Люди не могут оформить право собственности на квартиры, что покупали ещё на стадии строительства. Причём заключали не договоры долевого участия, а предварительные договоры на приобретение квартир в строящемся доме по улице Николаева: одни – с подрядчиком, другие – с заказчиком. И те и другие соответствуют российскому законодательству, так что формально застройщика не обвинишь. Кто оказался прав, а кто не удел?
Вместо спокойствия новая квартира принесла Вадиму и Альбине сплошную нервотрёпку. Супруги купили её для родителей пару лет назад ещё на стадии строительства. Подписали так называемый предварительный договор. По завершении стройки получили акт приёма-передачи. Только вот оформить квадратные метры в собственность не получается до сих пор. По словам супругов, квартиру пытались перепродать.
Альбина и Вадим Велигория, жители г. Стерлитамака: «Мы узнаём, что, оказывается, идёт уже второе оформление – перепродажа. Но суд наложил арест на нашу квартиру, и в связи с этим им тоже пришёл отказ. На данном этапе мы до сих пор судимся».
В суде выяснилось, муж и жена заключили предварительный договор не с застройщиком, а с подрядной организацией. Таких людей больше половины дома по улице Николаева. Тем не менее, оформить квартиру в собственность через Регпалату не могут и те, кто подписывал договор с застройщиком «Единой торгово-закупочной компанией».
Федеральный закон 214-ФЗ регулирует привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, предписывает заключение договора участия в долевом строительстве с возникновением у дольщика права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Однако большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, не нарушая при этом законодательства, а значит не неся уголовной ответственности, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получил предварительный договор купли-продажи.
Смысл предварительного договора купли-продажи в том, что дольщику обещают подписать основной договор купли-продажи готовой квартиры, после того, как застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.
Застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — «квартира» полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с дольщиков деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.
Застройщик должен действовать в строгом соответствии с ФЗ-214. Все прочие схемы незаконны. Если застройщик привлекает деньги дольщика по закону – «обмана» нет. Но это верно лишь с точки зрения «действующего законодательства». Экономика и «действующее право» очень редко совпадают совпадают, что показывает непрерывно растущее число обманутых дольщиков. Сам по себе закон не может защитить гражданина, по определению, так как решение выносится в суде после состязательного процесса между сторонами. Дольщики в таких условиях выступают непрофессиональными игроками строительного рынка, которые поставлены в равные условия с прожжеными дельцами, на защите интересов которых, стоит административный ресурс, делая шансы простых участников долевого строительства, иллюзорными.
Зульфия Идрисова, жительница г. Стерлитамака: «Подтверждающие документы я взяла. Получается, «Единая торгово-закупочная компания» стала собственностью правообладателя. Потом они заключают 23 марта 2015 года со мной акт приёма-передачи и передают ключи от этой квартиры, а на следующий день, 24 марта 2015 года, становится СК «Мегастрой».
Причём часть жильцов во всём винят именно застройщика – «Единую торгово-закупочную компанию». Мол, те прекрасно знали, что договоры люди заключают с подрядчиком и якобы молча одобряли. А вот в офисе «ЕТЗК» собралась часть сторонников позиции застройщика. Получается, как всегда, застройщик не при чем, а людей сталкивают между собой.
Ирина Агапова, жительница г. Стерлитамака: «Приобрела квартиру у подрядчика и составила предварительный договор. В 2013 году был взаимозачёт с этой компанией «ЕЗТК», и до сих пор я проживаю в этой квартире и надеюсь, что выдадут свидетельство о собственности».
Застройщик объясняет, подрядная организация самовольно продавала квартиры, а это запрещает закон. В связи с этим даже был суд, который поддержал позицию «ЕТЗК» и взыскал с подрядчика почти 100 миллионов рублей.
Валерий Воробьёв, заместитель генерального директора компании-застройщика: «Ввиду того, что мы не смогли людей оставить на улице, в наши квартиры, которые принадлежат нашей компании, мы пустили людей не только для проживания, но и в дальнейшем для оформления на них права собственности».
В прокуратуре города сейчас проверяют действия и застройщика, и подрядчика. Известно также, что часть квартир попросту заложена в банке. Оформить право собственности на них нельзя. Да и договоры, что заключали с людьми, не имели какой-либо юридической силы, считают в прокуратуре.
Михаил Рязанцев, старший помощник прокурора г. Стерлитамака: «Договоры, которые заключались с «Единой торгово-закупочной компанией», не прошли регистрацию в Регистрационной палате, то есть по данным договорам невозможно было понять, что они получат свою квартиру в доме №18 либо №20».
Дом по Николаева раскололся надвое. Самые терпеливые с горем пополам получают право собственности, но таких можно пересчитать по пальцам. Непонятно лишь, почему люди стали заложниками коммерческого спора.
Ещё несколько лет назад банкротство застройщика считалось весьма нежелательным сценарием с точки зрения защиты интересов обманутых дольщиков. После внесения изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» физические лица выведены в отдельную очередь кредиторов, дольщиков признали полноправными участниками конкурсных процедур, но для непрофессиональных участников строительства эти поправки, как свидетельствует практика многочисленных банкротств застройщиков, ничего по факту не изменила.
Теперь недострой и земля могут выделяться передаваться созданному дольщиками ЖСК или ТСЖ, где люди, не имея ни средств, ни необходимых навыков, берут строительство на себя. Раньше дольщики не имели доступа к средствам от продажи залогового имущества, теперь они его формально получили. Появилась возможность погашать задолженность перед дольщиками как денежными средствами, так и путем передачи им квартир или объектов незавершенного строительства. Правда, как показывает опыт, выглядит это заманчиво лишь на бумаге. На практике, максимум, что может получить обманутый дольщик, после банкротства застройщика — груду строительных конструкций, находящихся на арендной площадке, плату за которую должны вносить члены вновь созданного кооператива.
Авторы изменений в закон о банкротстве предполагали, что участие дольщиков в банкротстве разорившихся строительных компаний позволит им вернуть хотя бы часть денег либо получить жилье. Но на деле складывается неоднозначная практика применения законодательства о банкротстве застройщиков.
Во-первых, новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр кредиторов, дезорганизованные дольщики, паника которых непрерывно подогревается, стали проигрывать юридическим лицам, скупавшим квартиры на этапе котлована оптом.
Во-вторых, суды отказываются включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов, если реализация квартир осуществлялась не напрямую, а через третьих лиц, связанных инвестиционными соглашениями, предусматривающими, например, оплату договора подряда квартирами. Права дольщиков в этом случае рассматриваются судами как производные от прав подрядчика. А если у подрядчика таких прав не возникло, дольщики оказываются в уязвимой позиции.
В-третьих, возникает ряд законодательных противоречий. По обновленному закону о банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от очередности право на получение 60 % от стоимости объекта (в случае его реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как банки, так и дольщики (если договоры долевого участия заключены с соблюдением 214-ФЗ). Однако проблема состоит в том, что условием включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является расторжение договора долевого участия, что, в свою очередь, влечет прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя возникает преимущественное право на получение денежных средств.
Вот и получается, что под видом помощи обманутым дольщикам, законодатель дал возможность банкам и иным профессиональным участникам долевого строительства, еще больше практических возможностей, использовать процедуру банкротства в собственных коммерческих интересах, не оставляя ни малейших шансов дольщикам, добиться получения обещанного им нового жилья.
Строительство жилого дома затягивается на неопределенный срок из-за так называемого недостатка финансирования, отсутствия достаточного количества инвесторов, проблем с согласованием документации, ошибок или неучтенных в проекте факторов, выявившихся при строительстве дополнительных проблем, возражений местных жителей против строительства в данном месте и т.д. Крайним или потерпевшим, почти всегда, остается покупатель обещаний будущего жилья.