Президент Владимир Путин поручил правительству и рекомендовал Верховному суду подготовить предложения по защите прав добросовестных приобретателей жилья, приватизированного с нарушениями. Как пишет «Коммерсант», указания стали результатом обсуждения темы мошенничеств с недвижимостью на юбилейном заседании Общественной палаты, прошедшем в июне этого года с участием президента.

Тогда член ОП Александр Музыкантский рассказал о случаях, когда после покупки гражданином квартиры на вторичном рынке с отсутствием обременений в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) выясняется, что первичная приватизация жилья прошла мошенническим образом. После этого муниципалитет, как правило, подает виндикационный иск. «Таких случаев в Москве сотни, по России, наверное, еще больше»,- говорил Музыкантский.

Точных данных о числе таких дел у правительства нет. Зачастую о том, что приватизация прошла с нарушениями, становится известно значительно позже. И до сих пор суды неизменно вставали на сторону муниципалитетов и истребовали имущество у приобрететалей жилья, говорят юристы.

В Минэкономики отмечают, что усилия по повышению ответственности регистрационных палат уже предприняты: с 1 января 2017 года вступает в силу обновленный закон «О государственной регистрации недвижимости», предполагающий создание единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. В нем, в частности, предусмотрена возможность взыскания с государства компенсации за махинации третьих лиц с жильем и ошибки работников Росреестра.

Верховный суд уточнил, как правильно покупать жилье, чтобы не погореть на квартире с «темным прошлым»

Верховный суд РФ обнародовал результаты своего анализа судебной практики по делам, связанным с требованием к покупателям жилья вернуть квадратные метры, приобретенные у обманщиков.

Таких дел в российских судах немало и это очень болезненная тема. Рядовой пример: семья приобрела квартиру, потратив все накопленные средства, назанимав денег у родственников, взяв в банке кредит. Но спустя какое-то время новоселы получают повестку в суд, где неожиданно узнают, что их жилье, что называется, «с темным прошлым» и они купили жилплощадь, которую продавать было нельзя, поэтому квартиру надо вернуть. При этом деньги, затраченные на покупку, семье должны вернуть мошенники, которые и «увели» квартиру у законного владельца. Но найти мошенников удается редко.

Поэтому в суде в таких случаях очень важной является проблема признания новых хозяев жилья добросовестными покупателями. Только такое признание дает надежду, что у граждан может остаться жилье или им будет компенсирована его стоимость. Если суд покупателям не поверит и не посчитает их добросовестными приобретателями квадратных метров, то граждане лишатся и жилья, и денег.

Верховный суд подчеркивает — решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам необходимо учитывать несколько важных моментов. К примеру, надо в судебном заседании выяснить — был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Также обязательно проверить — была ли проявлена покупателем «разумная осмотрительность при заключении сделки». В общем, ВС считает чуть ли не главным вопросом в подобных исках определить, какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество, отмечает газета.

При этом суды обязаны смотреть, было ли где-то зафиксировано наличие обременений, связанных с квартирой, включая наложенный арест. Еще суды на местах обязаны уточнить — производил ли человек, считающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его покупки. Или он, что называется, «платил не глядя», соблазнившись, например, низкой ценой.

В анализе Верховный суд также подчеркивает, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения по поводу права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к гражданам Л. и К. было решено забрать жилье. Чиновники просили «истребовать имущество из чужого незаконного владения». Доводам ответчика К. о том, что он добросовестно приобрел квартиру, суды не поверили. Местные судьи учли представленные органом местного самоуправления доказательства, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды оказывалась предметом договора купли-продажи и дарения. Более того, она продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости.

Все это, заметили суды, должно было вызвать у покупателя «разумные сомнения» в праве продавца на эту сделку. Так по решению судов покупатели оказались недобросовестными.

Верховный суд запретил вселять в квартиры тех, у кого мизерная доля

В квартиру нельзя вселять тех собственников, у кого очень незначительная доля в этом жилом помещении. Такое почти сенсационное определение вынес Верховный суд по результатам пересмотра одного «долевого» спора собственников маленькой квартиры, пишет «Российская газета».

В один из судов Московской области обратилась женщина. Истица была собственником доли в квартире, как и ответчица. Но у истицы была одна сороковая часть доли, а у ответчицы — одна вторая. Спорная же квартира представляла собой небольшую однокомнатную квартиру. Местный суд пошел навстречу истице и велел другой стороне вселить даму в квартиру. Областная инстанция с таким вердиктом полностью согласилась.

Ответчица, которую обязали подселить к себе собственницу одной сороковой доли, дошла до Верховного суда, который, перечитав дело, заявил: местный суд нарушил закон и ответчица правильно не согласилась с вынесенным вердиктом. Изучение дела показало, что истица зарегистрировалась в квартире буквально накануне подачи иска, а ответчица же жила в ней давно.

Районный суд, пойдя навстречу собственнице одной сороковой части квартиры, рассуждал, что истица правильно просит вселения, так как по Жилищному кодексу (статья 30) она — один из сособственников и «обладает правом владения, пользования и распоряжения помещением».

Такой вывод Верховный суд назвал нарушением норм материального права. И вот почему. В Жилищном кодексе сказано, что объектом жилищных прав является жилое помещение. Они бывают трех видов (статья 16 Жилищного кодекса). Это дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

По статье 30 Жилищного кодекса собственник может владеть и распоряжаться своей собственностью. Но в данном случае таких собственников у однокомнатной квартиры — четверо. Значит, 30-я статья ЖК, на которую сослался местный суд, здесь в одиночку неприменима. Надо воспользоваться еще и другой статьей, заявил Верховный суд, — это 247-й статьей Гражданского кодекса, в которой говорится о долевой собственности.

В 247-й статье отмечается, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников. И если такого согласия достичь не удалось, то надо идти в суд.

Самое интересное, что в данном деле такое судебное решение у собственников долей в «однушке» было. Истица, она же владелица одной сороковой части, и ее сын, также владелец небольшой доли, уже ходили к мировому судье с требованием определить порядок пользования жильем. Но мировой судья им отказал, справедливо заметив, что их доли так малы, что выделить им в пользование изолированную часть жилого помещения невозможно, и в иске им отказал. Почему тогда районный суд проигнорировал это решение мирового судьи, остается загадкой.

Владелица «полуквадрата» злоупотребила правом

Верховный суд подчеркивает: вынося решение в пользу собственницы с маленькой долей, местный суд не принял во внимание то, что в пересчете на квадратные метры ее часть жилой площади — 0,5 кв. метра и выделить их в натуре невозможно ни при каких условиях.

В итоге сложилась ситуация, когда объект спора — однокомнатная квартира — просто не может быть использован всеми сособственниками без нарушения прав собственности того, чья доля самая большая.

Верховный суд подчеркнул, что изученные им обстоятельства дают основания расценивать действия истца — хозяйки половины квадратного метра в квартире, требующей вселения, как злоупотребление правом. Так как ее действия могут привести к нарушению прав ответчицы, которая владеет половиной квартиры.

Верховный суд отменил все предыдущие судебные разрешения и велел перерешать дело. Московский областной суд в итоге отказал истице.

Верховный суд разъяснил правила пользования квартирой, у которой несколько хозяев

Верховный суд рассмотрел запутанное дело двух владелиц столичной коммунальной квартиры, отметив, что здесь важен «баланс интересов» сторон.

Как рассказывает «Российская газета», одна москвичка в трехкомнатной квартире имела на правах собственности две комнаты. Третья принадлежала другой даме, которая в нее так и не вселилась, поскольку имела другое жилье. Зато с первого же дня стала сдавать лишние метры. С этого момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил коммунальный ад. Временные жильцы пользовались ванной, кухней, коридором и остальным «общим имуществом».

Дело в том, что кухня и ванная остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что находилось в туалете и коридоре, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.

Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.

Районный суд, отказывая истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванная, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41-ю и 42-ю статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.

Высший суд заявил, что собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».

По Жилищному кодексу (41-я статья) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности «помещения в квартире, используемые для обслуживания»,например та же ванная. Но в следующей, 42-й статье кодекса сказано, что доля в праве общей собственности — пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше.

В законе сказано, что общим имуществом пользуются по договоренности. Не получается договориться — проблему решает суд. Сдавая комнату, ее хозяин предполагает, что жилец будет ходить в ванную и на кухню. Но для «достижения баланса интересов» с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться. Не получается — это должен сделать суд.

В описанном случае никаких попыток договориться не было — ни мирно, ни по суду. Так что, действительно, без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее «одобрения» — нельзя. В таком случае нужно заручиться решением суда по этому вопросу.

Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены, и дело пересмотрят.

Верховный суд разъяснил последствия липовых сделок при покупке жилья

Верховный суд, пересмотрев дело о притворной сделке при покупке жилого дома, разъяснил, что продажа долей в доме для регистрации прав — обычное явление.

Описываемая история началась на юге страны в большом городе. Два гражданина обратились в суд с иском к третьему гражданину. Они потребовали признать их право собственности на объект незавершенного строительства — мансарду жилого дома.

Уже в суде истцы объяснили, что несколько лет назад они — трое граждан — договорились купить в складчину недвижимость. Одному из них принадлежал участок земли, где планировалось строительство. Потом все эти годы будущие домовладельцы вкладывали свои деньги и силы в то, чтобы дом построить. В итоге его достроили, но появилась проблема. Жилье заканчивалось мансардным этажом, которого не было в проектной документации на дом. Проще говоря, возведенная мансарда оказалась незаконной самовольной постройкой. Для двоих из них (так как у третьего было право собственности на участок) возникли проблемы с оформлением в собственность построенного дома.

В итоге яростных споров ситуация разрешилась так. Каждому из трех строителей досталось по одной трети дома, но в эти квадратные метры не вошла мансарда. Прошло время, и местные власти разрешили сохранить мансардный этаж. Осталось понять, чей он будет.

Сам хозяин земли в суде иск бывших товарищей по стройке не признал вообще. Он подготовил встречный иск, в котором попросил суд признать договор купли-продажи долей дома недействительным. И применить в этом случае последствия недействительности ничтожной сделки. Он стал доказывать, что их договор продажи был именно ничтожной сделкой, так как заключался без намерения «создать правовые последствия».

Итог местных судов таков — хозяину земли пошли навстречу, а двум истцам, требовавшим равноправия в квадратных метрах, в иске отказали. Обиженные и проигравшие граждане дошли до Верховного суда. Там все решения местных судов перечитали и сказали: оба суда — районный и краевой — допустили «существенное нарушение».

Не следует путать мнимую сделку с притворной. У таких сделок даже последствия для граждан — разные.

Вот в чем это выразилось. По Гражданскому кодексу (статья 170) мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Это значит, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения этой самой сделки стороны не намеревались создавать соответствующие этой сделке правовые последствия, характерные именно для таких сделок. Обязательным условием для признания сделки мнимой является «порочность воли каждой из ее сторон». Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не собираются ее выполнять.

Местные суды исходили из того, что договор купли-продажи оказался, по их мнению, недействительным. Так как является мнимой сделкой, ведь она совершалась только для того, чтобы зарегистрировать за покупателями доли в этом доме. Ведь по договору деньги за трети дома продавцу не передавались.

Верховный суд не нашел в деле никаких обстоятельств, из которых коллеги сделали выводы о том, что договор купли-продажи — мнимый. Высший суд заметил: продажа долей для регистрации прав собственности — обычное явление. Истцы не только получили право собственности, но и вселились в свои доли.

Районный суд написал, что основанием возникновения права общей долевой собственности на дом и участок стал их договор о совместной стройке, а не купли-продажи. Который, по мнению суда, — мнимый. Из этого сделали вывод: договор купли-продажи был заключен, чтобы прикрыть договор о совместном строительстве. То есть налицо притворная сделка.

По Гражданскому кодексу «притворными» названы сделки, которые совершают, чтобы прикрыть другую сделку. Если сделка притворная, то недействительной будет лишь та сделка, которой закрыли законную. Местные суды, заявил высший суд, не учли, что правовые последствия мнимой сделки отличны от правовых последствий притворной сделки. Поэтому Верховный суд решил, что выводы коллег о недействительности договора купли-продажи по мотиву мнимости не соответствует установленным судом обстоятельствам.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении»