Сегодня не принято хвалить Застройщиков, изображая их некими монстрами, которые только и делают, что задерживают сроки строительства, тянут с оформлением квартир в собственность, «ломят» цены на квадратные метры или повышают их стоимость в процессе строительства. Но оказывается, не всё так просто. Согласно практике обращения инвестиционно-строительных компаний в «Юридический центр адвоката Олега Сухова» Застройщики сталкиваются с целым рядом объективных проблем, которые определенно отражаются на простых гражданах.
Строительство каждого проекта – это сложный многоуровневый процесс, одним из направлений которого служит взаимодействие с многочисленным количеством подрядных организаций и организаций поставщиков. Любое строительство сопровождается неотъемлемыми и постоянными проблемами не исполнения обязательств со стороны указанных «сопутствующих» компаний. Как рассказывает адвокат Олег Сухов, прецеденты не поставки строительных материалов либо поставки со значительными временными задержками – это обычная практика в рассматриваемой сфере отношений. Кроме того, не редки случаи обеспечения Застройщиков совсем не теми материалами, что были им заказаны, например, одна из проблемных строек не могла сдвинуться с места целый год только потому, что плиты, привезенные с завода, не соответствовали тем, что оплатил Застройщик согласно проектной документации. А говорить о не исполнении или не надлежащем исполнении со стороны привлекаемых подрядных организаций тех или иных работ вообще не приходится.
В области инвестирования и строительства подобных споров насчитывается около 20% по всем обращениям в Юридический Центр адвоката Олега Сухова.
При этом все же основной проблемой, связанной с долгостроем и высокими ценами на недвижимость, в том числе и на этапе строительства, служат поборы, коррупция, бюрократия, взяточничество и вымогательство со стороны органов федеральной и муниципальной власти, в том числе и со стороны правоохранительных и надзорных органов.
По данным Адвоката Олега Сухова Застройщики вынуждены закладывать в бюджет расходы на неофициальные откаты и взятки. Такой бюджет может достигать от 20% до 70% от цены инвестиционного проекта. Приведу несколько примеров:
- ОАТИ — Объединенная административно-техническая инспекция – проверка полного процесса строительства – от выдачи ордера на все виды строительных работ и разрешения на строительство до соответствия чистоты колес автотранспортных средств (им надо блестеть на стройплощадке, иначе штраф и приостановка деятельности);
2. Миграционные службы – Застройщику обязательно следует располагать разрешениями на работу для иностранных граждан, которые получить на уровне субъектов федерации без взяток практически невозможно. Штраф за отсутствие разрешения на работу от 250 000 до 800 000 р. за каждого работника. За не сообщение о приеме на работу штраф 400 000 р. даже при наличии надлежащего оформления работника (уведомление в налоговую, миграционную службу и службу занятости, при не уведомлении хотя бы одного из перечисленных органов государственной власти – административное взыскание).
3. Департамент природопользования и охрана окружающей среды, здесь доходит до абсурда, например, Застройщик заплатит штраф в размере 250 000 рублей, если инспектор на территории стройплощадки не обнаружит контейнеров по раздельному сбору отходов, многое другое.
4. Пожарники, Полиция, Электросетевые компании, Водоканал, Теплосети, Мосгосстройнадзор (ОАТИ), Регистрационная палата, многие иные государственные и полугосударственные структуры с многочисленным аппаратом чиновников, и все они очень и очень хотят кушать.
5. Прокуратура – вправе ежедневно проводить проверки по соблюдению законодательства в любой отрасли и выписывать предписания по устранению выявленных нарушений, выносить постановления о возбуждении административного производства и направлять материалы, полученные в ходе проверок в надзорные инстанции для привлечения к административной ответственности.
6. Местные органы власти требуют вознаграждение буквально за всё — акт о предоставлении земельного участка – Застройщик плати, акт разрешенного использования земли — плати. К примеру, подписание договора аренды на землю оценивается – от 1 млн. долларов. Определяемые администрацией сроки проектирования напрямую завязаны с договором аренды (договор) – ориентированы на полгода, максимум год, в указанные периоды времени уложиться невозможно – Застройщик опять плати. Продление договора аренды – ждем пополнение неофициального бюджета.
Продление сроков Инвестиционного контракта – тоже имеет свою цену и не малую.
С приведенной проблемой сталкивается 98, 5% всех строительных компаний.
В итоге, по мнению адвоката Олега Сухова, основная проблема на рынке девелопмента – это чиновники, которые определенно больше всех мешают быстрому и дешевому строительству домов для обычных покупателей, простых граждан. Если решить рассматриваемую наболевшую проблему, стоимость строительства, а соответственно, жилья упадет минимум на 30%, периоды возведения домов сократятся на срок от 1 до 3 лет.
Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».