Как показывает исследование общественного мнения, россияне сегодня хорошо знают, кто такой обманутый дольщик, даже если им самим не приходилось быть таковыми. И все потому, что масштабы строительного обмана в нашей стране просто огромны – как в Москве, так и в регионах. 

Дольщик надеется, застройщик обманывает

СМИ в разных концах страны много пишут о проблеме обманутого дольщика, так что нетрудно выделить его характерные признаки. Обманутым дольщиком принято считать того, перед кем застройщик не выполнил своих обязательств по строительству. И неважно, о каком объекте недвижимости идет речь. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев это строительство жилья, а страдают от этого самые разные люди. Застройщик в установленный договором срок просто-напросто не передает клиенту его долю возведенного объекта, и тот не имеет возможности оформить право собственности.

Застройщик (то есть физическое или юридическое лицо, взвалившее на себя строительство или реконструкцию) приноровился обводить вокруг пальца дольщиков хорошо испытанными методами. Суть их сводится к тому, чтобы продать, например, одну квартиру дважды или даже трижды. Можно также бесконечно затягивать сроки сдачи объекта, объявить себя банкротом и бросить объект, оформить в свою пользу документы.

Здесь, конечно, необходимо вспомнить о том, что с апреля 2005 года начал действовать закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». То есть уже девять лет физические лица официально защищены от недобросовестных застройщиков. Например, закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Однако ужесточенный надзор над застройщиками, повышение их ответственности не дали ожидаемых результатов, поскольку нет главного — персональной ответственности чиновника, отвечающего за надзор за девелопером, а застройщики придумывают все новые схемы обмана. 

Методика обмана

Сейчас, скажем, на первичном рынке жилья львиная доля обмана приходится на так называемую схему предварительного договора купли-продажи. Этот договор предполагает оформление именно на застройщика собственности квартиры с последующей продажей ее дольщику. Однако деньги с покупателя он получает в полном объеме по предварительному договору, а не в то время, когда квартира готова к новоселью. Назвать «серой» эту схему можно только условно, поскольку она не противоречит законодательству, соответственно и какой-либо ответственности за её применение застройщик не несёт.

Предварительный договор государственной регистрации не подлежит. А это дает возможность недобросовестному застройщику, взявшему с вас деньги, подписать другие договора на ту же квартиру. Заключение предварительных договоров закон допускает, но при условии, что оплата по ним не принимается. Тем не менее, в жизни все иначе. Под самым разным предлогом деньги все-таки берут, а заканчивается такое строительство для дольщиков печально.

Иногда схему предварительного договора купли-продажи маскируют векселем. В результате вместо договора долевого участия – два договора. Кроме предварительного договора или соглашения о намерениях, заключается договор купли-продажи векселя. Вексель же, как известно, – та ценная бумага, которая лишь подтверждает, что кто-то одолжил деньги фирме. Вам обещают, что этот долг погашается квадратными метрами жилой площади. А получается так, что в лучшем случае вам вернуть ваши же деньги, которые побывали в обороте и сильно обесценились. В худшем же случае обанкротившийся застройщик может вообще не погасить вексель.

Таким образом, опасности дольщиков поджидают постоянно. Ведь застройщика, уже получившего ваши деньги, вполне устраивает долгострой. Он не очень-то заботится о качестве построенного жилья, ведь главное для него — получение прибыли, а для этого, как показывает практика, все методы хороши.

Существуют и другие «серые» схемы. Некоторые застройщики считают возможным поменять вывеску и спокойно распоряжаться всеми ранее собранными деньгами. И такое мошенничество, увы, доказать невозможно. Соответственно и наказания застройщику можно не опасаться.  Другие же фиктивно продают объект. Сменив несколько раз собственника, можно свернуть финансовую и отчетную документацию в такой гордиев узел, который непросто распутать. Не особо обремененные моральными принципами застройщики могут также организовать мнимое банкротство или передать объект другому застройщику. И тут трудно разобраться, где деньги, если двое кивают друг на друга.

Как помочь себе?

Несмотря на это, многие россияне по-прежнему предпочитают приобретать квартиры именно на первичном, а не вторичном рынке, заключая договора напрямую с застройщиками. Можно ли при этом как-то подстраховаться?

Как и любые другие инвестиции, долевое строительство несет в себе весьма серьезные риски. Застройщик может не выполнить свои обязательства – причем как умышленно (в наиболее неприятных случаях, которыми богата история отечественного долевого строительства, псевдо-застройщик мало того, что изначально не имел намерения выполнять свои обязательства, так еще и осуществлял продажи одной и той же «виртуальной» квартиры сразу нескольким дольщикам), так и в силу внешних факторов, таких как существенные изменения в экономике страны (с чем многие и столкнулись в кризисные 2008-2009 гг. На пороге нового кризиса, уже 2014 года, мы находимся уже в настоящее время.). Кроме того, готовая квартира по качеству может отличаться – и далеко не в лучшую сторону – от обещанной застройщиком в момент заключения договора.

1. Ознакомьтесь с «портфолио» застройщика. Большинство солидных организаций уделяют немало времени освещению своей деятельности. Информацию о завершенных объектах можно найти на официальных сайтах компаний и в крупных отраслевых СМИ.

Нелишне будет также промониторить интернет на предмет упоминания застройщика в новостях и на тематических форумах, поискать отзывы жильцов сданных домов – если Вы столкнетесь с той или иной негативной информацией, есть смысл задуматься о смене партнера. Питать особые надежды на риэлтора, который будет заключать сделку не следует. Необходимо помнить, что в случае не исполнения обязательств со стороны застройщика, агенство недвижимости не несет никакой ответственности.
2. Ознакомьтесь со следующими документами:
— разрешение на строительство;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
— проектная документация;
— заключение о государственной экспертизе проекта;
— сведения об опубликованной проектной декларации.

Зачастую деятельность по продаже квартир начинается еще до получения застройщиком части вышеперечисленных документов (что, к слову, является прямым нарушением 214-го закона, но штрафы, которые оплачивает застройщик в этом случае никогда не останавливают девелопера так, как не соизмеримы с сумммой получаемой им прибыли. ). А между тем, получение всех необходимых согласований и разрешений для начала строительства может растянуться на долгие месяцы и годы, что в свою очередь значительно отсрочит сдачу объекта в эксплуатацию.
3. Обязательно изучите Ваш договор участия в долевом строительстве. В идеале это должен быть именно «Договор участия в долевом строительстве», составленный на основе всё того же закона 214-ФЗ. Такой договор в обязательном порядке содержит определение приобретаемой квартиры с привязкой к проектной документации, информацию о сроках передачи квартиры дольщику, цену квартиры, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

К сожалению, большая часть сделок на рассматриваемом рынке продолжает осуществляться по иным формам договоров. Как правило, они предполагают значительно меньшую степень отвественности застройщика, а также более «гибкий» подход к стоимости квартиры, что обычно выливается в дополнительные расходы – и весьма существенные. В этом случае нелишне будет проконсультироваться у профессионального юриста, который сможет обозначить все возможные риски и подводные камни «альтернативного» договора.
4. Проконтролируйте государственную регистрацию договора. Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения такой регистрации. Эта норма установлена для того, чтобы обезопасить дольщиков от тех самых «двойных» продаж, о которых шла речь в начале статьи.

Кроме того, при регистрации договора с первым участником долевого строительства, ФРС проверяет разрешение на строительство, проектную декларацию и план создаваемого объекта недвижимости, что является дополнительной гарантией добросовестности застройщика.

При этом регистрация договора занимает порядка месяца, а деньги с Вас могут потребовать сразу же после подписания. Это незаконно, поскольку все права и обязанности по договору возникают у сторон лишь после его заключения, неотъемлемой частью которого в данном случае является регистрация.

Другое дело, когда дольщик уже распрощался со своими деньгами и понял, что его обвели вокруг пальца. Как быть? Конечно, есть такие формы протеста, как митинги, голодовки. Однако они, как показывает практика, действенны только тогда, когда обманутые дольщики уделяют внимание не только им, но и чисто правовым механизмам.

Как показывает опыт, можно добиться признания права собственности через суд, ссылаясь на статью 12 ГК РФ. Аналогичным путем следует добиваться признания права на инвестиции. Необходимо предъявить иск с требованием признать право соинвестора на долю в инвестиционном контракте. Этой долей может стать квартира, которая станет вашей собственностью, как только закончится строительство.

Автор : Олег Сухов, специально для «Силы в Движении».