«Попытка ввести механизм страхования профессиональной ответственности застройщиков в сфере девелопмента – это самая большая глупость, которая могла быть придумана».

Уже год в России работает закон об обязательном страховании застройщиками своей ответственности перед дольщиками. Это, по мнению авторов инициативы, должно защитить покупателей жилья в случае проблем у строителей. Несмотря на то, что массово закон, по прогнозам участников рынка, начнет действовать только в этом году, уже сегодня они констатируют, что он не защитит дольщиков. Из-за высоких рисков на этот рынок так и не вышли крупные страховые компании. Застройщики заявляют, что им приходится работать с абсолютно неизвестными, или малоизвестными компаниями – по низким тарифам, которые не смогут покрыть ответственность перед дольщиками в случае необходимости.

Рынок не оценил 
С января прошлого года в России вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Застройщикам предложили три способа страхования. Во-первых, стать соучредителями нового общества взаимного страхования (ОВС) ответственности. Если кто-то из его учредителей не будет выполнять свои обязательства перед дольщиками, за него заплатят другие участники. Также строители могут застраховать свою ответственность в страховой компании или получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. Предполагается, что при таких условиях, даже в случае банкротства строительной компании, покупатель, заключивший договор в рамках закона об участии в долевом строительстве, сможет вернуть деньги в полном объеме. Напомним, с 1 января прошлого года Росреестр не принимает на госрегистрацию договоры долевого участия без выполнения одного из этих трех условий. Гарантия банка, по оценкам участников рынка, обходится в среднем в 5% от стоимости квартиры, а выдавать ее имеют право не все кредитные организации. Для того, чтобы вступить в ОВС, застройщик должен заплатить членский взнос около 500 тыс. руб., при этом страховая ставка в итоге может быть выше рыночной. В итоге наиболее привлекательным, на первый взгляд, кажется страхование ответственности компании. К работе на этом рынке в прошлом году было допущено более 50 страховых компаний. Массовое страхование участники рынка ждут в этом году, поскольку в большинстве случаев в прошлом году долевое строительство велось по документам, выданным до 1 января 2014 года. Впрочем, ни застройщики, ни страховые компании нововведений не оценили.

«Попытка ввести механизм страхования профессиональной ответственности застройщиков в сфере девелопмента – это самая большая глупость, которая могла быть придумана. Потому что страхования бизнеса и предпринимательства как модели нет нигде, – говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Бизнес не может страховать свои риски, потому что его суть – управление рисками. С моей точки зрения, это сделано под какие-то личные цели, и эта модель работать не будет». По его словам, этот механизм похож на компенсационные фонды в сфере строительства, замораживаются деньги из сферы реального бизнеса, что создает «худший механизм с точки зрения обеспечения ответственности перед потребителем». «Ни законодательного регулирования, ни надзорных органов, адекватно понимающих, что это за продукт, ни прозрачной системы управления, в которой люди, управляющие саморегулируемыми организациями (СРО), управляют этими фондами и размещают их не в интересах членов СРО, а своих личных. Это крепостное право, которое сдерживает переход из одного СРО в другое, потому что компенсационный фонд остается в первом СРО», – проводит аналогию он.

Страховые компании не в состоянии оценить предпринимательские риски застройщиков, уверены участники рынка. Для этого им надо стать застройщиками, говорит господин Апрелев. «Банки, которые могут выделять проектное финансирование, еще как-то в состоянии с этим справиться. Но посмотрите их условия: размещение средств на счетах этого банка, обслуживание проекта только со счетов банка, полная прозрачность проекта и счетов вплоть до предоставления контрактов. Если все эти условия выполняются, тогда да. Но так это банковская ответственность. А что страховщики понимают в инвестициях и в ответственности перед дольщиками? Ничего. Поэтому это псевдоинструмент, который работать не будет и к реальной ответственности не приведет», – утверждает он.

Более того, застройщики указывают, что страховой договор не прописывает случаи, при которых дольщик сможет получить полную компенсацию. «Я провел переговоры больше чем с 20 страховыми компаниями. У меня к ним был один вопрос: расскажите случай, когда вы выплатите все. И мы не нашли ни в одном договоре страхования этот случай. Да, конечно, право дольщика будет реализовано через суды, через разбирательства. Но я не понимаю, о какой защищенности дольщика говорят применительно к этому закону», – говорит директор ГК «Виктория» Борис Шварц. А коммерческий директор «ЛСР Урал – Недвижимость» Руслан Музафаров уверяет, что никаких проблем при реализации закона у компании не возникает. «Мы через конкурс выбрали страховую компанию и с января прошлого года выдаем страховые полиса клиентам. Никаких проблем нет, мы готовы нести ответственность», – говорит он. Тимур Уфимцев из «Синара-Девелопмент» считает, что наличие полисов не влияет на защищенность дольщиков. «Если у застройщика появятся какие-то проблемы, то надо понимать, что у страховой компании они появятся еще раньше», – отмечает он. Исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников отметил, что ситуация со страхованием ответственности застройщиков похожа на страхование туроператоров. «Обанкротился туроператор, вместе с ним подает иск о банкротстве и страховая компания», – говорит он. Наиболее известный пример – это ситуация с компанией «Возрождение», которая фактически обанкротилась после того, как о приостановке деятельности объявили ее клиенты, в том числе туристическая компания «Нева». Помимо туроператоров, компания также страховала около 50 застройщиков. «Туроператор – это семечки по сравнению со строителями. У туроператоров 100–200 млн рублей уже считаются огромными выплатами, у строителей от этой суммы все только начинается, а в центральном регионе суммы могут доходить до миллиардов», – говорит господин Трапезников. Он уверяет, что ни одна крупная страховая компания так и не начала работать с застройщиками по вопросу страхования ответственности. «Все страховые полисы, за которые мы дружно платим, – это имитация страховых компаний. И ситуация не изменится по двум причинам. Во-первых, закрылся не только внешний рынок денег, но и внешняя перестраховочная емкость. Страховых компаний, способных держать объемы рисков перед дольщиками, по пальцам можно пересчитать, и ни одна и них на этот рынок не идет. Во-вторых, при банкротстве застройщика федеральный закон дает право дольщику вступить в первую очередь кредиторов и получить свои средства, а страховая компания, которая выплатит средства, включается в пятую очередь. Учитывая наш закон о банкротстве, можно говорить, что страховщик в итоге не получит ничего», – считает Вячеслав Трапезников.

Малые нестраховые
Участники страхового рынка говорят, что в этот сегмент, как правило, выходят, небольшие, малоизвестные в отрасли страховщики. Они готовы предоставлять услуги по ставке от 0,15% до 2%. Страховщики констатируют, что по итогам года работы закона страхование часто выбирают застройщики, которые хотят сэкономить, а также готовы предоставлять дольщикам фиктивную защиту, чтобы объект был зарегистрирован. В «Уралсибе» говорят, что главное ограничение для выхода крупных страховщиков на этот рынок – непрозрачная деятельность застройщиков и риск мошенничества с их стороны. Кроме того, страховые компании не могут просчитать скоринговую модель и сформировать тарифную матрицу с соответствующим коэффициентом убыточности. Более того, не сформирована судебная практика при встречных требованиях страховщиков к застройщику в случае банкротства. «Получается, что все риски по договору страхования компания должна удерживать на себе. Совершенно точно, что в случае проблем у застройщика компания не то чтобы сработает в небольшой минус, а потеряет и то, что наработано по другим продуктам. Мы не скрываем, что не собираемся заниматься этим видом страхования», – говорят в «Военной страховой компании». При этом участники рынка указывают, что сфера строительства сильно зависит от текущей экономической ситуации в стране, доступности кредитования – и в ближайшей перспективе говорить о стабильности не приходится.

Законодательные правки
О том, что закон не совершенен, говорит и его инициатор, депутат Госдумы Александр Хинштейн. «К сожалению, сегодня мы видим на практике, что недобросовестные застройщики нашли новые лазейки для того, чтобы уйти от потенциальной ответственности. Большинство договоров заключено с небольшими и малоизвестными на рынке компаниями, а их тарифы страхования крайне сомнительные. Это означает, что если застройщик не исполнит своих обязательств перед дольщиком, то граждане (с высокой вероятностью) не получат страховку и брать у страховщиков будет нечего», – рассказал депутат. В прошлом году был подготовлен законопроект, который ужесточает требования к страховым организациям, имеющим право страховать договоры долевого участия. Так, законопроектом предлагается увеличить требование к собственным средствам страховой организации, занимающейся страхованием гражданской ответственности застройщика, в размере не менее 1 млрд рублей ( сегодня – 400 млн), в том числе, требования к уставному капиталу – не менее 240 млн рублей (сегодня – 120 млн). Не исключено, что будет введен ряд дополнительных критериев финансовой устойчивости страховых организаций. По словам господина Хинштейна, главный риск на рынке строительства связан с ростом числа застройщиков, которые могут начать процедуру банкротства. «Банкротство является основанием для страхового случая, и средства граждан должны быть защищены», – говорит он. Но кроме демагогии и популистских инициатив, которые по факту создали новые проблемы, депутат так и не смог предложить никаких разумных и реально работающих решений.

Поэтому введение дополнительных критериев вряд ли изменит сложившуюся ситуацию, считают эксперты. «Нужен инструмент полного запрета на привлечение более 10% от стоимости строительства объекта. Но пока рынок к этому не готов», – предполагает Константин Апрелев. Например, продолжает он, застройщик заявляет, что квартира будет стоить на выходе 5 млн рублей. В таком случае 500 тыс. рублей берется с дольщика, а остальные деньги на проектное финансирование в банке, объект достраивается, и потом этот же банк даст ипотеку физическому лицу, которое уже внесло 10% в счет оплаты, и покупатель заберет эту собственность. «Вот модель. К ней нужно переходить. Реально никогда мы не создадим адекватных инструментов защиты, потому что во всем мире инвестиции, связанные с кредитованием или прочими процессами строительства, – самый высокорискованный бизнес, аналог венчурного. Представьте, что будет, если к вам придет инвестор венчурного инвестирования и предложит застраховать свои риски. А мы взяли и все население превратили в инвесторов и спонсоров венчурного бизнеса», – резюмирует он.

Источник