Очередная попытка Кремля решить в России многострадальный квартирный вопрос накрылась медным тазом. Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому свернули. Ведь реализовать амбициозные планы — удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов — не удалось. В качестве дежурного козла отпущения выступил экономический кризис.
Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте 2009 года. Героизм проявил 1-й вице-премьер Игорь Шувалов, который определил “справедливую цену” 1 квадратного метра в 30 тыс. руб. В августе того же года эту цену повторно подтвердил, будучи премьером, Владимир Путин на совете по нацпроектам. Интересно, что против новых цен не возражали и строители. Но существенно снизить стоимость жилья, строящегося хотя бы по городским соцпрограммам, административными мерами нигде не удалось.
В середине августа 2009 премьер поручил Минрегионразвития придумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12—15%. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6—7%. Но дальше дежурных публичных уговоров застройщиков и банкиров дело не сдвинулось. Для сравнения — в сентябре 2009 года крупнейший банк Великобритании HSBC опустил ставку по двухлетнему ипотечному кредиту в фунтах стерлингах до 1,99%, а в некоторые шведские банки предлагают ипотеку в местных кронах под 0%.
ТАЙНА ЦЕН СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА
Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного “квадрата” является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. К примеру, еще пару лет назад в Москве маржа объекта менее 200% считалась дурным тоном. Строителей можно понять: ведь если сделать процесс ценообразования открытым, то придется признать свою технологическую отсталость, слабый менеджмент, взятки чиновникам и, наконец, свою жадность.
Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. “Строитель в России делает за неделю то, что американец за один день”, — отметил партнер McKinsey Виталий Клинцов. По его мнению, у российских строительных компаний просто нет острой необходимости бороться за эффективность самого процесса строительства: “Их конкурентоспособность определяется умением получить доступ к земельному участку и все согласования”. Например, если следовать букве закона, этап согласований может растянуться на четыре года. На практике растягивается на два — против 40 дней в США. Поэтому для того, чтобы программа “Доступное жилье” заработала надо было перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. А так многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.
По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25—30%. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Эти потери девелоперы затем перекладывают на плечи рядовых покупателей.
Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти. Независимым игрокам достаются “крошки с барского стола”. Рыночной конкуренцией в России и не пахнет. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. Ведь иностранцы не хотят платить взятки чиновникам. Из-за этого оставил Россию один из крупнейших европейских застройщиков — шведская Skanska. Поэтому у нас работают только те, кто умеет “найти общий язык” с местными властями, или те, кто готов поделиться, как, например, австрийский концерн Strabag, впустивший в свой капитал очередного фаворита Кремля.
Еще одной важной проблемой строительной отрасли, по мнению McKinsey, является отсутствие современных адекватных генпланов и, соответственно, прогнозирования. Наймите лучших мастер-планировщиков, проведите максимально прозрачный тендер, обеспечьте доступ к инфраструктуре по приемлемым ценам, проводите согласования через одно окно за 100 дней — и ситуация с производительностью на стройплощадках преобразится. “Сдвинуть проблему с мертвой точки может, не дожидаясь изменений в федеральном законодательстве, один-единственный самоотверженный мэр”, — считает Клинцов. Но бескорыстных гераклов на горизонте что-то не видно.
К сожалению, проект “Доступное жилье” не улучшил и качество квартир. Россия остается единственной страной в цивилизованном мире, где квартиры в основном сдаются без отделочных работ и с грубыми нарушениями технологий. Причем жилье бизнес-класса нередко отличается от экономкласса только улучшенной планировкой и удачным местом расположения. Ведь элитные дома, как и обычные “панельки”, строят одни и те же таджики. Мастера при всем желании не могут контролировать соблюдение гастарбайтерами СНиПов. К сожалению, заменить таджиков некем, так как система подготовки квалифицированных рабочих в стране развалилась.
Еле живой пример…
– Представь. Открываешь дешевенькую, из оргалита дверь в свою вожделенную квартиру – а там… А там – ровным счетом ничего: нет полов, элетроразводка отсутствует, вместо стен бетонные панели, никакой сантехники. Пустота. Дом, к слову, сдавали в эксплуатацию без энергопроекта, и теперь каждый собственник квартиры должен обращаться в специализированную, лицензированную компанию, которая ему такой проект разработает. Средняя стоимость – 35 тысяч. Потом этот проект нужно утвердить в Мосэнерго и лишь затем приступить к электромонтажу, предварительно установив электросчетчик (за собственный счет, конечно). Все работы должна выполнять только лицензированная компания – так что выгадать в деньгах, пригласив работяг со стороны, не удастся. Общая стоимость всех затрат на электрику – 150–170 тысяч.
Слава богу, установку батарей ни с кем согласовывать не надо. Батареи хотя и стоят, но «никакие». Надо менять. Каждая батарея в среднем стоит пять тысяч. Всего их у меня в квартире – четыре. Замена одной стоит 5,5 тысяч. Плюс 500 рублей за отключение каждого стояка. Трубы, фильтры, краны и т. д. – еще тысяч десять. Итого – 20 тысяч.
Теперь пол. Нужно сделать стяжку. Работа стоит 18 тысяч. Но требуется купить минимум 150 мешков цементной смеси и 50 мешков шпатлевки. А еще сетка и другие «мелочи». Дверь, конечно, нужно ставить металлическую… То есть после покупки квартиры нужно иметь примерно миллион рублей дополнительно. И это не какой-то особый, а самый обычный ремонт. Про ванную, душ, краны, унитаз, обои, раковины и прочее уже и не говорю. Без них не обойтись, а значит, еще расходы.
Хорошо хоть окна стоят – стеклопакеты, да и двор благо-устроенный, с детской площадкой.
Что тут добавить…
Чтобы улучшить жилищные условия, требуются «нереальные деньги»
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru провел социологический опрос жителей столицы, в ходе которого попросил москвичей назвать уровень минимальной заработной платы, позволяющей задуматься об улучшении жилищных условий.
Причем речь шла не только о покупке жилья, но и об ипотеке, обмене, покупке «дополнительных» метров. В результате москвичи назвали суммы зарплат, которые имеют очень немногие в городе. Наибольшее единодушие (26,2%) респонденты проявили, назвав категорию 80-100 тысяч рублей в месяц. Объединив соседние группы ответов по близким диапазонам «зарплатных» сумм, мы получим, что почти 42 процента опрошенных считают, что нужно получать 80-150 тысяч рублей в месяц, а 27 процентов полагают, что эти зарплаты должны быть в рамках 150-200 тыс. и выше. Однако применительно к себе, люди рассматривали такие суммы денег как «нереальные».
Вот какие ответы были получены:
Более 200 тыс.рублей – назвали 14,7% опрошенных;
150-200 тыс.руб. – 12,3%;
100-150 тыс. – 15,6%;
80-100 тыс. – 26,2%;
60-80 тыс. – 7,4%;
До 60 тыс. – 9 %;
Затруднились с ответом 14,8% респондентов.
«Никаких денег не хватит», «никогда не решим эту проблему» — таков был эмоциональный фон, на котором прорисовывались контуры четких ответов. Насколько журнал попал в «болевую точку» горожан, – свидетельствуют ответы: «вы позвонили вовремя: мы как раз обсуждали эту тему», «на днях мы прикидывали наши возможности».
Среди респондентов стоит отметить группу людей, которая напомнила о том, что заработок должен быть примерно равен средней стоимости квадратного метра жилья. Люди также отмечали, что при обычной московской зарплате в 30-40 тысяч рублей, денег не хватит ни на что. И нужно «раз в 10, больше, чем получаю я». Среди опрошенных были люди разного достатка, в том числе, вполне себе обеспеченные граждане. Однако человек, реально получающий зарплату в 120 тысяч рублей, заметил, что при наличии семьи и ребенка этих денег ему на решение квартирного вопроса не хватит. «Это немыслимо», «не укладывается в голове», «такие деньги трудно представить» — так участники опроса комментировали уровень заработков, с их точки зрения, дающих возможность решить жилищные проблемы.
Данные журнал получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
Автор : Владимир Симонов, специально для «Сила в Движении».