 65 человек, потом 100. А теперь в Москомстройинвест поступило уже 506 заявок с этого адреса, в 300 из них сведения вызывают сомнения, 66 дел со сфальсифицированными документами отправились в правоохранительные органы. Правда переживать тут Константину Тимофееву абсолютно не стоит. Наше государство в таких случаях бдительности никогда не теряет. Надеяться, что у государства можно получить больше, чем  желает простой россиянин, дело заведомо бесперспективное. Как показывает практика, государство быстрее отберёт, чем что-либо отдаст…

Автор : Денис Артемьев, специально для «Сила в Движении».

Число обманутых дольщиков сократится