Современный рынок недвижимости полон проблем, требующих немедленного разрешения: злоупотребления в сфере строительства, финансовые трудности строительных компаний, проблема обманутых дольщиков, низкий уровень доступности жилья и многое другое, что осложняет жизнь застройщикам и приобретателям недвижимости.

Договор долевого участия (или сокращенно ДДУ) считается юристами одним из самых безопасных для покупателя недвижимости соглашений. Признавая правомерность подобного суждения, стоит заметить, что, хотя данный документ и нивелирует кое-какие правовые риски, однако остаётся довольно много опасностей, которые почему-то не были учтены нашими законодателями. (ТОП-5 самых несуразных законов на рынке недвижимости ).

Вот о том, что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика, заключившего договор долевого участия, и расскажет адвокат Олег Сухов 

«Несмотря на то что законодатель довольно четко определяет существенные условия договора долевого участия и предусматривает его обязательную регистрацию, тем не менее ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни. Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», — объясняет адвокат Олег Сухов. Дольщик — дойная корова для государства и застройщика

Если сюда приплюсовать ошибки в проектной документации, рейдерские захваты, коррупцию и волокиту государственных органов, то картина и вовсе становится унылой. Получается, заключив договор долевого участия, человек как бы вступает в рискованную игру, и не факт, что он выйдет из нее победителем. Это как с авиаперелетом: вроде и троекратная защита многих систем есть, и самолет исправен, а лайнеры иногда падают. Если окинуть взглядом события последних лет, следует прямо признать, что армия обманутых дольщиков все больше напоминает простодушных вкладчиков финансовых пирамид начала и середины 90-х годов. Число потерпевших и размеры финансовых потерь граждан уже вполне сопоставимы, а возможно уже и превысили финансовые.

                                                 НЕДОСТРОЙ

Самым распространенным риском при заключении ДДУ является недострой или замораживание работ на строительной площадке. Рассматривая проблему внимательно, можно заметить, что основными причинами недостроя являются финансовая безграмотность и мошенничество сотрудников застройщика, ведущие к банкротству компании. Примеров великое множество: здесь вам и господин Полонский со своей небезызвестной «Кутузовской милей», и воронежские «СтройАрт» и «Новые Технологии Плюс», и московское ЗАО «Энергостройкомплект-М»… Список можно продолжать почти до бесконечности.

Все эти случаи на самом деле объединяет одно — авантюризм, а то и банальное воровство.  По статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край. Так это или нет, обывателю судить сложно. Всё зависит от степени доверия граждан официальной статистике. Практика, сложившаяся на строительном рынке России показывает прямую зависимость количества обманутых дольщиков, от масштабов строящегося жилья. Проще говоря — ЧЕМ БОЛЬШЕ СТРОИТСЯ, ТЕМ БОЛЬШЕЕ ЧИСЛО ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ И НАОБОРОТ.

Безусловным лидером в этом скорбном списке является Москва. Кстати, большинство несчастных дольщиков имеют на руках, как вы понимаете, договоры долевого участия, аккуратно зарегистрированные в Росреестре. Ну, и сильно это им помогло?

Обременения на объекты зарегистрированного права

Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков — физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания. Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу.

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют «нулевой» цикл строительства, когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Зато хватает до сих пор граждан, которые инвестируют свои деньги, привлечённые исключительно низкой ценой, которую предлагает застройщик на начальных этапах строительства. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов было недостаточно, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат Олег Сухов.

Когда застройщик сдал еще два этажа и в основном расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно. Он — залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке.

Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась. Почему же тогда «почти»? Потому, что после многочисленных протестных акций потерпевших граждан, уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации.

                                     ДВОЙНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ.

Следующий риск, присущий договорам долевого участия — это возможность двойной регистрации. Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто.

Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации. Так в 2009 году небольшой областной застройщик «Авангард» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке». При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Авангард» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников. Но случаи с таким счастливым концом являются исключениями. Обычно происходит всё  так, как это описывается в другом варианте.

Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника.  Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене. Когда люди узнают, что один и тот же объект продан несколько раз, граждане, которым отказали в регистрации, подают в суд и требуют вернуть деньги. Перекупщик без разговоров отдает «кровные», но только не ту сумму, которую заплатил покупатель, а ту, что была проставлена в договоре долевого участия.

В 2012 году, например, в Московской области расследовалось дело по уклонению от уплаты налогов компанией «Еврострой» (название изменено). Фирма занижала налогооблагаемую базу. Она (то есть фирма, конечно) скупала у строителей по договорам долевого участия жилье, а затем уступала права требования физическим лицам, но уже по более высокой цене. Оплата проводилась за наличный расчет. В принципе-то дело законное. Однако разницу в стоимости мошенники не проводили по бухгалтерии и спокойно клали себе в карман. В ходе такого бизнеса случилось и несколько двойных продаж. Когда несостоявшиеся дольщики обратились в суд, судья принял решение о возврате только той суммы, которая официально фигурировала в договоре долевого участия.

Тогда дольщики подали заявление в полицию, которая и возбудила уголовное дело. Какой вывод следует из этого случая? Железное правило: платите только по безналичному расчету, а если используете «наличку», то требуйте квитанцию к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины на всю внесенную сумму.

Изменение проектной документации застройщиком

И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, — изменение проектной документации застройщиком.

«Если не полениться и посетить сайты дольщиков в Интернете, то можно прийти к неутешительному выводу: изменение условий проекта происходит сплошь и рядом и почти всегда не в  в пользу покупателя.  Скажем, я сразу же наткнулся на форум, где обсуждался случай с московским застройщиком. Суть такова: на момент подписания ДДУ в документации был указан один тип остекления лоджии (стеклопакет), однако при сдаче квартир дольщики с удивлением обнаружили одинарное стекло. Ну не уложился застройщик в бюджет. Сэкономил. А в итоге ухудшились потребительские свойства жилплощади, и люди подали иски в суд. Тем более что об этом изменении их не известили. Или другой, еще более серьезный случай, произошедший в Омске, когда застройщик передал клиентам квартиры, площадь которых оказалась меньше проектной на 7,8%. Люди опять же пошли в суд».

Вот еще одна довольно типичная ситуация, произошедшая в городе Жуковском. Гражданин заключил договор с застройщиком на трехкомнатную квартиру. Когда пришло время принимать объект, выяснилось, что в самой маленькой комнате площадью 14,1 кв. метра строители установили в углу коробку вентиляционного канала офисных помещений первых этажей. Этот канал сечением 900 × 1600 мм проходит через все здание. Что в итоге? В «сухом» остатке площадь квартиры не только уменьшилась, но к тому же изменилась и планировка комнаты. Ее размер стал 13,1 кв. метра, и она превратилась в аккуратную такую бытовку с «отъеденным» углом. Строители компенсировали недостающий квадратный метр, но людям-то нужна была площадь, а не деньги. Сейчас жильцы ищут покупателей на эту квартиру.

«Какие же выводы следует сделать из всего сказанного? Самый главный заключается в том, что риск остаться без квартиры или получить ее с ухудшенными потребительскими свойствами существует всегда. Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре. Жизнь, знаете ли, полна неожиданностей и, к сожалению, не всегда приятных. Можно ли полностью исключить все риски? Нет. Нельзя. А возможно ли тогда хотя бы уменьшить их? Ответ положительный. Да. Можно. Для этого надо обратиться к адвокату уже на стадии заключения соглашения о долевом участии. Адвокат, конечно, не волшебник, однако отстоять ваши права и указать на подводные камни договора он сможет», — заключает Олег Сухов.  И запомните, что максимально уменьшить риски при покупке жилья, возможно только если вы будете делать ваше приобретения на «вторичном» рынке, доверившись при совершении сделки, грамотному юристу…

Автор : Николай Погодин, специально для «Сила в Движении».