Шанхайский район Пудун 2 августа 2013 года. Взрыв пузыря на рынке недвижимости в Китае — это лишь вопрос времени.
Уже несколько лет многие предупреждали о взрыве пузыря на рынке недвижимости Китая, как будто кликали беду. Первый квартал этого года показал, что беда уже недалеко. Три фактора, которые помогали удерживать китайский рынок недвижимости на плаву, перестали быть эффективными. Это: зависимость местных властей от сделок с землёй, интересы застройщиков и коллективные усилия собственников против снижения цен на недвижимость.
Переизбыток на рынке недвижимости
Установлено, что китайский рынок недвижимости уже давно в состоянии избыточного предложения, и оценить его здоровье можно с помощью статистических данных.
Данные китайской Ассоциации по недвижимости за 2012 год показывают, что площадь новой недвижимости в стране ежегодно составляет около двух миллиардов квадратных метров, это примерно половина всех новостроек в мире. Более 70%, или 1,4 млрд квадратных метров, предназначены для жилья. Из них более 40% находятся в городах первого и второго уровня.
«Данные показали, что построенных за последние четыре года квартир хватит для половины населения страны, если они захотят сразу сменить жильё, — писали китайские СМИ. — Если на каждого жителя выделять по 36 квадратных метров, то квартирный вопрос в Китае могут решать более 38 миллионов человек каждый год».
Приведённые выше цифры не включают в себя площадь жилья, построенного в 2013 году. Данные за 2013 год отличаются друг от друга. Национальное бюро статистики Китая сообщило о 1,067 млрд новых квадратных метров; Bank of America Merrill Lynch дал цифру в 1,1 млрд квадратных метров. И по другим оценкам, площадь построенных городских жилых квартир достигла 2,6 млрд квадратных метров в 2013 году. Общая площадь новостроек, даже если основываться на данных Национального бюро статистики, просто ошеломляет.
Кто же будет покупать такое большое количество квартир? Судя по ценам на недвижимость, подавляющее большинство представителей среднего класса и ниже не могут купить собственное жильё. Таким образом, покупателями являются в основном чиновники и богатые люди, которые стремятся сохранить свои активы. Это подтверждали и средства массовой информации. Высокопоставленные чиновники, как сообщалось, имеют десятки или несколько десятков квартир. Некоторые из них, например, бывший министр железных дорог Лю Чжицзюнь и бывший член Постоянного комитета Политбюро Чжоу Юнкан, имели даже тысячи вилл.
В июне 2013 года было широко распространено утверждение, что в Пекине есть, по крайней мере, 6000 владельцев недвижимости, таких как Лю Чжицзюнь. Это означает, что в столице Китая есть не менее 6000 владельцев, имеющих порядка 1000 домов и более 300 квартир каждый. И я нахожу это утверждение правильным, учитывая, что в стране практикуется централизация власти и в Пекине слишком много чиновников, занимающихся разного рода махинациями.
Почти бесконечные потребности в приобретении собственности были обусловлены преимущественно необходимостью сохранить активы. В Китае наблюдались высокие темпы инфляции в последнее десятилетие и единственное, что не отставало от темпов инфляции, был рост цен на недвижимость. Теперь, однако, значительно снизилась необходимость сохранения активов через собственность. На это есть две причины: борьба с коррупцией и скорое введение высокого налога на имущество.
Были также три фактора, которые помогали держать рынок недвижимости Китая на плаву, благодаря им массивный китайский пузырь недвижимости до сих пор не лопнул.
Первый фактор: местные органы власти прилагали усилия, чтобы укрепить пузырь недвижимости.
В январе этого года Министерство финансов Китая раскрыло данные о поступлениях и расходах за 2013 год. Оказалось, что местные органы власти так же сильно зависят от сделок с землёй, как и в предыдущем году. Сумма сделок с государственной землёй составила 4,1 трлн юаней, увеличившись за год на 44,6% и побив рекорд 2011 года (3,15 трлн юаней). Другие государственные доходы показали нисходящий тренд. В 2013 году доходы составили 12,91 трлн юаней, увеличившись за год на 10,1% — самый низкий рост за последние семь лет.
Эта тенденция продолжилась и в первом полугодии этого года.
Как местным органам власти удаётся удерживать цены на недвижимость? Их действия могут показаться абсурдными. Местные власти вмешивались в ценообразование крупных строительных фирм. Им запрещали снижать цены, чтобы не спугнуть покупателей и избежать спада на рынке недвижимости.
Второй фактор: застройщики боролись за то, чтобы удержать цены от падения.
Обычно, когда перспектива не очень хорошая, разумно было бы продать побыстрее акции по сниженной цене и сократить потери. Однако китайские компании на рынке недвижимости изо всех сил пытаются удержать от падения цены на жильё. Почему?
Владельцы некоторых крупных фирм публично заявили, что местные чиновники запретили им это делать. Глава China Vanke Ван Ши публично заявил, что муниципальные власти Нанкина оштрафовали компанию на 40 миллионов юаней за снижение цен на недвижимость в 2008 году. Ван добавил, что в нескольких ключевых городах местные власти провели аудит и налоговые проверки в отношении фирмы после того, как компания снизила цены на недвижимость. Некоторые местные чиновники провели совещание с застройщиками, дав им понять, что не позволят снижать цены.
Признание г-на Вана было не единственным. Появлялись сообщения, что в Чанша, Ханчжоу и Нинбо чиновники организовывали встречи с застройщиками и призывали их не спешить снижать цены на объекты недвижимости, либо отказаться от своего жилого фонда, чтобы предотвратить распространение пессимистичных настроений на рынке. Конечно, если ведущие предприятия, такие как Vanke и Poly, которые имеют несколько проектов в одном городе, снизят цены, то окажут большое влияние на рынок.
Эксперт, который работает в этой отрасли в течение длительного времени, рассказал, что недавно в одной зоне города Нинбо разработчик хотел снизить цену на недвижимость. Глава этого района запретил это делать, посчитав, что такой шаг будет иметь большое отрицательное воздействие.
Тем не менее, вмешательство со стороны местных органов власти — это только половина истории. Все застройщики также обеспокоены тем, что снижение цен на недвижимость повлияет на рынок и приведёт к снижению объёма транзакций.
Китайский рынок недвижимости вынужден заботиться о доверии к себе из-за чрезмерных спекуляций. Люди в него верят, пока цены растут. Как только цены качнутся вниз, доверие населения испарится, что приведёт к падению стоимости жилья. Снижение цен ради увеличения объёма продаж вызовет лишь подозрение у покупателей, и они будут ожидать ещё большего снижения.
По данным отчётов о состоянии рынка, в первом квартале этого года в Ханчжоу было заключено 10112 сделок с жильём. В годовом исчислении снижение составило 47,8%. Средняя цена сделки равнялась 15388 юаням за квадратный метр, снизившись за год на 11,3%. По мнению аналитиков, снижение цен не сможет обеспечить быстрое увеличение объёма продаж. Напротив, такой шаг может вызвать «эффект домино», который окажет влияние на цены в Чанчжоу, Нинбо, Инкоу, Ляньюньган и Циньхуандао.
Третий фактор: собственники принимали меры против падения цен на недвижимость.
Помимо двух упомянутых выше факторов есть третий, который помогал укреплять пузырь недвижимости в Китае. Собственники принимали меры против падения цен на недвижимость.
С 2011 года, сначала в Шанхае, а потом и в других городах по всему Китаю, владельцы недвижимости стали требовать возврата после снижения цен на жильё. Они посчитали, что их обманули. Всякий раз, когда застройщики снижали цены на недвижимость, эти владельцы осаждали офисы продаж, требуя от застройщиков не снижать цены. Последний такой случай произошёл в Чэнду в апреле этого года.
При этом китайский регулятор попал в неловкую дилемму: общественность будет чувствовать недовольство, если цены на недвижимость не снизятся, а снижение цен может привести к коллективной оппозиции владельцев.
Экономический пузырь не может сохраняться вечно
В течение последних четырёх лет рынок недвижимости Китая поддерживался этими тремя факторами. Наиболее важным из них были настойчивые усилия местных органов власти по поддержанию цен.
Тем не менее, все пузыри когда-нибудь лопаются. В апреле этого года СМИ Китая начали обсуждение возможности взрыва пузыря на рынке недвижимости. Xinhuanet подняло вопрос 27 апреля: «Теперь, когда рынок недвижимости показал явные признаки охлаждения, сможет ли он сохранить свой статус опоры экономики Китая?»
Статистика не позволила китайским СМИ отмалчиваться.
В условиях заметного снижения цен на недвижимость объём сделок пошёл вниз. В феврале этого года, впервые с февраля 2011 года, темпы роста цен на новое жильё в 70 крупных и средних городах Китая снизились, произошёл двойной спад. По последним данным, опубликованным Национальным бюро статистики 18 апреля, среди 70 крупных и средних городов, в 14 уже наблюдается нулевой рост за месяц или падение цен на новое жильё. И самым главным сигналом было то, что в первомайские праздники реальный объём сделок с недвижимостью показал новый минимум. В Пекине объём сделок и цены на вторичное жильё также снизились.
Взрыв пузыря на рынке недвижимости в Китае — это лишь вопрос времени. Но чем дольше он откладывается, тем плачевней будут последствия.
Для китайского правительства идеальный сценарий был бы таким: постепенное падение цен в течении определённого периода, которым можно было бы управлять. Внезапное и резкое падение вызовет панику и может привести к катастрофе.
На рынке спрос и предложение сами регулируют себя. Насильственное вмешательство может быть частично эффективным в течение определённого периода. Однако оно не может быть эффективным всегда. Возможности правительства по регулированию экономики имеют свои пределы.
Хэ Цинлянь является известной китайской писательницей и экономистом. Она автор книги China’s Pitfalls (Ловушки Китая), которая рассказывает о коррупции во время китайских экономических реформ 1990-х годов, и The Fog of Censorship: Media Control in China (Туман цензуры: контроль СМИ в Китае), где автор обращает внимание на манипуляции и ограничение свободы прессы. Она регулярно пишет о современных китайских социальных и экономических проблемах.
Это отредактированная версия статьи Хэ Цинлянь.