В начале года начали сбываться худшие прогнозы российских девелоперов.

После ажиотажного спроса на жилье в конце 2014 года в I квартале 2015 года падение продаж квартир в новостройках составило от 20 до 50%, рассказывает РБК.

Так, ЛСР с начала года продала 130 тыс. кв. м, падение год к году по этому показателю составило 51%. Ранее отчитавшиеся ПИК и «Эталон» также сообщили о снижении продаж квартир в I квартале. У ПИК падение составило 19,7%, до 110 тыс. кв. м. Продажи у «Эталона» упали почти вдвое: до 46,99 тыс. кв. м в этом году против 109,06 тыс. кв. м в I квартале 2014-го.

Активность покупателей снизилась из-за роста ставок по ипотечным кредитам, объясняли на прошлой неделе представители ПИКа. Другой фактор — резкое увеличение спроса в конце 2014-го, когда люди спасали рублевые сбережения от девальвации, вкладывая их в покупку квартир. Представитель ЛСР добавляет, что 2014 год в принципе был очень удачным для девелоперов: из-за обесценивания рубля покупатели инвестировали в недвижимость на протяжении всего года.

Результаты начала 2015 года не должны были стать сюрпризом для девелоперов. «Эталон» прогнозировал падение в своих новостройках до 30% по итогам 2015 года. Гендиректор ЛСР Александр Вахмистров предсказывал, что падение продаж в среднем по рынку в 2015 году может составить 50%, а у ЛСР — 15-20%.

Падение продаж у ПИК и ЛСР связано не только со снижением спроса, но и с уменьшением предложения со стороны компаний, уверен аналитик БКС Марат Ибрагимов. Например, предложение квартир у ЛСР в I квартале этого года уменьшилось из-за того, что ажиотажный спрос конца прошлого года «вымыл» большую часть объектов, выставленных на продажу. ПИК также выставила в этом году меньше объектов на продажу, чем в прошлом, говорит Ибрагимов.

Эксперты поведали, как правильно в кризис договориться с банком, чтобы не лишиться квартиры

Как известно, в кризис больше всего рискуют заемщики: возможности платить по кредиту сокращаются, растет просрочка, набегают пени и штрафы. А если речь идет об ипотеке, то кое-кто даже может лишиться квартиры, пишет «Комсомольская правда», поясняя, как можно избежать такого развития событий.

Эксперты и банкиры едины во мнении. Чем раньше заемщик обратится в банк, когда у него возникли трудности, тем легче будет их решить.

«Алгоритм действий простой, — говорит Александр Щеглов, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). — Необходимо обратиться к кредитору, сообщить о причинах проблем с обслуживанием ипотечного кредита. Важно предоставить все необходимые документы в качестве подтверждения сокращения дохода или других причин, по которым заемщик не может вносить платежи по кредиту. После этого договориться с банком о дальнейшей схеме обслуживания кредита и возврата долга. Главное, чтобы это было на ранних стадиях появления просрочки (в идеале вообще до ее образования, т.е. превентивно), так как в этом случае вариативность применения инструментов оказания помощи значительно выше, чем на больших сроках просрочки».

В целом, как поясняют в банках, у них нет цели обанкротить заемщиков. Наоборот, кредитной организации выгоднее получать постоянный процентный доход. Банки на этих гражданах прекрасно зарабатывают, кто же будет самостоятельно резать кредитного раба, который добровольно работает на кредитную организацию. Поэтому банки заинтересованы в том, чтобы клиент планомерно погашал задолженность по кредиту. А забрать квартиру и продать ее — это крайняя мера, к которой банк может прибегнуть, если другие способы не помогают выжать с клиента все соки.

РБК изучило тайны рынка управления жильем, где конфликты часто напоминают бандитские разборки

С 1 мая рынок управления многоквартирными домами в России ждет зачистка — работать без лицензии будет запрещено. Но инвесторы сомневаются, что в результате рынок станет намного прозрачнее, пишет издание РБК, пообщавшееся с его участниками. Минстрой оценивает сегодня этот рынок в 2,5 трлн рублей: из них 2 трлн — транзитные платежи коммунальщикам, 500 млрд — выручка управляющих компаний.

Как отмечает РБК, точных данных о количестве управляющих компаний не существует. На портале фонда reformagkh.ru зарегистрировались 49 тыс. управляющих компаний, рассказал изданию заместитель гендиректора госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Олег Рурин. Сколько их еще, неизвестно: пока регистрация на сайте фонда не является обязательной. Рурин считает, что на сайте фонда раскрыли данные компании, которые управляют примерно 4/5 всех многоквартирных домов в России.

Крупных игроков на этом рынке нет — в основном это региональный бизнес, говорит заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис. Консолидация рынка находится еще в зачаточном состоянии, подтверждает Рурин: «Пока укрупнение происходит на уровне муниципалитетов, в лучшем случае — на уровне регионов». В течение двух-трех ближайших лет федеральные игроки вряд ли появятся, прогнозирует он.

Почему такие огромные деньги не привлекают крупный бизнес? — задается вопросом РБК. Эксперты отвечают, что официальная рентабельность на этом рынке очень низкая, максимум 5-7%. Но многие считают, что доходность этого бизнеса может быть гораздо выше.

Рентабельность официальная и «карманная»

Обычно больше 5% рентабельности компании не показывают, но реально она «явно выше 10-15%», уверен Рурин. Финансовая отчетность управляющей компании не всегда показательна, отмечает он: центр прибыли часто находится в «карманных» подрядных организациях. «В подрядчиках и сидит основной бизнес», — согласен сотрудник одной из управляющих компаний, добавляющий, что средняя рентабельность бизнеса по управлению составляет 10-15%. Она может быть и еще выше: «зависит от мастерства каждого игрока», иронизирует он.

Как правило, вокруг управляющей компании создается пул субподрядчиков, которые занимаются обслуживанием домов. В конце года управляющая компания отчитывается перед жильцами, на что деньги действительно были потрачены: например, 1 млн в месяц за уборку территории 100 домов. Подтверждением служат документы подрядчиков, поясняет сотрудник управляющей компании: «А уж как образуется цена там — это, образно говоря, коммерческая тайна».

Две самые популярные схемы повышения неучтенной рентабельности — невыполнение заявленных работ и завышение их стоимости, говорит Чибис. Самая распространенная — первая, добавляет начальник управления эксплуатации СК «Кловер Групп» Михаил Корепанов. На «видимых» работах — уборке территории, мытье полов и окон — стараются не экономить, продолжает он, это лишь 10% выручки, основная «оптимизация» происходит в обслуживании инженерных сетей. Такие работы составляют 30-40% чека за управление домом, а отследить их выполнение практически невозможно, объясняет Корепанов.

Другой способ — размещение рекламы на доме или платежного терминала в подъезде. Компании обязаны согласовывать это с жильцами и делиться с ними прибылью, но можно этого и не делать. «Если жители с головой, они могут потребовать узнать, кто за это платит и куда идут средства», — говорит сотрудник одной из компаний.

Откровенное воровство платежей за коммунальные услуги в последнее время встречается реже, говорит сотрудник одной из управляющих компаний: «Сейчас с этим строже». Раньше за год-полтора можно было собрать внушительную сумму и подать на банкротство — средний срок жизни управляющей компании составлял три года, говорит он: «Перед банкротством нужно было покрасить подъезды, завести новую компанию и назвать ее примерно так же, чтобы у жильцов в голове не клинило».

«Приехал ЧОП и положил всех в снег»

«Дикая борьба за управление домами — ответ всем скептикам, которые утверждают, что это не бизнес», — говорит Андрей Чибис. О борьбе на рынке он знает не понаслышке: ему лично приходится разрешать конфликты между управляющими компаниями, которые часто напоминают бандитские разборки. Это десятки тысяч случаев ежегодно, говорит исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Недавний пример — конфликт в Ижевске, вспоминает Чибис. Жильцы девятиэтажки решили отказаться от услуг управляющей компании ООО «Единая УК» и выбрали новую. Но «Единая УК», директором и единственным учредителем которой, по данным «СПАРК-Интерфакс», является депутат Госсовета Удмуртии Наиль Кутдузов, заблокировала решение собственников, оспорив его в суде. Когда суд поддержал жильцов, «Единая УК» пошла другим путем: установила сигнализацию на подвал, в котором располагались домовые коммуникации.

«Когда аварийная бригада новой управляющей компании попыталась туда проникнуть, приехал ЧОП и положил всех в снег», — рассказывает Андрей Чибис. Потом «Единая УК» просто заварила вход в подвал и освободила дом только после того, как на место вылетел лично заместитель министра строительства и ЖКХ.

Минстрой попытается «вскрыть рынок для инвесторов»

Наглость таких компаний чаще всего имеет одну причину, которая известна всем в стране. Управляющие компании часто аффилированы с местными властями, говорил Владимир Путин во время прямой линии в 2013 году. «Это такие микроквазимонополисты на рынке, которые забивают в конечную плату все, что можно забить… наворачивая на этом огромные деньги, неподъемные для граждан», — сказал тогда Путин.

Помочь новым добросовестным игрокам обещает Минстрой, который, по словам Чибиса, намерен «вскрыть рынок для инвесторов». Двумя путями — введением обязательного лицензирования (до 1 мая 2015 года управляющие компании могут работать без лицензий) и открытостью данных о жилом фонде.

Правда, по поводу очередных министерских обещаний есть очень большие сомнения. Если компанию лишат лицензии, а гендиректора — сертификата, то собственник просто откроет новое юрлицо и назначит другого руководителя, говорит директор управляющей компании NAI Becar Виктор Козин. Зато многократно возрастают риски для тех немногих компаний, кому важна репутация бизнеса, отмечает Козин: «Любая инспекция, найдя два нарушения, лишает тебя возможности управлять домом».

Избавиться от влияния местных администраций тоже вряд ли получится, считает другой участник рынка: местные власти заинтересованы в том, чтобы на субподряд нанимались «правильные» компании. Так что обещать. как обычно , можно все что угодно. Пока нет персональной ответственности чиновника, любые обещания останутся лишь сотрясением воздуха. А правильные и полезные инициативы наложившись на не отвечающих ни за что чиновников, будут работать в противоположном направлении, ухудшая и так катастрофическую ситуацию в системе ЖКХ.

Задолженности по платежам ЖКХ в России приблизились к 1 трлн рублей

Общая задолженность по коммунальным платежам в России приближается к триллиону рублей, основные должники — так называемые «неотключаемые» потребители, для них будет введена система ответственности, заявил премьер РФ Дмитрий Медведев.

Выступая с отчетом о деятельности правительства в Госдуме, Медведев назвал нарастание задолженности за коммунальные услуги главной «головной болью» ЖКХ, сообщает «Интерфакс».

«Общая задолженность в отрасли достигла почти одного триллиона рублей», — отметил Медведев.

Он сообщил, что разработаны поправки в законодательство, которые будут в ближайшее время направлены в Госдуму, выразив надежду, что с их принятием «удастся урегулировать проблему задолженности».

По словам Медведева, «в документе обозначены параметры ответственности за неплатежи по коммуналке». «Речь идет о системных неплательщиках, которые, по сути, занимаются коммунальным иждивенчеством», — подчеркнул Медведев.

Он отметил, что в их числе — так называемые «неотключаемые» потребители (некоторые предприятия промышленности и транспорта, госучреждения, организации ЖКХ, перечень которых формируют регионы), ставшие сегодня основными должниками.

Правительство хочет удвоить штрафы за несвоевременную оплату услуг ЖКХ

Штрафы за просроченные платежи коммунальных услуг могут вырасти почти в два раза уже в этом году. Об этом сообщила в четверг газета «Известия» со ссылкой представителей правительства и Госдумы.

Как пишет издание, правительство уже направило в Госдуму соответствующие поправки к законодательству, которые вносят изменения в статью 155 ЖК РФ — пени за просрочку с оплатой услуг вырастают с 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (в данный момент она составляет 8,25% годовых) в день до 1/170 ставки рефинансирования.

По данным газеты, неплательщики будут выплачивать своим управляющим компаниям 17,7% годовых от неуплаченных сумм. Проценты будут начисляться с 91-го дня просрочки.

«Такие штрафы будут выплачиваться не только гражданами, но и всей цепочкой поставщиков коммунальных услуг. Я считаю, что этот штраф должен быть сравним с банковским кредитом, ведь, по сути, неоплата есть кредит неплательщику», — пояснил «Известиям» заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис.

Председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская подтвердила получение таких поправок. По ее словам, рассмотрены они будут на ближайшем заседании комитета, которое предварительно намечено на следующую неделю. А сам закон, как предполагается, будет принят до конца весенней сессии Госдумы.

Продажи жилья по ДДУ в Москве упали в 2 раза – Москомстройинвест

По итогам первого квартала 2015 года объем продаж жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в Москве сократился на 50% по сравнению с прошлым годом, сообщает Агентство городских новостей «Москва» со ссылкой на председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

«Чувствуем, что продажи практически стоят. В первую очередь, по офисам, по нежилым помещениям в виде апартаментов. По жилью тоже продажи низкие. Основной критерий — на 50% меньше договоров долевого участия зарегистрировано в этом году, чем в прошлом году», — сказал Тимофеев на последнем Финансовом форуме по недвижимости.

По его словам, показатели в конце прошлого года были существенно лучше.

«Декабрь был хороший, а первый квартал сильно тяжелый и пока тенденции положительной нет», — пояснил председатель Москомстройинвеста.

По данным мониторинга, который на регулярной основе ведут специалисты Москомстройинвеста, по состоянию на конец первого квартала 2015 года в Москве по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) возводится 352 жилых объекта.

Уточняется, что всего в Москве на сегодняшний день возводится 426 инвестиционных жилых домов, в том числе 387 объектов – с привлечением денежных средств граждан. При этом около 82% строящихся жилых домов, или 352 объекта, реализуется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), порядка 8% (33 объекта) — в рамках ЖСК.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении»