Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет более триллиона рублей. Однако государство не желает выделять средства в коммунальную и социальную инфраструктуры, перекладывая эти задачи на плечи застройщиков и, соответственно, дольщиков. Кроме того, руководство страны нацелено на борьбу исключительно со следствиями недостроев (и то не слишком эффективно и, как показывает практика, в основном только декларативно), но не с их причинами.

По статистике Минрегионразвития число обманутых покупателей недвижимости на первичном рынке жилья в настоящее время перевалило за 100 тысяч (статистика эта официальная, насколько она соответствует действительности, сказать трудно), и с каждым годом данная цифра становится больше. Кому это выгодно?

Схемы заработка

Зачастую, после того как застройщики замораживают строительство, на помощь пострадавшим приходит государство, выделяющее деньги на достройку дома. В Нижегородской области, к примеру, принят закон о поддержке дольщиков.  Выделенные средства идут по целевому назначению довольно редко, в большинстве случаев часть из них оседает в карманах чиновников. К примеру, арестован бывший руководитель ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» правительства Москвы Андрей Барканов по подозрению в хищении 1,5 млрд. рублей, выделенных на достройку домов в Южном Тушино. Правда по сравнению с объёмом украденных средств, количество наказанных чиновников , исчезающе малая величина.

Кроме того, не редки случаи, когда застройщики изначально планируют подобные схемы проблемного строительства. То есть сначала они присваивают деньги дольщиков, а потом еще и разворовывают вместе с чиновниками средства, выделенные государством на достройку. Например, подозрительное взаимодействие по торможению строительства ЖК«Московские окна» заказчика – Минобороны и застройщика привело к тому, что дом до сих пор не построен, а обманутые покупатели отправляют многочисленные письма, передаваемые чиновниками в то же самое министерство, на которое, собственно, и написаны жалобы.

Так же в последнее время стало расти количество случаев, когда, при остановленном строительстве, дольщиков убеждали в том, что дом не будет завершен, вынуждая их в спешке и страхе продавать свои квартиры по бросовым ценам. Разумеется, покупателями являлись соучастники данной схемы искусственно замороженного объекта.

Чем выгодны недострои

В долевом строительстве госслужащие чаще всего зарабатывают обычными взятками. Причем при недострое у них есть возможность получить откат дважды: при оформлении документов и от первого застройщика, и от второго, привлеченного вместо первого, обанкротившегося.

Кроме того, у чиновников появляется возможность влиять на строительный рынок, всего лишь задерживая выдачу нужных бумаг нежелательному застройщику, т.е. банальным бездействием – и проценты по кредиту сделают проект нерентабельным, как произошло, например, с СФК «Реутово» в г. Балашиха Московской области.

Есть и иная сторона «положительной» статистики своей работы: передав строительство проблемного дома новой компании, чиновник разрешает серьезную социальную проблему. И никого уже не волнует, что он же, возможно, и создал осложнения и застройщику, и дольщикам, в первую очередь.

Бюджет имеет свою выгоду: отдавшие последнее, люди в случае необходимости доплат, как правило, вынуждены брать ипотечные кредиты, которые финансируются государством. К примеру, в Перми в прошлом году за счет бюджетных средств кредитовали обманутых дольщиков на льготных условиях. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке – это дополнительное налогообложение.

Как решить проблему

Сразу отмечу, что обычные граждане, не являющиеся профессионалами строительного рынка, вряд ли смогут адекватно разобраться в запутанных схемах приобретении первички. Им можно только посоветовать не экономить на юридических и риэлтерских услугах, раз уж собрались выгадать на рисковых сделках с жильем. Следовательно, речь скорее о том, как решить проблему на уровне государства.

В первую очередь, необходимо запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании. По сути, дольщики – это потребители. Однако

законодательство и органы власти, зачастую, приравнивают их к инвесторам, т.е. профессиональным участникам данного рынка. Поэтому и отношение к их бедам соответствующее. А создание обещанного Единого реестра, поставит сотни тысяч граждан официально вне закона.

Безусловно, следует ввести обязательный минимальный уставный капитал застройщиков на уровне требований, предъявляемых к банкам или страховщикам. Ведь если компания будет платежеспособна, то конфликтов с дольщиками не возникнет в принципе. Это понимают все участники строительства, но государство, «почему-то» ПОНИМАТЬ НЕ ЖЕЛАЕТ.

Кроме того, другая основная проблема, в результате которой возникают недострои – это нецелевое расходование средств застройщиком. Так почему бы не создать систему финансирования строительства через специальные счета в банках, откуда деньги будут переводиться исключительно на обозначенные договором цели? К слову сказать, идея не нова и успешно используется во многих странах, например, в США.

Однако ввести подобные нововведения в современной России абсолютно не возможно : ведь на сегодняшний день слишком многие получают выгоду от ситуации с недостроями. В убытке остаются лишь простые граждане.

Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».