Одним из основных факторов социальной напряженности в регионах является несоблюдение застройщиком обязательств по передаче в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности
И пик проблем наблюдается в периоды максимальной интенсивности строительных работ (строительного бума). Для Москвы, например, он пришелся на докризисный и кризисный период 2008 года. В Подмосковье же масштабы застройки продолжают оставаться значительными и по сей день. Ситуация столь непроста и накалена, что пришлось даже законодательно дать определение статуса обманутого дольщика и создать Реестр пострадавших граждан, чтобы частично снизить рост протестных настроений, направив энергию потерпевших на собирание подписей, о признании их официально обманутыми.
Как правило такая ситуация возникает в связи с алчностью хозяев строительной организации и при использовании «серых схем» привлечения средств граждан – предварительного договора купли-продажи, вексельной схемы и т.д.
Но в связи с ухудшением экономической ситуации в 2014-2015 гг. появилась и другая причина неисполнения застройщиком своих обязательств. Несмотря на очередные попытки усиления государственного контроля в сфере строительства в последние годы, такие случаи стали весьма частыми, особенно в связи с экономическим кризисом, с которым столкнулась Россия из-за падения цен на нефть и западных санкций.
Хотя в отдельных случаях бывает так, что и застройщик делает всё «по-честному», и готов передать жильё, и органы власти тоже вроде всё исполняют по закону, а собственники получить свои квартиры не могут. Так что при любых, даже объективных проблемах, возникающих периодически в такой сложном и высокорискованном бизнесе, как строительный, крайними всегда остаются дольщики. А чем больше времени проблема не находит разрешения, тем призрачнее шансы потерпевших получить обещанное жилье.
Такая парадоксальная ситуация сложилась в Истринском районе Московской области, где в селе Павловская слобода компания «Форт Капитал Групп» возводит жилой малоэтажный комплекс «Метелица» на 336 квартир.
Собственно всё началось еще в 2013 году. Желающих заключить договор долевого участия (собственно, как и рекомендовало профильное министерство области) было немало. Место хорошее – в полукилометре река, рядом лес, цены на квартиры весьма умеренные, отделка «под ключ». Компания-застройщик оптимистично утверждала, что закончит строительство к концу 2014 года. Но, как показывает практика, быть оптимистами и рассчитывать на хорошее, можно лишь в собственных фантазиях, в реальной жизни сбываются лишь пессимистические прогнозы.
Вот и на в нашем случае, все пошло наперекосяк, как чаще всего и бывает. Не тут-то было. Строительство неоднократно останавливалось и возобновлялось вновь, пока через два года не затормозилось основательно – областная прокуратура заподозрила застройщика в нарушении высотности возводимых зданий.
Пока разбирались с понятиями «этажность», «цокольный этаж» и «мансарда», пришла другая беда. Произошел резкий негативный скачок курса рубля, что вызвало соответствующее изменение доходности проекта.
Это было бы проблемой исключительно компании-застройщика, если бы не необходимость выполнения т.н. «обременения». В ходе строительства у застройщиков, как правило, возникает обязательство по строительству или финансированию дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, инженерных сетей, выделению части площадей возводимых объектов для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, отчуждаемые под строительство.
Чаще всего это строительство за счет компании социальных объектов на прилегающей территории – детских садов, школ, возможно медицинских пунктов.
Компания «Форт Капитал Групп» соответственно сделала проект детского садика на 40 мест и гарантировала его строительство. Однако по нормативам для детского сада выделенной площади оказалось недостаточно и социальную нагрузку было решено заменить.
Чиновники предложили на выбор два варианта – 130 млн. рублей прямых инвестиций в строительство двух пятиэтажек в Истринском же районе или выделение 1500 м. кв. жилья бизнес класса в уже построенных домах ЖК.
Нет, не подумайте плохого – квартиры бизнес класса нужны администрации исключительно для расселения аварийного жилья.
Исполнение по выбору любого из требований автоматически снимало бы все вопросы с этажностью жилого комплекса (впрочем, застройщика не забыли и оштрафовать на полмиллиона рублей).
В связи с общим падением прибыльности проекта, компания-застройщик заявила о готовности выделения лишь 1200 квадратных метров. Стороны замерли в клинче, разрешения на возобновление строительства, прекратившегося практически год назад так и нет. Пока противоборствующие стороны не могут договориться, убытки подсчитывают только дольщики.
А как быть с теми, кто уже приобрел жильё в «Метелице»? На данный момент по большинству из 336 квартир комплекса внесен аванс в размере 70% от стоимости, а 96 квартир выкуплены полностью. Таким образом несколько сотен семей оказались в итоге в положении, фактически попадающем под определение «обманутый дольщик».
Вот только несколько несчастливых историй:
Наталия:
«Так случилось, что продали свою квартиру, оставшиеся деньги вложили в этот проект, на тот момент (декабрь 2015г) нам говорили что это супер, быстро достроят, все замечательно и т.д., и нас все их условия устроили. Так как больше жилья нет, сняли временное жилье, не очень заморачивались с условиями для проживания, так как думали, что скоро съедим. А так как стройка в начале 2016 года набрала обороты, и мы уже начали вещи собирать, так как к концу года съедим. Ура, ура!! …
Ну а дальше всем известно…»
Лариса:
«Я купила квартиру в ЖК «Метелица» в мае 2014 года для своей пожилой матери. Мама продала свое жилье, чтобы жить поближе к детям. Мы вложили все ее деньги. Квартиру обещали достроить к концу 2014 года. Прошло уже больше двух лет. Моя 79-летняя мать без жилья и прописки».
Екатерина:
«Я узнала о ЖК «Метелица» с сайта Циан Недвижимость, как раз в тот год задумалась о приобретении своего жилья и мониторила рынок недвижимости. Критериями выбора стояла цена, и чистовая отделка. Проект «Форд Капитал групп» как раз отвечал моим требованиям. Все оформили в соответствии с 214 ФЗ, в присутствии юриста застройщика, и договор страхования, и страхование жизни. В итоге в августе 2014 года я купила у застройщика ООО «Форд Капитал Групп» 1 комнатную квартиру по договору долевого участия. Оформила ипотеку, отдала на первый взнос все свои имеющиеся сбережения, в надежде что весной я буду жить уже в своей квартире. При наступлении срока сдачи жилья, а по договору прописано 31.03.2015 г., объект находился в том же виде, как я его увидела в первый раз. К лету 2015 года началось какое то движение на строительной площадке, но к концу года у застройщика отняли разрешение на строительство из за несоответствия этажности выданным документам. С ноября 2015 г. объект заморожен, никаких активных действий со стороны застройщика на протяжении всего 2016 г. не видно. Ситуация для меня очень не простая, т.к. мне приходится на протяжении всего времени долгого ожидания платить и за ипотеку, и за съемное жилье. Из-за того что руководство Истринского района не может договориться с застройщиком страдают простые люди. Как быть?
И куда еще писать, чтобы решить данную проблему? Что делать, чтобы достучаться до нашего правительства?
И вообще, как в будущем не допускать подобных ситуаций, поскольку получается гарантий не дает никто: ни банк, ни страховая компания, которая обанкротилась, ни сам застройщик…»
Так получается, что дольщики являются единственной стороной, чьи интересы реально ущемлены и кто едва ли не буквально «кровно» заинтересован в скорейшем разрешении конфликта.
На протяжении всей непростой истории они были вынуждены постоянно обивать пороги начальников самого разного уровня ради возобновления строительства, поскольку ситуация, как можно убедиться из приведенных «живых историй», для многих сложилась действительно крайняя.
А что чиновники? Со свойственным своему сословию вниманием и сочувствием, они полгода занимались т.н. «игрой в футбол», отсылая заявителей с районного уровня на областной и обратно. Основанием тому был свежепринятый закон № 106\ 2014 ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» согласно которому с 1 января 2015 год все полномочия по согласованию проектной документации на объекты капитального строительства, а также выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию переданы в Правительство Московской области. (Кстати, столь контрастирующее с федеральным законодательством постановление уже становится вниманием как прессы и экспертного сообщества, так и соответствующих властных структур)
В итоге дольщики неоднократно побывали на приеме и в районной, и в областной администрации, и одни, и с представителями компании застройщика, теряя силы, нервы, десятки часов неказенного времени…
Были попытки достучатся и на более высокие уровни.
В своих обращениях на имя губернатора Московской области давно уже фактически обманутые дольщики ЖК «Метелица» умоляли как можно скорее решить вопрос посредством личного вмешательства, т.к. большинство из них вынуждено проживать в съемных квартирах и одновременно выплачивать ипотечный кредит, что в течении длительного времени просто невыносимо.
И каждый раз дольщиков не допускали на прием к Губернатору, отсылали к третьим замам, которые каждый раз как в первый выслушивали их истории и обещали решить вопрос. Конечно, на лицо нарушение правил предоставления государственных услуг и основных правил организации работы с обращениями граждан, согласно которым за каждым входящим документом (обращениям) должен быть закреплен ответственный исполнитель и установлены сроки рассмотрения заявления.
Последним таким «решающим» оказался первый заместитель министра строительного комплекса Московской области Андрей Куприянов, клятвенно уверявший теряющих терпение несостоявшихся новоселов в том, что всё решит лично до наступления Нового года. Но до сих пор никаких подвижек нет. И хотя в итоге разрешение на строительство продлили, строительство так и не началось, так как условия предложенные властями застройщику, не приемлемы им. Ведь ни один бизнесмен работать себе в убыток не будет, как бы ему руки не выкручивали.
Инициативная группа обманутых (после всего пережитого их уже можно так назвать) дольщиков с тревогой сигнализирует о том, что люди уже на грани отчаяния и готовы к публичным действиям по защите своих законных прав собственности.