Просроченные долги россиян по жилищным кредитам растут в пять раз быстрее, чем в прошлом году

Падение ипотечного кредитования в этом году бьет рекорды. За первые пять месяцев банки выдали таких кредитов на треть меньше, чем за тот же период прошлого года, – это худший показатель за последние пять лет. Правительственная программа субсидирования ставки помогает избежать еще более глубокого падения, отмечают эксперты. Однако и она не спасет ипотечное кредитование от почти двукратного провала по сравнению с прошлым годом.

На 1 июня 2015 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму не более 420,1 млрд руб. В 2014 году их объем в январе–мае составил 631,3 млрд руб., говорится в исследовании коллекторской компании «Секвойя кредит консолидейшн».

Избежать еще более резкого падения удалось благодаря госпрограмме по льготному ипотечному кредитованию, считают исследователи. Напомним, что программа начала действовать в середине марта. На субсидирование ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд руб. Ожидается, что эта мера позволит выдать ипотечных кредитов на 400 млрд руб.

Однако сегодня немногие россияне готовы оформить ипотечный кредит. Основные причины – большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, неуверенность в будущем доходе.

При этом, несмотря на сокращение объемов ипотечного кредитования, просроченная задолженность в сегменте продолжает увеличиваться. Прирост с января по май превысил аналогичный показатель прошлого года в пять раз – 13% против 2,5% в 2014 году. В абсолютных цифрах она достигла 52,1 млрд руб. – рост на 28,2% в годовом выражении.

Увеличение объема просроченной задолженности авторы связывают главным образом с резким снижением реальных доходов населения, ростом безработицы и инфляции: больше средств стало уходить на оплату товаров первой необходимости, меньше – оставаться на погашение ипотечного кредита.

«По последним данным, ипотечные заемщики в среднем отдают около 38% своих доходов на погашение кредитов», – говорится в исследовании. В 2015 году доля расходов на выплату кредитов может вырасти до 48%. Тем самым существенно возрастает риск просрочки.

Президент «Секвойя кредит консолидейшн» Елена Докучаева полагает, что благодаря программе субсидирования льготной ставки и разрешению использовать материнский капитал для первоначального взноса объем выданных ипотечных кредитов по итогам года может составить 900 млрд руб.

«Спрос на ипотеку в 2015 году упал не только из-за высоких ставок, но самое главное по причине снижения реальных доходов населения и ухудшения ситуации на рынке труда, – говорит управляющий по исследованиям долговых рынков Промсвязьбанка Александр Полютов. – Так что нынешний год не сравнится с итогами 2014 года, когда объем выданных кредитов составил 1,76 трлн руб. Ранее свои оценки по ипотечному рынку на уровне 850 млрд руб. в 2015 году высказывал Минстрой. Тем не менее снижение ставок по ипотеке, безусловно, будет способствовать небольшому перезапуску данного вида кредитования».

Объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом скорее всего сократится в два раза, считает директор департамента Росгосстрах Банка Андрей Борискин.  «В идеале, роста рынка можно ожидать в 2016 году ближе к середине года, если стабилизируется рынок ресурсов. В этом году ипотечное кредитование сможет выжить только на специализированных программах и благодаря господдержке», – констатирует он.

В то же время директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер групп» Дмитрий Пантелеймонов отмечает, что провальные показатели по объему ипотечного кредитования примерно на 90% обусловлены замораживанием ипотеки в январе–марте.

«Первые кредиты с субсидированной ставкой банки начали выдавать только в конце марта – начале апреля. Поэтому льготная ипотека, конечно, не успела существенным образом повлиять на средние показатели за первые пять месяцев 2015 года», – говорит эксперт. Однако и он не ожидает полного восстановления объемов кредитования в скором времени. «Программа субсидирования, во-первых, действует только для новостроек, во-вторых, имеет ограниченный объем финансирования. И самое главное, нельзя отрицать факта сокращения платежеспособного спроса на жилье. Покупать, в том числе с привлечением жилищных кредитов, стали меньше, и особенно это заметно в недемократичных сегментах жилья бизнес-  и элитного классов», – замечает Пантелеймонов.

По прогнозам аналитиков, восстановление на рынке ипотеки начнется в первом квартале 2018 года, говорит гендиректор компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. По официальным прогнозам, в 2015 году можно ожидать сокращения объемов жилищного строительства на 10–15%, с дальнейшим его сокращением в следующем году.

«ИНКОМ»: спрос на вторичное жилье в Москве рухнул в 3 раза с начала года

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в мае этого года потенциальный спрос на вторичном рынке жилья в Москве снизился на 29,5%. По сравнению с январем, покупательский интерес сократился в 2,9 раза. Реальные продажи уменьшились в 4,5 раза, говорится в сообщении пресс-службы компании

Как подсчитали специалисты «ИНКОМ-Недвижимость», с начала 2015 года наблюдалось последовательное снижение активности граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами. При том, что в январе этот показатель на 13,2% превышал данные за тот же период 2014 года (что определенно объяснялось инерционным действием ажиотажного спроса прошлого декабря). Далее была отмечена отрицательная динамика, которая весной усилилась и стала устойчивой тенденцией. В течение трех минувших месяцев потенциальный спрос ежемесячно сокращался немногим меньше, чем на треть.

Одновременно специалисты отмечают в мае некоторое снижение темпов наращивания объема предложения: продавцы не торопятся выходить на рынок с новыми объектами в ситуации минимального спроса и наступления традиционного летнего затишья. Так, объем эксклюзивных предложений в базе данных компании весной увеличился на 15,6 %. Резкий скачок количества объектов произошел в апреле (+ 8,5 %), однако в мае ежемесячный прирост предложения составил уже 2,9 %.

«Уникальность сегодняшней ситуации на вторичном рынке жилья, в частности, в том, что ожидания участников тянут его в разные стороны. Покупатели, вполне ожидаемо, живут предвкушением снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. А немалая часть продавцов, обнадеженная внешними сигналами о преодолении экономического кризиса, живет в иллюзиях, по необъяснимых причинам полагая, что стоимость их квартир начнет расти — и тоже не форсирует продажу. С другой стороны, те владельцы недвижимости, которые не отличаются избыточным оптимизмом, также не видят необходимости торопиться с реализацией своего имущества в условиях минимального спроса и наступления сезона отпусков. На рынке остаются главным образом те, чья жилищная проблема требует незамедлительного решения», — комментирует директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.

Около 60 % объектов в минувшем месяце были проданы с дисконтом (для сравнения: в прошлом месяце — 63 %). Средний размер скидки составил 6,4 % (в апреле — 5,7 %). При этом специалисты отмечают, что оперативная реализация недвижимости в текущих условиях минимального спроса возможна при условии готовности продавца к более существенному торгу — от 10 %.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 2-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Клинской. Общая площадь помещения — 20 кв. м. Квартира-студия после ремонта, есть санузел с ванной, нет балкона. Цена предложения: 3,4 млн руб.

Самым дорогим предложением марта является пятикомнатный пентхаус с террасами и эксплуатируемой кровлей (Казарменный переулок, ст. м. «Чистые пруды») общей площадью 641 кв. м. В описании объекта подчеркивается элитный статус ЖК, панорамные виды на центр города, развитая внутренняя инфраструктура и круглосуточная современная охрана территории. Стоимость предложения: 686,7 млн руб.

Выделенных из бюджета денег на субсидирование ипотеки хватит еще на 2-3 месяца. В дальнейшем возможен коллапс строительной отрасли – эксперт

Выделенных государством на субсидирование ипотеки средств хватит на 2 – 3 месяца или меньше, заявил коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, слова которого приводит РИА «Новости».

Напомним, правительство РФ запустило государственную программу льготного ипотечного кредитования, в рамках которой на субсидирование процентных ставок по ипотеке на уровне 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд руб., что, как предполагается, обеспечит выдачу кредитов на сумму до 400 млрд руб.

Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ сократились уже на 44%

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в январе-мае 2015 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 44% — до 650 миллионов евро, подсчитали аналитики компании CBRE.

Снижение показателя обусловлено политическими проблемами и чрезмерной волатильностью финансовых рынков в конце 2014 — начале 2015 годов, указывается в пресс-релизе, который цитирует РИА «Новости».

«В фокусе инвесторов доминирует офисный сегмент, на долю которого пришлось 594 миллиона евро, или более 90% всего объема инвестиций. Частично данная ситуация объясняется тем, что вакансия в данном сегменте уже практически достигла пиковых уровней, а потенциал дальнейшего снижения арендных ставок является достаточно небольшим», — сообщают в компании.

Что касается торговой недвижимости, то там ситуация остается несколько более сложной, так как глубина и продолжительность сильного негативного давления на реальные доходы населения пока остаются неясными, указывают в CBRE.

По мнению аналитиков компании, относительно низкие объемы транзакционной активности не означают отсутствия интереса инвесторов. Достаточно много игроков, в том числе из нетрадиционных для российского рынка регионов, присматриваются к имеющимся возможностям.

«Во втором полугодии мы можем увидеть позитивные результаты данных поисков в виде увеличивающихся объемов сделок. Естественно, геополитика по-прежнему остается фактором, способным разрушить данные ожидания», — говорится в пресс-релизе.

Застройщики заманивают покупателей ипотекой под 1% — эксперты объясняют, в чем «подвох»

Льготная ипотека, субсидируемая государством, выдается сейчас под 12% годовых. Но в интернете и на рекламных плакатах можно найти немало гораздо более выгодных предложений от застройщиков, сообщаетРБК, проверивший, насколько эти предложения реальны.

«Акция: ипотека 1%, квартиры с отделкой у метро», — гласит одно из объявлений застройщика ЖК на востоке Москвы. Однако «Сбербанк» выдает кредиты под покупку жилья по этой акции под 11,9%, уточнил РБК сотрудник отдела продаж компании. Но девелопер предоставляет покупателю субсидию, за счет которой переплата по кредиту в первые 28 месяцев составит всего 1%, утверждает он. Есть и другие оговорки: акция распространяется только на однокомнатные квартиры площадью от 39 кв. м и на 2-3-комнатные квартиры от 50 кв. м.

Маркетинговые ходы со ставкой в 1% — редкость, но получить ипотеку под 8-9% сейчас вполне реально, говорит менеджер компании — кредитного брокера. Разница между ставкой для клиента и банковской, по его словам, как правило, покрывается за счет застройщика. В прошлом году девелоперы подняли цены на жилье, так что у них есть возможность субсидировать ипотеку, объясняет собеседник РБК, но льготы распространяются на наименее востребованные квартиры.

Требования к заемщику в таких случаях ужесточаются: у него должна быть хорошая кредитная история, а первоначальный взнос, как правило, должен составлять не менее 50%. Наконец, подобные условия, как правило, распространяются не на весь срок кредитования, добавляет эксперт. РБК приводит несколько конкретных примеров, сниженная ставка действует только в течение одного-трех лет.

Программы субсидирования ипотеки застройщиком для рынка относительно новы, отмечает топ-менеджер одного из столичных банков. Раньше получить ипотеку по ставке в 10-12% можно было и без государственной поддержки, теперь те же 12%, субсидируемые государством, предлагают многие банки. «У застройщиков, чтобы выделиться на этом фоне, не остается выбора, как дополнительно субсидировать ипотеку», — рассуждает эксперт.

После повышения ключевой ставки застройщики вынуждены были «в срочном порядке хоть как-то стимулировать стремительно угасающий спрос», объясняет представитель одной из компаний.

Другой популярный механизм привлечения покупателя — скидки. Если в прошлом году при 100-процентной оплате квартиры скидка в среднем составляла 3%, то теперь это 6,5-8%, отмечают на рынке.

Оценить, какую часть субсидий и скидок девелоперы в реальности закладывают в цену и, таким образом, перекладывают на покупателей, эксперты не берутся. Но предлагаемые сейчас льготы действительно существенны, говорит один из собеседников РБК.

По данным Росреестра, в апреле в Москве было заключено 2180 ипотечных сделок с недвижимостью против 4481 год назад.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении»