Бум на рынке недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регион зависит от слишком гибкой денежно-кредитной политики США. Цены могут снизиться не более чем на 50%, когда ФРС начнет «истончение» стимулов. ОБ этом предупредил в интервью CNBC главный экономист Saxo Bank Стин Якобсен.

«Рынок недвижимости Азии становится все более зависимым от финансирования из США. Если есть один рынок недвижимости в мире, который полностью зависит от ФРС, то это Гонконг», — сказал Якобсен после окончания недельного турне по региону. Эксперт посетил автономную зону Китая, а также Индонезию и Сингапур.

В конце прошлого месяца Китай объявил о новых мерах по стабилизации рынка недвижимости.  Опубликованные в прошлую пятницу правительственные данные показали, что цены на новые дома в стране росли рекордными темпами в октябре. Рыночная стоимость выросла на 9,6% в годовом выражении.

Якобсен сравнил ситуацию в этом регионе с «пузырем» на рынке жилья в США до кризиса. По его словам, подобная катастрофа определенно случиться в Азии, когда ФРС начнет сжимать стимулы, что ожидается уже в первом полугодии 2015 года.

«Причина, почему деньги текут в недвижимость, заключается в том, что люди ожидают, что цена будет расти еще больше. Это ничем не отличается от развития, которое мы увидели в начале кризиса 2007 года в США. Я думаю, что сейчас повторяются те же ошибки», — сказал главный экономист Saxo Bank.

«Рынок недвижимости Гонконга повторит историю краха 1997 года уже в 2015 году», — считает аналитик с 30-летним стажем Кох Кенг-Шин из Savills Hong Kong. 
По его мнению, опытный наблюдатель не может игнорировать тревожные сигналы для гонконгского рынка жилья.

«Вялая покупательская активность на земельных аукционах, правительственные меры по ужесточению требований к ипотечному кредитованию и рост предложения на рынке земли — звучит знакомо?», — задает вопрос Кох, отмечая, что подобные события предвещали крах рынка недвижимости Гонконга в 1997 году.

Явным сигналом предстоящего обвала на рынке недвижимости Гонконга, которая подорожала на 70% с начала 2009 года, аналитик называет июньский аукцион по продаже элитного особняка на Borrett Road, который был продан ниже рыночной стоимости. Кох припоминает, что такая же ситуация была в июне 1997 года, когда дом класса «люкс» в районе Wong Ma Kok был отдан на 16-35% дешевле, чем ожидалось, причем оплата за роскошные апартаменты всего лишь на 6% превысила стартовую цену.

«Теперь, как и перед кризисом 1997 года, на рынке жилья Гонконга можно увидеть слабые продажи элитной недвижимости, причем цены остаются высокими», — предупреждает аналитик. 

В июне правительство Гонконга объявило о продаже восьми земельных участков, на которых девелоперы смогут построить 6 тыс. новых квартир. Кроме того, валютное управление Гонконга запретило выдавать ипотечные кредиты на покупку домов стоимостью выше 10 млн гонконгских долларов (1,3 млн долларов) в размере более 50% оценочной стоимости (ранее — 60%).

Власти Гонконга также ввели жесткие ограничения на покупку недвижимости для нерезидентов и повысили минимальные авансовые платежи для иностранных покупателей. Согласно новым правилам, при приобретении жилья в Гонконге стоимостью более 6 млн гонконгских долларов (770 тыс. долларов) иностранные покупатели должны внести дополнительные 10% от стоимости жилья. Таким образом правительство пытается ограничить количество иностранцев или китайцев с материка, которые хотят купить квартиру в Гонконге.

«Таким образом правительство Гонконга пытается предотвратить худший из возможных сценариев и охладить перегретый рынок недвижимости. Это несомненно приведет к некой коррекции рынка, но очень ненадолго»,  — считает Кох.

Последние данные свидетельствуют о снижении спроса на гонконгскую недвижимость. В минувшие выходные (20-21 декабря) было продано всего 11 новых домов, тогда как в предыдущий викенд было реализовано 27 единиц жилья, говорит аналитик со ссылкой на исследование Samsung Securities.

На вторичном рынке недвижимости Гонконга объем продаж упал до самого низкого уровня с начала 2011 года. В прошлые выходные было продано 21 квартир в 10 крупнейших жилых комплексах, что вдвое меньше, чем неделей ранее, согласно исследованию крупнейшего риэлтора Гонконга Midland Holdings.

Девелоперская компания Cheung Kong снизила цены на квартиры в жилом доме в Yuen Long на 5-8%, до диапазона от 5,3 до 5,5 тыс. гонконгских долларов (681-706 долларов США).

Тем не менее, не все аналитики разделяют пессимистичные взгляды Коха. В числе оптимистов — Николай Брук, председатель консультационной группы Professional Property Services. «Правительственные меры по охлаждению рынка недвижимости Гонконга, вероятно, принесут результат в краткосрочной перспективе и мы увидим возобновление активности сектора, хотя и медленными темпами», — считает он. Кроме того, банки ускоренными темпами увеличивают процентные ставки по ипотечным кредитам, что также мешает раздуванию пузыря на одном из самых дорогих рынков недвижимости в мире.

Брук отметил, что не предвидит краха на рынке недвижимости Гонконга, а ожидает постепенной рекреации отрасли благодаря государственному вмешательству. «Гонконгский рынок жилья, вероятно, достиг пика в середине 2013 года, но я не вижу в этом большой беды, учитывая большой интерес международных инвесторов к долгосрочным вложениям и недвижимость в Гонконге», — заключил он.

Источник

P.S. 

ИРЛАНДИЯ ИСПЫТЫВАЕТ КРАХ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Пустой и непроданный проект недвижимости в поселке Драмшанбо, Ирландия. Во время экономического бума ирландские девелоперы построили десятки тысяч жилых зданий. Однако из-за плохого планирования и мирового кризиса огромное число домов было заброшено или недостроено.

Лишь немногие страны, если таковые имеются, когда-либо испытывали крах недвижимости так, как его сейчас испытывает ирландский рынок. Этот крах разрушил всю экономику и даже множество жизней в стране. В этом контексте невероятно, что антикризисные меры правительства в начале возникновения пузыря на рынке Дублина были настолько беспорядочны. На прошлой неделе Джон Малкахи, глава Национального агентства по управлению активами, сказал, что прошло почти семь лет после кризиса, но до сих пор нет согласованного набора данных, который бы показал политикам, что происходит на рынке недвижимости и строительства.

Малкахи комментирует: «Мы принимаем решения о собственности на основании какой-либо информации, неправильной информации или устаревшей информации. Несмотря на то, что мы — маленькая страна, всего с 4,5 миллионами человек, мы все еще не знаем, сколько домов нужно и где их строить». Вывод из его комментариев только один: политика в этой области по-прежнему слабая и уязвима перед политическим лоббированием.

Быстрое увеличение цен на жилье в Дублине явно настигло правительство врасплох. Правительство страны, кажется, не имеет ни малейшего представления о том, что является этому причиной. Предложение не удовлетворяет спрос и, таким образом, цены на жилье растут. Решение увеличить поставки через ряд мер, как не удивительно, приносит пользу. На самом деле, в Ирландии есть много подходящей земли для строительства, но ее не используют, поскольку нет разрешений, или условия планирования делают ее нерентабельной.

В США зарождается очередной спекулятивный пузырь на рынке недвижимости

Профессор Йельского университета Роберт Шиллер, лауреат Нобелевской премии по экономике за 2013 год, считает, что цены на недвижимость США будут активно расти в течение следующих нескольких лет. «На рынке жилья сейчас появился импульс, так как люди видят, что он возвращается к росту. Мы, так сказать, в ранних стадиях формирования очередного ценового пузыря».

Профессор Шиллер прославился тем, что успешно предсказал биржевой обвал рынка акций 2000-2001 года, вызванный экономическим пузырем интернет-компаний, а также крах рынка недвижимости и кредитный кризис 2008-2009 годов.