Челябинск. «Гринфлайт»: история взлёта и падения

x2_photo_59739Куда «уплыли» миллиарды крупнейшей на Урале строительной компании. Расследование

Ситуация со строительной компанией «Гринфлайт» с каждым днём становится всё тревожнее. До последнего времени дольщиков уверяли, что с введением процедуры наблюдения счета застройщика будут «разморожены» и возведение домов начнётся ускоренными темпами. Однако практически сразу после решения арбитража стало известно об аресте 11 млрд рублей на счету «Гринфлайта» – на этот раз по ходатайству следователя ГУ МВД по Челябинской области, расследующего уголовное дело о мошенничестве при строительстве микрорайона «Академ Riverside». Это ставит под сомнение озвученные главой компании Олегом Лакницким планы по сдаче 11 жилых домов в 2017 году.

В то же время до сих пор неясно, когда у уголовного дела появятся фигуранты, а также окажется ли кто-то в итоге на скамье подсудимых. Znak.com пообщался с бывшими и нынешними сотрудниками ООО «Гринфлайт», лицами, проводившими аудит, дольщиками и источниками в правоохранительных органах, чтобы понять, куда «утекли» средства строительной компании и почему она оказалась на грани банкротства.

                                               Как все начиналось

Строительную компанию «Гринфлайт» можно назвать одним из «пионеров» комплексной застройки на Южном Урале. Застройщик громко заявил о себе ещё при строительстве микрорайона «Парковый», где компания-новичок неожиданно стала партнёром государственной ЮУ КЖСИ. Челябинцы оценили новые планировки, знаменитые квартиры-студии, которые можно было приобрести менее чем за один миллион рублей, а также бешеную скорость возведения домов. Ипотечные менеджеры работали со всеми крупнейшими банками, покупателям предлагались квартиры на любой вкус и кошелёк, при этом у строительной компании существовали программы, позволяющие взять кредит без первоначального взноса. Всё, что делал «Гринфлайт», было в новинку челябинскому потребителю.

Мало того, таких масштабных строек Челябинск не видел с советских времён – проект «Академ Riverside» предполагал строительства 1 млн квадратных метров жилья.

Такой масштаб, подкреплённый мощной рекламной кампанией, в том числе с участием Дмитрия Медведева, вызывал уверенность у будущих дольщиков. Неудивительно, что, когда стартовала продажа квартир в микрорайоне, в офисах продаж было не протолкнуться. znakcom-1092447-666x375

Застройщик получил мощную федеральную поддержку

«В пиковые месяцы граждане, желающие купить квартиры в микрорайоне «Академ Riverside», в буквальном смысле штурмовали бизнес-центр «Челябинск-СИТИ», где располагался офис продаж компании «Гринфлайт», – рассказал один бывших сотрудников фирмы. – Работники офисов, приезжавшие на работу, не могли попасть к себе на место из-за очереди в лифты. Потенциальные дольщики занимали очередь ранним утром, а некоторые из тех, кого за день не успевали обслужить, прятались в туалетах бизнес-центра, чтобы следующим утром быть первыми. И их можно было понять: если стоимость несуществующего квадратного метра на этапе котлована составляла 38 тыс. рублей, то в готовых домах квартиры продавали по 50 тыс. за «квадрат». К тому же можно было выбрать квартиры с наиболее удачными планировками. Такие перспективы привлекали не только тех, кто мечтал о квартире, но и перекупщиков, рассчитывавших получить «маржу» за несколько месяцев».

Подобный ажиотаж, как признал наш собеседник, очень сильно расслабил сотрудников ООО «Гринфлайт».

Деньги лились рекой: в 2013 году компания получала от 700 млн до 1 млрд рублей выручки ежемесячно. 

Огромный поток покупателей позволял не предпринимать ничего, не просчитывать риски. По оценкам тогдашних топ-менеджеров компании, прибыль от проекта «Академ Riverside» должна была составить порядка 10 млрд рублей. Поэтому застройщик ни на чём не экономил. Так, только офис в «Челябинск-СИТИ» обходился ООО «Гринфлайт» более чем 2 млн рублей в месяц. В 2014-2015 годах «Гринфлайт» вошёл в тридцатку крупнейших строительных компаний России, при этом став первым на Урале.

«Все руководители компании, не только топ-менеджеры, но и начальники подразделений, получали зарплаты, в разы превышающие средние на рынке, – сообщил один из сотрудников, проводивших аудит. – При этом каждый из них был уверен в том, что совершает подвиг на рабочем месте и его труд стоит именно столько. Многие стремились устроить в компанию своих друзей и родственников, что, естественно, не лучшим образом отражалось на работе. В этом не было нарушения законодательства. Возможно, всё было бы хорошо, если б компания не взяла на себя обязательства, которые не смогла исполнить в кризис».

Многие крупные бизнесмены, заработавшие свои состояния в период расцвета нашей экономики 2000 – 2008 годов до сих пор находятся под впечатлением своих собственных, но предыдущих успехов и верят в свою собственную удачу и предпринимательский талант. И не понимают, почему у них сейчас ровным счетом ничего не выходит, хотя они делают все то же самое, что и тогда, когда это приносило им рост бизнеса и собственного благосостояния. В те «жирные» годы, оказавшись в правильном месте и в правильное время, многие заработали очень приличные деньги, думая, что это их заслуга и их предпринимательский талант. Но тогда росло везде и многие даже критические ошибки прощались фантастическими по сегодняшним меркам темпами роста. И они настолько уверовали в свой предпринимательский талант, что продолжают думать, что все, к чему они прикасаются сейчас, тут же должно расцвести буйным цветом. А оно не расцветает. Более того, созданное и расцветшее в предыдущие годы почему-то засыхает и скукоживается. Потому что текущая ситуация не прощает ошибок и «родовые травмы» у уже функционирующих компаний в виде неэффективности управления уже не прощаются внешней средой — прим. ред.

Масла в огонь подливал временами странный выбор подрядных организаций. Так, поставки лифтов на весь новый жилой комплекс были, по мнению лиц, проводивших ревизию, умышленно монополизированы. «Договор на поставку лифтов был заключен без тендеров с малоизвестной компанией из Москвы. В свою очередь, эта фирма заключила договор с китайским производителем. Есть ощущение, что никто не озаботился проверкой надёжности лифтового оборудования. Проблемы начались уже с момента монтажа. К тому же москвичи срывали сроки поставки лифтов и присылали не самые квалифицированные временные бригады», – продолжает наш собеседник.

При этом фирма-производитель работала только по предоплате. Когда же у «Гринфлайта» начались финансовые трудности, лифты просто перестали поставлять.

                                          Московский проект 

Однако в «тучные» годы представить подобное топ-менеджеры «Гринфлайта» не могли. В 2012 первый руководитель компании Дмитрий Карабинцев начал реализовывать идею создания федеральной компании.

Выбор пал на один из самых перспективных регионов страны – Московский. Так родился проект «Раменское», где на арендованном участке площадью 114 гектаров в ближнем Подмосковье планировалось построить более 550 тыс. квадратных метров жилья. Договор аренды с собственником участка был заключен в конце 2012 года.

Для реализации данного проекта был арендован шикарный офис площадью 220 квадратных метров в бизнес-центре «Никольская Плаза» (неподалёку от Кремля) стоимостью более 2 млн рублей в месяц. В этом офисе расположились пять человек, которые даже не успели приступить к продажам квартир. Ещё в 6 млрд рублей должна была обойтись застройщику аренда земли на этапе реализации проекта.

В планах руководителей «Гринфлайта» было выручить около 5 млрд рублей чистой прибыли, затратив на строительство 35 млрд. Но что-то пошло не так.

Многие менеджеры крупных государственных и не только государственных, да и не только крупных компаний, с удивлением наблюдают, как бизнес, которым они управляют так же эффективно (как им кажется), не то, что стагнирует – он серьёзно падает. И будет продолжать падать. И только чудо может развернуть эту печальную тенденцию. Но чуда не происходит, и надежды на чудо отодвигаются каждый раз по мере того, как реальность только ухудшает прогнозы — прим. ред.

Очень скоро стало ясно, что площадка была выбрана не самая удачная. Из-за близости аэропорта по указанию местных властей была значительно снижена этажность. Но при этом в домах пришлось оставить лифты, что делает проект значительно дороже. Были и другие замечания – к примеру, в подъездах одного и того же дома отличалось количество квартир. Но главное, вызывает сомнение попадание в целевую группу. Как и в Челябинске, покупателям предлагалось приобретать в Раменском небольшие квартиры. Однако москвичи, покупающие квартиры за пределами столицы, как правило, выбирают просторные помещения. К тому же они более требовательны к мелочам, нежели челябинцы. В связи с этим коммерческий успех проекта может вызывать сомнение.

Тем не менее в строительную площадку в Раменском было вложено более 850 млн рублей, в том числе 300 млн – обеспечительный платёж собственникам земли. При этом, по условиям договора аренды, до 30 ноября 2016 года «Гринфлайт» должен возвести первые 40 тыс. квадратных метров жилья. В противном случае владельцы участка имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, оставив себе залоговые средства.

На сегодняшний день к площадке подведены газ, электричество, но нет даже котлована. 

«В 2015 году, когда появилась ясность, что «Гринфлайту» не уложиться в обозначенные сроки, возглавлявший в то время компанию Павел Васильев попытался продать право аренды вместе с проектом, чтобы вернуть вложенные средства. Но никто из московских застройщиков, судя по всему, не откликнулся», – сообщил один из наших собеседников.

Что неудивительно на падающем рынке. Тут бы свои площадки, приобретенные еще до начала острой фазы кризиса 2008-09 года, освоить. Что уж говорить о покупке новой площадки, даже по привлекательной цене — прим. ред.

                                                Бесполезные сделки 

Ещё одним бесполезным приобретением стали участки в Сосновском районе – в посёлке Рощино (затраты составили около 58 млн рублей) и на берегу Шершней, со стороны АМЗ (почти 300 млн рублей). Причём во втором случае было куплено несколько мелких участков под строительство коттеджей, которые объединили, чтобы перевести землю в другую категорию. Однако выяснилось, что существуют ограничения и строительство многоэтажных домов там в принципе невозможно.

Сегодня люди, проводившие аудит в компании «Гринфлайт», гадают, для чего прежним собственникам понадобились данные участки в Сосновском районе, когда у застройщика был целый «Академ», а объёмов хватало на ближайшие несколько лет.

«Это была стопроцентно «откатная» схема», – уверен источник Znak.com в бизнес-кругах. 

Наш собеседник продолжает: «При этом смысла держать эти земли «до лучших времён» у застройщика нет. Но когда уже следующие руководители «Гринфлайта» попытались продать их, оказалось, что за участок в Рощино можно выручить не более 20 млн рублей, а за землю на берегу Шершней – около 50 млн. Ещё одна бестолковая покупка – завод ЖБИ, за который было уплачено 350 млн рублей, при вдвое меньшей рыночной стоимости. Ни о какой окупаемости актива речи быть не могло».

«Компанию «Гринфлайт» очень долго все воспринимали как дойную корову, с которой можно что-то получить, – рассуждает один из бывших сотрудников. – Муниципалитет и поставщики ресурсов считали её непотопляемой. Так появились благотворительный взнос хоккейной команде «Динамо» на 320 млн рублей, а также 220 млн рублей на чемпионат по дзюдо. Были и другие странные решения. В частности, энергоснабжающая организация, по сути, требовала уплаты двойной стоимости подключения коммуникаций. Договор с теплосбытовой компанией подразумевал оплату за проводимые мощности раньше, чем тепло фактически потреблялось микрорайоном. Муниципальный поставщик водных ресурсов обязал застройщика профинансировать дополнительные мероприятия по модернизации городских сетей. В этой ситуации власти либо оставались в стороне, либо становились на сторону ресурсников. Судя по всему, они не верили, что это может навредить такому крупному игроку…»

При этом масштаб проводимых работ был огромен. Проектировать и строить жилые дома приходилось практически одновременно, из-за чего также возникли проблемы. 

Так, при проектировании монолитных домов были применены очень материалоёмкие и нетехнологичные решения. В результате себестоимость значительно превысила не только запланированную величину, но и продажную цену квартир. Это стало понятно, когда уже вовсю шли продажи. Строители рассчитывали компенсировать потери, повысив цены после введения в эксплуатацию домов, но этого не случилось, так как продажи бы просто встали.

Также в пылу масштабного проектирования было принято решение подготовить полный комплект документации на нижнюю часть «Академа», невзирая на то, что один из трёх микрорайонов на две трети разместился на территории пруда Коммунар. Для того, чтобы возвести там дома, нужно было произвести засыпку водного объекта, а также решить вопрос с переводом земли из федеральной собственности. Проект «Нижнего Академа» изначально предполагал строительство пешеходного моста через реку Миасс для того, чтобы жители могли по нему попасть в городской бор. В данном случае сомнения вызывает не только финансовая составляющая таких решений, но и юридическая.

Но самое страшное – сроки сдачи домов оказались значительно больше внесённых в декларации. Когда начались первые просрочки, люди стали обращаться за компенсациями. 

С первыми дольщиками компания старалась расплачиваться без судебных разбирательств. Но слухи о том, что «Гринфлайт» платит, заставили активизироваться юридические фирмы.

«Наша управляющая компания каждый день начинала с того, что сдирала объявления с гарантией денег для тех, кто получил жильё с опозданием, – вспоминает один из сотрудников «Гринфлайта». – Причём, если сначала людям присуждали средние суммы компенсаций и штрафов в рамках сложившейся российской практики, то вскоре местные юристы добились максимальных выплат, увеличив суммы в полтора раза. В большинстве случаев деньги получали люди, у которых уже были квартиры, но они въехали в них с задержкой. Вряд ли они в тот момент думали об интересах других дольщиков. Правовая служба компании «Гринфлайт» направляла усилия на то, чтобы максимально оттянуть сроки выплат и сохранить средства для строительства домов».

                                                      Долговая яма

Для достройки домов требовались деньги, и тогда решено было обратиться за кредитом в СМП-Банк, с которым у компании «Гринфлайт» были давние хорошие отношения. В частности, в августе 2013 года кредитная организация пожелала приобрести у застройщика квартиры на общую сумму 1 млрд 7 млн рублей, а в сентябре-ноябре того же года отказалась от затеи, расторгла договор купли-продажи и при этом получила от «Гринфлайта» дополнительно 364 млн рублей в виде штрафа.

Подробности этой странной сделки не сообщаются. Но, по неофициальным данным, средства для ХК «Динамо» и штраф СМП-Банку были дорасчётом за земельный участок компании «Полифарм». Этот участок, напомним, «Гринфлайт» купил в ноябре 2012 года у ООО «Андриан» за 160 млн рублей, а через некоторое время продал за 829 млн рублей. По этому поводу были судебные разбирательства, в итоге сделку не отменили.

Кредитная линия «Гринфлайта» в СМП-Банке на 1,5 млрд рублей была открыта в апреле 2014 года. Предполагалось, что с марта по октябрь 2015-го застройщик погасит долг, однако денег не появилось. И в марте 2015-го было подписано допсоглашение о переносе сроков, за что банк ввёл ограничения на расчёт с другими кредиторами, потребовал согласовывать с ним выплату дивидендов, смену состава учредителей, запретил продавать дочерние компании и уменьшать уставный капитал.

Однако и новый график не был выполнен, в результате появилось ещё одно допсоглашение, а ставку по кредиту подняли с 11,5% до 18%. Кроме того, было заложено имущество компании на сумму 2 млрд рублей. 

Всё лето 2015 года строительство жилья в «Академе» практически не велось. При этом оказалось, что большинство квартир с наиболее удачными планировками в «Верхнем Академе», уже проданы. Чтобы рассчитаться с банком, экс-генеральный директор компании «Гринфлайт» Сергей Мануйлов решил пойти на крайние меры и запустить продажи квартир в «Нижнем Академе», чтобы привлечь покупателей удачной планировкой. В результате на какое-то время продажи выросли, но вскоре вернулись на уровень 200 млн рублей в месяц при том, что примерно половина этой суммы шла на уплату налогов и сборов, арендных платежей. На строительство оставалось по 100 млн рублей, количество дольщиков же продолжало увеличиваться.

Шансом на спасение для ООО «Гринфлайт» могли стать спонсорские средства. Однако банк не давал согласия на смену учредителей. Кроме того, весной 2016 года были заморожены счета строительной компании и всех её «дочек».

Сегодня сложно сказать, что в большей степени привело «Гринфлайт» на грань банкротства. Как и в случае с другими крупнейшими застройщиками (вспомним Су-155), по «Гринфлайту» ударил экономический кризис, когда спрос на квартиры резко упал. И даже смена руководства и вливание дополнительных средств в размере 500 млн рублей от действующих собственников не выправили ситуацию.

Очевидно также, что компания работала не идеально, были просчёты руководства, проектировщиков, необдуманные решения, лишившие её запаса прочности. При этом об эпизодах, когда кто-то из руководителей положил в карман миллиарды рублей, не рассказал ни один из наших собеседников. По всей видимости, их не удалось пока обнаружить и сотрудникам ГСУ ГУ МВД по Челябинской области.

22282_600

В противном случае уголовное дело о мошенничестве уже обрело бы фигурантов. 

Что важно, под проект «Академ Riverside» компания «Гринфлайт» привлекла в общей сложности не более 20 млрд рублей. Представить, что при этом было украдено 11 или даже 6 млрд – нереально. Как отмечают игроки строительного рынка, на завышении подрядов при таких объёмах можно выручить порядка 1 млрд. Когда сумма выше – преступления становятся очевидными.

Автор: Светлана Григорьева

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *