Риэлторы допускают, что ставка по ипотеке вырастет до 20%

Еще в конце июля – начале августа, когда весь «продвинутый» Запад во имя торжества демократии только-только раскручивал маховик пресловутых санкций, специалисты по продаже жилья, не скупясь, раздавали прогнозы о ближайшем будущем рынка отечественной недвижимости. При этом их эмоциональность варьировалась достаточно широко: в диапазоне от ура-патриотичных метафор о воде, при любом раскладе льющейся исключительно на нашу мельницу, до осторожных предположений едва ли не о сворачивании всех сегментов, кроме эконом-класса. Но стоит отметить, что предположения делались в условиях «традиционного летнего затишья». К тому же оно, по мнению многих специалистов, «было явно более глубоким, чем обычно».

За полторы недели до начала очередного «сезона высокого спроса» мы вновь поинтересовалась у специалистов – к чему стоит готовиться собственникам и покупателям осенью, когда отпускная эпопея закончится. Примечательно, что в преддверии «часа X» знатоки рынка были, пожалуй, слишком уж осторожны в своих суждениях и видении ближайшей перспективы.

Правда, львиная доля прозвучавших к концу отпускного сезона экономических прогнозов не сулит россиянам ничего хорошего. Например, по мнению известного экономиста Михаила Хазина, экономический спад за год составит 5-6% при благоприятном сценарии и 10-14% при негативном.

«Оптимистический сценарий – это стагнация, пессимистический – рецессия», – рассуждает эксперт Института современного развития Никита Масленников.

«Поскольку китайская экономика будет снижать темпы роста, то спрос на черное золото расти не будет – и вместе с ним грозят подвинуться вниз цены», – предупреждает бывший министр финансов, глава «Комитета гражданских инициатив» Алексей Кудрин.

Продолжает расти безработица, в частности уже 15% российских компаний заявили, что намерены и в дальнейшем сокращать персонал.
Иными словами, российская экономика, в том числе и рынок недвижимости, находится на грани кризиса. И если развитие будет продолжать идти по негативному сценарию, было бы нелогично ожидать, что предсказанные проблемы не отразятся на ипотечном кредитовании.

Идет большое сокращение инвестиций, а чтобы начать новое строительство они очень нужны, отмечает Елена Балашова. Пяти и семилетние стройки уникальных объектов сейчас завершатся. Падающие объемы строительства и падающий объем инвестиций — это тенденция.

Инвесторы завершают свои начатые объекты, а новое начинать сегодня рискованно. Собственные средства предприятий снижаются. Прибыть в этом году по сравнению с прошлым годом даже в текущих ценах упала на 20-25%. Источников собственных средств гораздо меньше, от этого падает рентабельность. Когда компания в очечредной раз обратится в кредитную организацию, если она не давний клиент, то банк будет оценивать рентабельность ее проектов. Низкие показатели повысят процент по займу, или кредит вообще не дадут. А где тогда деньги брать? Нет никаких причин для роста инвестиций, а для начала строек нужны именно инвестиции, а в такой продолжающей ухудшаться экономической ситуации, взять их неоткуда.

— Я совершенно согласен с выводами эксперта Центра развития. Сегодня сектор строительства и продаж недвижимости в России испытывает значительный отток инвестиций, — поддерживает руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) Василий Колташов. — С момента кризиса 2008-2009 годов этот сегмент развивался динамичнее всех остальных, однако теперь он становится источником крупных проблем для всей остальной экономики.

С начала года стоимость недвижимости в Москве в долларовом выражении снизилась на 3%, по объему продаж столичный рынок сегодня просто мертвый. Внутри МКАД – совсем, в Подмосковье он показывает первые признаки омертвления. Это полностью соответствует общероссийской тенденции – в большинстве регионов наблюдается устойчивое снижение спроса. Оно связано с недоступностью жилья для населения и нежилой недвижимости для малого бизнеса, ведь ставки по кредитам очень высоки.

Спад цен и низкие объем продаж приводят владельцев и потенциальных покупателей инвестиционной недвижимости к пониманию, что сегодня нет смысла использовать этот инструмент для заработков. Поэтому мы начинаем наблюдать бегство инвесторов из инвестиционной недвижимости, которые  стремятся перевести свои сбережения в другие активы.
Эту тенденцию уже хорошо осознали и строители, девелоперы, которые также не хотят «попасть», инвестируя в объемы строительства, даже в Подмосковье.

— Несомненно. Уже испытывают существенные проблемы производители металлопроката, особенно труб, и других изделий из черных металлов. Соответственно, снижается спрос на технику и оборудование, используемые и строителями, и металлургами. Постепенно этот процесс расширяется на весь реальный сектор экономики, захватывая и энергетиков, и розничную торговлю, и транспорт.
Слабость внутреннего спроса объясняется тем, что он достиг пределов своего роста за счет кредитных ресурсов. Фактически то, что мы наблюдаем сегодня в российской экономике, — это периферийная версия модели экономического кризиса в Соединенных Штатах в 2008 году. Обрушение американской экономики также начиналось с сектора жилой недвижимости.

— Насколько в нынешних условиях можно прогнозировать ситуацию на внутреннем рынке недвижимости России и на какой период?

Как отмечают аналитики АИЖК, текущее состояние макроэкономики не способствует сохранению высоких темпов развития ипотечного рынка.

АИЖК и вовсе отмечает увеличивающуюся угрозу того, что в случае если наблюдаемая рецессия затянется и отразится на доходах потенциальных заемщиков, рост ипотечного рынка может вообще приостановиться, а в перспективе – стать отрицательным.

Антон Конобеевский («НДВ-Недвижимость», руководитель департамента новостроек): непонятно, какой будет политическая ситуация в дальнейшем. Сейчас пока кризисных тенденций мы не видим. В случае удорожания кредитов ожидаемая процентная ставка будет на том уровне, при котором население еще готово брать заемные средства. Если же кредиты станут слишком дорогими, то спрос на них упадет. Осенью лично мы ожидаем какой-никакой рост деловой активности, традиционный для этого времени. Сделок возможно будет больше, в том числе и за счет тех, кто недавно получил одобрение банка на кредит (решение по заявке действительно в течение 3-4 месяцев).

— Какие объекты могут быть наиболее востребованы у покупателей этой осенью?

Антон Коротких (коммерческий директор, Villagio Estate): — Что касается элитного сегмента, то здесь востребованность определенных загородных объектов – это не вопрос сезонности, а последствие более глобальных изменений на рынке. За последние годы предпочтения состоятельной аудитории существенно трансформировались: сегодня порядка 80% покупателей не готовы тратить на загородную резиденцию класса de luxe больше 1,5 миллиона долларов. Поэтому девелоперы стараются корректировать цены за счет переформатирования своих объектов: уменьшают площади участков, оптимизируют архитектурные проекты и планировки. Понятно, что подобные опции доступны только для поселков, которые вышли на рынок не позднее 2-3 лет назад.

Продуманные новостройки эконом- и комфорт-класса пока по-прежнему пользуются массовым спросом. Причина – в доступности предложения, когда сделать покупку может большее количество человек. По этой же причине популярность не уменьшится и у однокомнатных квартир, особенно студий. Если проект позиционируется как доступный, то их доля в нем очень велика, до 60-70% от общего числа запланированных квартир. Правда, чем «экономнее» новостройки, тем меньше площади продаваемых объектов.

— Возможен ли резкий скачок цен на объекты «первички» или «вторички»?

Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость», директор департамента вторичного рынка): — Наши ожидания очень и очень осторожные. Все-таки, глядя на общемировую и экономическую ситуации, а также на то, каким активным был спрос в начале года, который, по сути, «вымыл» всех покупателей с рынка, мы не предполагаем, что этой осенью начнется какое-то увеличение активности. Конечно, мы хотим надеятся, что ситуация станет чуть оживленнее летней. Однако абсолютно точно не будет никакого взрывного роста активности покупателей, и ни о каком скачке цен на объекты «вторички» и «первички» не приходится говорить.

— Осенью логично ожидать увеличение стоимости новостроек, которое обычно наблюдается в этот период, однако предпосылок для этого пока нет абсолютно никаких.

Действительно, последние международные события оказали влияние на рынок. Например, в наших проектах спрос в июне и июле не просел, как обычно бывает летом – это действительно уникальный случай. Состоятельная аудитория предпочитает обращаться к российским активам для сохранения средств: за последние месяцы выросло число инвестиционных сделок, но продолжится ли эта тенденция, сказать трудно. Пока мы не видим предпосылок для какого-либо скачка в сегменте элитной загородной недвижимости. Средние цены по рынку могут поползти вверх в сентябре, но это связано с деловым сезоном и окончанием летних скидок: с июня по август многие девелоперы стимулируют продажи недвижимости специальными акциями.

Конечно, самые доступные новостройки всегда популярны. Объекты бизнес- и элит-класса даже в самые тяжелые годы сохраняли спрос, хотя сказать, что это был спрос, можно только с некоторыми оговорками. А сейчас, повторюсь, кризиса на рынке нет…

Алексей Коротких:
— Я предполагаю, что сейчас россияне, располагающие большими суммами, скорее всего, не рискнут вкладывать средства в зарубежные активы, включая жилье. Альтернатива – оставить финансы на руках или осуществить на них крупную покупку в России. Не отрицаю, что в этом случае интерес может сместиться в сторону отечественной недвижимости. Правда, утверждать, что это произойдет, я бы не стал.

Сергей Шлома:
— Чтобы продать квартиру осенью при том небольшом уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена и только цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только из самого низкого ценового диапазона. Проблемы, скорее всего, могут возникать в элитном сегменте. Ведь чтобы быстро реализовать недвижимость, например, эконом-класса, достаточно снизить стоимость на 10% ниже рыночной. Рынок элитки устроен иначе. Там ожидания покупателя и продавца разнятся между собой в два раза. Зная сложившуюся экономическую ситуацию, покупатель будет рассчитывать купить в два раза дешевле, а продавец захочет продать в два раза дороже. Поэтому думаю, это сильно скажется на количестве сделок именно в элитном сегменте.

Но, несмотря на оперирование цифрами и обозначение трендов, все это довольно общие слова, причем по-прежнему не лишенные диаметрально противоположных предположений. Пожалуй, для полноты картины не хватало еще только фраз о том, что «покупка недвижимости – самое выгодное вложение средств».

А между тем российские банки уже сейчас понемногу повышают ставки по проектному финансированию и многие эксперты не исключают того, что в сентябре-октябре этот процесс ускорится и расширится. Ипотечные программы также не миновала эта участь. Тот же «ВТБ-24» увеличил ставку по своим продуктам на 0,1-0,3 процентных пункта. «Сбербанк» поступил чуть хитрее и развернул в СМИ массированную рекламу акции «больше денег за меньшую ставку», убеждая граждан в том, что 3 миллиона рублей под 12,5% выгоднее, чем 1,5 миллиона под 3%.
Как отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, эта тактика очень похожа не то, что предпринимали кредитно-финансовые организации в 2007-2008 годах, когда разговоры о надвигающемся кризисе мало кто воспринимал всерьез. Он также считает, что стремление банков снизить риски приведет к тому, что ставки по ипотеке осенью далеко перевалят за ожидаемые риэлторами 13-14%. По его мнению, многие банки установят их на уровне разорительных для населения 18-20%.

Некоторая часть экспертов его в этом поддерживают. Многие финансовые аналитики считают, что кризис 2007-2008 годов, по сравнению с тем , что ждет нашу страну уже к началу или середине 2015 года, покажется небольшим финансовым потрясением. Возможно они в чем-то правы. Достаточно сравнить ситуацию в которой находится Россия тогда и сейчас. Война у наших границ, экономические санкции Запада, снижение темпов развития экономики Китая и другие, косвенно влияющие на экономическую ситуацию уже в глобальном масштабе причины. Если брать во внимание все вышеназванные причины, то даже 18 -20% можно назвать оптимистичным сценарием развития событий.

Отток инвесторов будет приводить к дальнейшему снижению деловой активности. А внешние удары могут усилить эти тенденции. Я имею в виду пузырь на рынке недвижимости в Китае, который может либо взорваться, либо постепенно быть спущенным. Но в любом случае это приведет к снижению спроса на энергоносители и металлы, а также к биржевым потрясениям мирового масштаба. Но даже если китайский пузырь и уцелеет, российская экономика будет все равно на спаде.

Девелоперы же, особенно из когорты «середнячков», будут вынуждены поднимать стоимость реализуемых объектов, чтобы «отбить» возросшие затраты на кредит, а вот смогут ли купить «квадрат» по таким ценам потенциальные покупатели — очень большой вопрос. Правда, это отразится на рынке, скорее всего, не осенью, считают эксперты, а уже в первой половине 2015 года. Но рядовым покупателям от этого едва ли станет легче.

Автор : Эдуард Семёнов, специально для «Сила в Движении»