Основная цель, которую преследует правительство, объявляя о своем желании запретить долевое строительство, — это поддержка продаж и стимулирование спроса на первичное жилье.

Потому что, узнав о перспективе лишиться «долевки» и испугавшись роста цен, покупатель не будет откладывать покупку на долгий срок и решится приобрести квартиру в ближайшее время. Власти можно понять: они очень боятся обвалить рынок недвижимости, который сейчас переживает трудные времена. Спрос упал до самых низких показателей за последние годы, и перспектив его восстановления пока нет. Цены на строящееся жилье снижаются, и, что бы ни происходило на рынке, никаких предпосылок для роста цен в ближайшие три-четыре года нет.

На недавнем заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике обсуждались предложения об изменениях в ФЗ-214, который регулирует долевое строительство. Отказ от этой схемы одобрен на самом высоком уровне. Теперь слово за Государственной думой, а пресса и экспертное сообщество уже вовсю обсуждают детали переходного процесса.

Во всех «независимых» СМИ муссируется мысль, что на долевом строительстве окончательно поставят крест в 2020 году. С 2016 по 2020 годы будет переходный процесс, когда финансирование долевых схем пойдет через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Власти пытаются уверить потенциального покупателя, что дольщиков не останется уже к 2018 году.

Осуждать эту меру правительства вряд ли будет этичным, так как она носит в большей степени оборонительный характер. Никто не знает, как зарождающаяся сейчас волна очередной девальвации рубля ударит по рынку недвижимости. Также неясно, будет ли реализована отмена «долевки» на практике, так как она с высокой степенью вероятности может «умереть» самостоятельно, в связи с отсутствием выгоды в ней для потенциального покупателя.

Между тем покупатель, решившийся на покупку квартиры сейчас, должен помнить: риски не дождаться своего жилья или получить его с очень серьезной задержкой сильно возросли. Перенос сроков сдачи объектов на полгода — это еще цветочки, потому что многие стройки могут затянуться на годы. В нынешней экономической ситуации, как никогда прежде, становится актуальной простая аксиома: «КТО НЕ РИСКУЕТ — ТОГО НЕ ОБМАНУТ!»

Вот, как весьма откровенно и конкретно, по поводу отмены долевого строительства, высказался накануне Всероссийского жилищного конгресса помощник полномочного представителя президента РФ в СЗФО Сергей Зимин: «Это инициатива из раздела попыток запретить саму жизнь. Предлагают некоторые эксперты ликвидировать и такой механизм, как жилищно-строительные кооперативы. Хотя, конечно, между долевкой и ЖСК есть принципиальное отличие. Член кооператива является собственником, может принимать участие в деятельности организации, вплоть до формирования правления. У дольщика никаких прав нет. Он просто отдает деньги по договору. Я не вижу смысла ни в запрете долевого строительства, ни ЖСК. По сути, оба механизма – это дорога с двусторонним движением. Гражданин может воспользоваться рассрочкой при приобретении жилья, а компания получает финансовые средства».

Проблема обманутых дольщиков возникла далеко не сегодня. Она существовала даже в успешные, с экономической точки зрения, годы. Понятно, что сейчас, когда ситуация с продажами резко ухудшилась, а отмена долевого строительства предполагает лишь серьезный рост цен на недвижимость и в итоге разорение многих строительных компаний. Соответственно девелоперы станут привлекать заемные средства банков, а каковы сегодня кредитные ставки, вы знаете. Можете смело плюсовать эти ставки к стоимости квартиры. И какое правительство в такой ситуации пойдет реально, а не декларативно, на отмену долевого строительства. 

В настоящее время в России работает в сущности один — единственный инвестиционный механизм на рынке жилищного строительства — долевое участие. Проектное финансирование распространения не получило, стройсберкассы Госдума не узаконила, длинных дешевых денег больше нет… Понятно, что долевое строительство — очень рискованный механизм финансирования строительства. Но другого-то пока нет и в ближайшее время что-то не предвидится…

Наоборот, наши законодатели усиленно ищут пути, чтобы полностью уйти от обязанности государства контролировать застройщиков, которые ведут долевое строительство. По их мнению, имеющаяся сейчас формулировка лишь потворствует формированию иждивенческих настроений и у девелоперов, и у граждан. Все стороны в итоге уверены, что государство полностью возьмет на себя решение всех возможных проблем, что власти никак не устраивает. Но реально изменить существующие правила игры у властей пока не получается.

А мешает этому то, что постоянно растущая проблема обманутых дольщиков имеет огромный массовый характер, и связанно это прежде всего с отсутствием у граждан возможности нормальным способом приобрести жилье по приемлемой цене. Так что «либерализация» долевого строительства, о которой так мечтают наши власти, допустима только при условии старта широкой и по-настоящему эффективной государственной программы помощи гражданам в приобретении или аренде жилья эконом-класса. Все это понимают, но конкретных шагов предпринятых для решения этого вопроса, правительство и законодатели за последние, как минимум, 15 лет так и не предприняли. Все, как всегда, закончилось на уровне обсуждений в профильных комитетах и заявлениями о намерениях…

Долевое строительство — отрыжка 1990-х годов, с которой в принципе пора заканчивать. Наши девелоперы привыкли работать не на свои, а на чужие деньги и, конечно же, не хотят расставаться с этим механизмом. А кто добровольно будет отказываться от того, чтобы строительство продолжало быть для них бесплатным? Поэтому уже сейчас очевидно, какое большое давление будет оказываться на правительство в этом вопросе.

А вот если бы государство руководствовалось действительно интересами граждан, а не просто говорило об этом в своих декларациях, продолжая в это время реально защищать интересы крупных игроков строительного бизнеса, то никаких разговоров о запрете долевого строительства не было бы. Да и проблемы самих обманутых дольщиков бы не было. Или, как максимум, она бы была на уровне статистической погрешности. 

Долевое строительство конечно же власти прикрывать не собираются, но для того чтобы оно было по настоящему эффективным, для обеспечения гарантийных мер необходимо привлечь государство, которое наоборот хочет убежать от любой ответственности, а в качестве контролирующих структур — многочисленные общественные организации. Что же до выявления преступных намерений у застройщиков, то здесь могли бы помочь правоохранительные органы, если бы им, государством, дана была бы такая команда. Только не на заключительной стадии, когда уже сделать ничего нельзя, человек кричит: «Караул!», а помощь от правоохранителей носит уже характер морального удовлетворения и практического эффекта для потерпевших не имеет.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»