Дефолт по ипотечному кредиту — самая неприятная ситуация, которая в последнее время все чаще происходит у заемщиков. Однако даже в таком случае у него остается возможность урегулировать проблему, главное — оперативно разобраться в произошедшем и первым известить о своих проблемах банк.

Скорость реакции 

По словам эксперта банка «БКС Премьер» Сергея Дейнеки, прежде всего заемщику необходимо определиться с тем, что он подразумевает под словами «дефолт по ипотечному кредиту». За этим страшным термином может скрываться много различных проблем. Так, во-первых, дефолт может означать полную невозможность дальнейших выплат по тем или иным причинам. Во-вторых, дефолт может быть временным. «Например, если заемщик лишился дохода и находится в активном поиске новых источников, то самое плохое, что он может сделать в подобной ситуации, — это просто перестать платить по кредиту, не извещая ни о чем банк, в надежде, что проблемы скоро разрешатся, и он «наверстает упущенное», — говорит эксперт. В таком случае заемщик получит штрафы за просрочки, настойчивые звонки от банка и испортит свою кредитную историю. Чтобы этого не произошло, нужно первым делом известить банк о сложившейся ситуации, документально подтвердив временную невозможность выплачивать кредит. Как правило, банк согласится пойти на компромисс, так как для него это выгоднее, чем заниматься реализацией залоговой квартиры. 

Практически каждый банк готов урегулировать просроченную задолженность, если заемщик готов сотрудничать. «Поэтому мы рекомендуем заемщикам, у которых возникли трудности с погашением ипотечного кредита, не прятаться и не надеяться, что банк забудет о них. Лучше прийти в банк-кредитор и вместе искать выход из сложившейся ситуации. Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика, а недвижимость в результате все равно будет продана, но с существенным дисконтом», — говорит заместитель генерального директора Агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Щеглов.

По словам аналитика «Инвесткафе» Михаила Кузьмина, в качестве альтернативного решения можно взять дополнительный кредит, однако это увеличивает кредитную нагрузку. Еще одним вариантом может стать рефинансирование кредита в другом банке, то есть по существу перевод текущего кредита в другое кредитное учреждение, однако этот процесс потребует времени на оформление всех документов. Между тем такой вариант устроит заемщика лишь при отсутствии кризиса: если ставки на рынке снизились, то ставка по рефинансированию кредита также может упасть. В нынешней ситуации об этом можно даже не мечтать. Наконец, еще одним выходом из ситуации в ряде случае является страхование от потери работы или получения инвалидности. Однако такой вид страхования является дополнительным расходом к ипотечному кредиту, и о нем нужно было позаботиться до наступления кризиса. Однако, если после всего этого заемщик не сможет продолжать обслуживать кредит, то, по словам Александра Щеглова, единственно правильным решением является добровольная продажа жилья.

Трезво оцените свои возможности

Сейчас только в Московском регионе доля ипотечных сделок достигает 46% от общего количества, то есть почти каждая вторая сделка, несмотря на кризис, заключается с привлечением заемных средств. Как говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева,  сегодня даже в элитном сегменте увеличилось количество ипотечных сделок, что объясняется «бегством» от рубля. Люди, имеющие рублевые сбережения, предпочитают забрать свои деньги с депозитов и вложить их в недвижимость, в том числе с помощью ипотеки, если не хватает всей суммы.

Характеризуя текущую ситуацию на рынке недвижимости, специалисты все чаще употребляют слово «неопределенность».

Тем покупателям жилья, которые намеревались воспользоваться ипотекой, специалисты советуют трезво оценить свои возможности. Желательно иметь сбережения и стабильную заработную плату (средний совокупный доход семьи должен составлять около 250 тыс. руб. в месяц).

Как говорит  ведущий эксперт по кредитным продуктам портала Банки.ру Дина Орлова, для того чтобы  решить для себя вопрос о вступлении в ипотеку, потенциальному заемщику следует предусмотреть наихудший вариант развития событий — потерю работы; изучить рынок труда, чтобы оценить, насколько быстро удастся найти другую; просчитать, будут ли после выплаты взноса по кредиту в условиях инфляции оставаться средства на проживание.  «Банки одобряют кредиты, по которым платеж составляет 50-60% от ежемесячного дохода, но задумайтесь — устраивает ли вас такое выпадение из семейного бюджета», — комментирует  Дина Орлова.

Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить несколько правил:

• ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости;

• не вкладывайте в первый взнос все имеющиеся у вас денежные средства — оставьте сумму в размере не менее трех платежей по будущей ипотеке. Это так называемая «подушка безопасности» на случай потери дохода. При этом не держите эти деньги в том банке, где вы оформляете ипотеку, — в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации средства вклада автоматически спишутся в погашение кредита;

• кредит сегодня нужно брать только в рублях. И только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Либо продаст объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту;

• занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40% семейного бюджета;

• следует тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратив особое внимание на все дополнительные расходы, которые в отдельных случаях могут достигать до 7% от суммы кредита ежегодно, помимо процентной ставки;

• какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно, четко рассчитав свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному ипотечному кредиту;

Одним из минусов ипотечных кредитов в России является большая переплата из-за высокой ставки по кредиту и длительных сроков кредитования. Как предупреждают эксперты, при коротких сроках кредитования ключевым параметром становится процентная ставка, а при длительных, наоборот, — общее время сотрудничества с банком.

Все зависит от ставки

По мнению экспертов, на сегодняшний день именно процентная ставка является одной из основных причин для серьезной переплаты по ипотечным кредитам. К примеру, процентная ставка по таким кредитам в развитых странах не превышает 5%. Так, в Эстонии банки выдают кредиты на покупку недвижимости по ставке в 2% годовых. При стоимости квартиры в 5 млн руб., сроке кредитования 15 лет и первоначальном взносе в 1 млн руб. ежемесячный платеж составит 25,7 тыс. руб., а сумма выплаченных процентов составит около 630 тыс. руб.

«По сути, этот ежемесячный взнос оказывается не просто равен арендной плате за однокомнатную квартиру в Москве, но он даже меньше, чем аренда подобной квартиры в престижном районе. В результате выходит, что покупать квартиру в ипотеку выгоднее, чем ее арендовать. Поэтому в той же Эстонии большинство людей, имеющих стабильный доход, предпочитают недвижимость покупать, а не арендовать, но это происходит отнюдь не потому, что «хочется что-то свое», как уверяют нас участники российского ипотечного рынка. Дело всего лишь в четкой финансовой модели», — объясняет управляющий директор «ЗИП Риалти» Евгений Скоморовский.

В свою очередь, если ставка по кредиту вырастает до 12%, то при прочих равных условиях (сроке кредитования и первоначальном взносе), ежемесячный платеж вырастает до 48 тыс. руб., то есть практически в два раза. Более того, переплата оказывается еще более серьезной. В общей сложности заемщик должен выплатить 4,6 млн руб. в качестве процентов по кредиту. С учетом того, что сумма займа составляет 4 млн руб., фактически заемщик заплатит банку две стоимости квартиры.

«Основной минус российского ипотечного рынка — это то, что заемщик должен вернуть банку как минимум две стоимости квартиры, и это при сроке кредитования 10-15 лет и фантастической по нынешним временам ставке кредитования в 12%. В свою очередь, при более реальной ставке в 14% и сроке кредитования в 25 лет заемщик возвращает кредитору уже три-четыре стоимости квартиры, что делает зачастую покупку квартиры совершенно непривлекательной с инвестиционной точки зрения», — говорит учредитель агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.

Исследование – компании РИА Рейтинг, которое показывает, что даже со ставкой порядка 12 % ипотека остается малодоступной для большинства населения. В этом рейтинге, к примеру, Свердловская область по уровню доступности ипотеки находится на 53-м месте. Это означает, что семья из двух работающих человек со средней для региона зарплатой, взяв кредит на 20 лет (первоначальный взнос порядка 20 %, ежемесячный – не более 40 % дохода), может позволить себе приобрести квартиру площадью 43,8 кв. м. Для сравнения: последнее место в рейтинге заняла Москва, где семье доступна только квартира площадью 31,6 кв. м.

Автор : Андрей Захарченко.