Договор долевого участия не гарантирует покупателю получение квартиры или возврат денег, не убережет дольщика ни от откровенного мошенничества, ни от долгостроя, ни даже от двойных продаж.

Тем не менее нас продолжают убеждать, что ДДУ все же лучше других форм покупки квартиры в новостройке защищает интересы дольщика. Это и понятно. Так как, если назвать вещи своими именами, то убедить граждан потратить свои сбережения, или взять ипотеку для совершения высокорисковой сделки, под названием: «покупка будущего жилья»,  станет не возможным. Большинство, вполне достойных, строительных проектов будут не реализованы, а строительный рынок замрёт.

Поэтому, если вы всё-таки решилсь на участие в такой операции, следует, хотя бы, попытаться приуменьшить риски. А для этого необходимо из всех зол выбрать меньшее. Для этого надо быть уверенным, что вы заключаете именно ДДУ и попадаете под, во многом условную, но защиту ФЗ №214.

После того, как дольщик выбрал подходящую для себя квартиру, которая продается по ДДУ, ему необходимо подписать сам договор. Единой формы данного документа не существует (что наводит на определённые размышления — прим. ред.), т.к. объекты и условия их строительства различаются. Однако есть пункты, которые для него являются обязательными.

Во-первых, в ДДУ должен быть четко прописан срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре не конкретную дату, а приблизительную, например «в IV квартале 2015 года», когда должно быть написано «не позднее 15 октября 2015 года». Этот пункт договора обязателен, т.к. по прошествии 2 месяцев после этого срока дольщик может в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. После получения данного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней для того, чтобы вернуть деньги со штрафными санкциями на счет дольщика, указанный в уведомлении, либо внести их на имя дольщика в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

Казалось бы, разве может быть иначе? Оказалось, может. «Приобретая квартиру и подписывая договор, мы не обратили внимание на этот пункт, в котором было указано не конкретное число, а квартал. Когда процесс передачи квартиры затянулся по вине застройщика, и нам пришлось обратиться за помощью к юристу, он был вынужден направить требование к застройщику на этот раз установить четкие сроки», — рассказывает покупательница Ирина.

Во-вторых, обязательно должны быть указаны порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес. Если этого нет, то договор будет считаться недействительным.

Кроме этого, в ДДУ должен быть прописан гарантийный срок на построенное имущество. Это 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование.

По словам адвоката Олега Сухова, при изучении договора стоит обратить внимание на то, с какого момента у дольщика возникает обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей. Например, в договоре может быть прописан срок – с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если такой пункт отсутствует в договоре, то обязанность платить по счетам автоматически возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Некоторые застройщики, кроме обязательных пунктов, транслируют в договор почти все законодательство. Делать это не обязательно, т.к. договор долевого участия регулируется ФЗ №214, а значит стороны все равно действуют в его правовом поле. Другими словами, даже если застройщик по своему усмотрению исказит какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 2 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

«Лазейки» девелоперов и искусство маскировки

Несмотря на то, что на законодательном уровне разработаны ключевые аспекты, позволяющие дольщику удостовериться в том, что документ, который ему предложили подписать, действительно является ДДУ, до сих пор на рынке недвижимости практикуются различные «серые» схемы, подменяющие собой этот документ.

Иногда недобросовестные застройщики намеренно «забывают» включить какой-то пункт, чтобы обойти законодательство, либо пытаются «замаскировать» документ под ДДУ в надежде на невнимательность дольщиков.

Бывает, что даже законная схема продажи может привести к существенным материальным потерям для дольщика. Например, уступка прав по ДДУ.  Механизм работы этой схемы. Застройщик заключает договор с юридическим лицом, которое, чаще всего, им же и создается. Данному юридическому лицу застройщик практически по себестоимости продает по ДДУ права на все квартиры. Затем фирма-посредник уже по рыночной цене переуступает права требования по этим квартирам дольщикам. На первый взгляд все законно. Договор уступки регистрируется, как и сам ДДУ. Однако в случае возникновения, например, риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик сможет предъявить застройщику денежное требование на основании цены, указанной в ДДУ, а там указана себестоимость квартиры, в то время как при покупке по уступке он заплатил рыночную цену.

В юридической практике довольно часто встречаются случаи, когда дольщик подписывает так называемый предварительный договор долевого участия (ПДДУ), в котором содержатся почти те же основные пункты, что и в ДДУ, но документ не регистрируется и в нем даже не прописаны такие обязательства. Перед подписанием договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия. Подписав такой документ, дольщик находится в полной уверенности, что все происходит в рамках закона о долевом участии и его права защищены. Однако по сути, договор является обычной «серой» схемой, (хотя и юридически законной) не защищает дольщика от двойных продаж и не попадает под действие ФЗ №214.

Довольно часто застройщики используют еще одну «серую» схему, которая вводит дольщика в заблуждение. Застройщик заключает с покупателем ДДУ, но предметом договора являются не обязательства по передаче в собственность дольщика после завершения строительства конкретного жилого помещения, а любые другие. Это может быть – участие в инвестиционной деятельности, финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства, уступка права требования помещений по окончанию строительства и др. В результате суть договора, который был заключен, определяется не его формальным названием, а содержанием. Такие соглашения являются притворными, т.е. заключенными с целью ухода из-под регулирования законом. Учитывая, что договор не соответствует требования ФЗ № 214, он может быть признан судом недействительным, но только по иску дольщика, который заключил эту сделку.

По ФЗ № 214 договор считается действительным только после его регистрации в Росреестре. Принимать деньги от дольщика до регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик просто не имеет права. Таким образом, в документе обязательно должен быть прописан пункт о том, что дольщик обязан внести деньги сразу после регистрации договора.

Однако на деле девелоперы довольно часто нарушают данную процедуру, убеждая покупателя, что в этом нет ничего страшного. Например, очень часто дольщиков заверяют, что отнесут договоры на регистрацию «скопом», допустим, после того, как продадут все квартиры. А деньги, конечно, компания хочет получить сразу.

Бывает, что это связано просто с желанием сэкономить усилия (не носить в регпалату по одному договору) и застройщик действительно по пришествию времени выполняет свои обещания и регистрирует все ДДУ согласно ФЗ №214. Однако чаще можно нарваться и на другое. Поэтому если застройщик «продавливает» оплату до регистрации, Олег Сухов рекомендует провести небольшую проверку, например, перед подписанием попросить застройщика показать хотя бы один договор по данному объекту, который был оформлен согласно букве закона. Зарегистрированный договор имеет ряд отличий: на оборотной стороне договора должен стоять штамп Росеестра, печать, подпись регистратора и регистрационный номер. Если приобретение недвижимости происходит с привлечением ипотеки, то на договоре должна стоять еще печать об обременении.

Порой застройщики и сами не хотят обходить закон и брать деньги до регистрации, но им важно получить гарантии, что дольщик действительно заплатит. Цивилизованной формой компромисса является схема, когда для получения гарантий оплаты договора открывается аккредитивный счет в банке, на который дольщик вносит деньги в момент подписания договора. Однако эти средства зачисляются на счет застройщика только после регистрации договора в Росреестре. Банк в данном случае выступает посредником при сделке. Эта мера гарантирует застройщику платежеспособность дольщика и одновременно позволяет соблюдать ФЗ № 214.

Эксперты советуют при покупке квартиры по ДДУ зазубрить правило: «Утром – зарегистрированный ДДУ, вечером – деньги». Только так дольщик сможет попасть под защиту ФЗ №214, сохранить свои средства, время и нервы. Не все застройщики продают по правилам, находя различные «лазейки», с помощью которых можно обойти закон. Поэтому если возникли сомнения относительно подлинности ДДУ, смело обращайтесь к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Если же вы понадеялись на русский авось и подписали «подозрительный» договор, то помните, что с этого момента вы вне закона.

Автор : Алла Нечаева, специально для «Сила в Движении».

Комментарии (2) Наталья Никитенко 29-Dec-2013 20:56 Да уж, товарищи. Как сладко Хинштейн рассказывает о светлом будущем. Только это не про наши проблемы!!! На самом деле г-на Хинштейна после этого интервью нужно заставить ответить за умышленный массовый обман граждан. Дело в том, что достаточно много застройщиков уже находятся в банкротстве по 7 параграфу, в соответствии с которым участники строительства ОБЯЗАНЫ перходить из имущественных требований в денежные и обратного пути у людей нет. Некрасиво получается: сначала группа Хинштейна вводит всех в блуд, издав 7 параграф по которому все граждане участники строительства являются обманутыми дольщиками, а затем меняет критерии. Молодцы! В результате они просто улучшили статастику( сделав обманутых дольщиков недовольными кредиторами). И куда теперь податься тем, кто попал в эту хитрую ловушку группы Хинштейна? Видимо только на митинги. Всем оказавшимся в такой ситуации нужно срочно объединяться. равиль губайдуллин 11-Aug-2014 23:36 для чего расписаны 9 критериев для включения в реестр если договор пришлось расторгнуть (-был на «воздушный» этаж) и пыта ться по решению суда взыскать украденные деньги но приставы видимо подкупленные мошенником застройщиком 4 года злостно бездействовали и закрыли не исполнив исполнительное производство дотянув до обьявления банкротства -когда все имущество как у нас принято разваровано и ничего не получим, а в реестр не включают невзирая на то что требование по договору на квартиру было заменено на решение суда о взыскании уплаченных денег.Конечно кто будет сидеть с договором на несуществующую квартиру 8 лет-покупали в 2006году ? Действительно Хинштейн маскируясь под борца за права обманутых дольщиков хочет кинуть их окончательно -в реестр в уфе включили 20 человек из 2000 обманутых.