Как добиться того, чтобы квадратные метры в новостройках были дешёвыми?
«Квартира в новостройке не должна стоить дороже 20-30 тыс. руб. за м2. Причём это жильё с чистовой отделкой (с сантехникой, обоями, дверями и др.), в которое люди могут заехать и сразу жить», — убеждён Сергей Качушкин, инициатор создания Фонда по поддержке Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Цифры он берёт не с потолка. Его фонд помог построить в г. Калязине Тверской обл. красивый 4-этажный дом (см. инфографику). Квартиры в нём просторные («двушка» — 55 м²), с качественной социальной отделкой. При этом покупатели заплатили 25 тыс. руб. за 1 м² плюс 1 руб. за подключение к коммунальным сетям и благоустройство двора. Для сравнения: жильё экономкласса для льготников по разным государственным программам сегодня строят в нашей стране от 35 тыс. руб. за м². Рыночная цена квартир в новостройках с голыми стенами — от 45-50 тыс. руб. за 1 м².
«Обошлись без взяток»
Татьяна Богданова, «АиФ»: Сергей Валерьевич, почему у нас так загибают цены на квартиры?
Сергей Качушкин: Средняя цена квадратного метра новостройки с отделкой не должна быть больше 20-30 тыс. руб.! Это предел. В качестве эксперимента я готов построить за эти деньги жильё в любом регионе страны, за исключением разве что удалённых районов и Крайнего Севера. Почему квартиры продают по ценам в 2-3 раза выше? Причин много: неэффективное управление, желание как можно больше заработать, потребность с кем-то поделиться, кому-то «отслюнявить»…
— Говорят, в Калязине вам удалось построить дом без взяток, из-за чего местные деятели даже прозвали стройку «чёрной дырой».
— Членами жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в Калязине стали не все желающие, а только социально незащищённые слои населения — молодые и многодетные семьи, рабочие, медсёстры, воспитатели детского сада, учителя. Учитывая социальный аспект стройки, мне казалось, что нам будут помогать. Не тут-то было! Наоборот, на каждом этапе все чего-то хотели. Но мы принципиально решили не использовать, во-первых, ресурсы административные, во-вторых, ускорительные, то есть взятки. Кто бы ни приходил с проверками, спрашивали: «Какие к нам претензии?» — и устраняли их, а не «договаривались». Доходило до анекдотичных ситуаций. «Должна быть пожарная лестница», — говорит нам один товарищ. «Но она должна быть в доме выше пяти этажей. А до пяти по закону — «на усмотрение», — говорим мы. «Правильно, на усмотрение, моё усмотрение, ну вы понимаете...» Он всё понимал, и мы всё понимали, поэтому сделали закрытую железную лестницу. В Тверской области таких больше нет, даже в высотках.
Или покупаем столярку для крыши — цену загибают нереальную. Я — им: «Вы что творите? Это же для медсестры, которая будет лечить вашу мать, и для учителя, который будет воспитывать вашего ребёнка». А им плевать. В результате привезли материал из Московской области — вышло дешевле.
Местные политики (в отличие от главы Калязина, который поддержал проект) тоже палки в колёса ставили. Одна муниципальная депутатша, которой, видимо, завидно стало, что простой народ будет жить лучше, чем она, стала возмущаться забором вокруг дома: мол, раньше тут проходила народная тропа к магазину (кстати, винному), а теперь людям придётся ограду обходить. Потом объявилась архитектор и заявила, что, пока не сделаем за счёт жильцов пешеходные тротуары вокруг дома, она его не примет. То, что люди не обязаны платить за благоустройство непридомовой территории, и то, что раньше тут был пустырь с деревянными бараками, в расчёт не принималось. Пришлось делать тротуары. Хотя, казалось бы, эти дамы и им подобные должны были приветствовать строительство дешёвого жилья для малоимущих.
— Пользовались ли будущие новосёлы ипотекой?
— Одни обошлись без ипотеки (продали дом в деревне, гараж и т. д.), другие взяли кредит. Мы договорились с банком, что первый пай в ЖСК засчитывается как первый взнос по ипотеке. Это была действительно серьёзная поддержка для людей. Согласитесь: одно дело — найти 100 тыс. руб. для пая и совсем другое — выделить из небогатого семейного бюджета ещё 100 тыс. руб. банку. Ипотеку людям дали под 12,9%, и это, конечно, много. Через 20 лет медсестра, купившая у нас в ЖСК «двушку», заплатит три цены этой квартиры. Если бы государство снизило процент по ипотеке хотя бы для малоимущих и бюджетников до 3-5%, не жили бы наши люди в бараках и детей бы рожали больше, и семьи бы не распадались из-за квартирного вопроса.
ЖСК или дольщики?
— Почему выбрали формат жилищно-строительного кооператива, а не привычное сегодня долевое строительство?
— Я уверен: если возродить старые добрые ЖСК, можно всю страну обеспечить качественным недорогим жильём. Вы помните, что такое жилищный кооператив? Во времена СССР было государственное жильё и престижное кооперативное — те, кто имел средства на вступительный взнос, строили квартиры на личные средства. Своими ЖСК тогда обзаводились писатели, учёные, артисты, рабочие заводов. Но в 90-е гг. всё рухнуло, а потом случился разгул мошенников, которые под видом кооперативов стали собирать с населения деньги и исчезать. В результате движение ЖСК было дискредитировано. Увы. Ведь это действительно отличный способ построить себе недорогое жильё. И государство о нём наконец вспомнило. Недавно прошло заседание Госсовета под председательством президента Путина, на котором поднимался вопрос об оздоровлении механизма ЖСК. А мы его не просто «оздоровили», но и воплотили в жизнь.
— Если я покупаю квартиру у застройщика, я хотя бы защищена законом о долевом строительстве. А в ЖСК какие гарантии?
— Обеспеченные люди, конечно, всегда могут купить себе квартиру у застройщика по рыночной цене. Но, если зарплата у человека невысокая, он так и будет ютиться в коммуналке, сарае, хрущобе. Ну нет у него денег платить по завышенным расценкам! Выход — строить самому, становиться членом ЖСК, вносить первый пай (как правило, это 10% от стоимости квартиры) и самому следить за стройкой. Понятно, что разбираться с подрядчиками-строителями учительнице или медсестре сложно. Должен быть хотя бы один активный член ЖСК, который будет всех организовывать и следить за процессом.
Таким желающим мы подготовили подробную шпаргалку-инструкцию, как надо действовать — от подготовки устава ЖСК, регистрации, утверждения проекта дома, его согласования и т. д. К примеру, любой гражданин в любом уголке страны может скопировать согласованный в ФНС устав кооператива, просто вставив в него данные своего ЖСК (название, адрес и др.), распечатать документ и отнести его в налоговую. Пока у нас для примера приведены проект и расчёты для дома в Калязине — 4-этажный, без лифта. Для больших городов такой не подойдёт, поэтому сейчас мы разрабатываем типовые строительные проекты для 9- и 16-этажек. По действующему законодательству жилищно-строительным кооперативам нельзя массово строить дома выше 3 этажей. Но если возводите одно здание, стройте сколько хотите этажей. Это сделано как раз для того, чтобы механизмом ЖСК не смогли воспользоваться мошенники. В общем, если хотите жить в новом красивом жилье, а не в хрущобе, берите дело в свои руки.
Хотелось бы, чтобы местные власти тоже поучаствовали. Одно дело, когда жильцы сами пытаются что-то предпринять, и совсем другое, когда неравнодушный градоначальник помогает им. Кстати, руководители соседних с Тверской областью регионов прекрасно знают про наш дом в Калязине, но пока почему-то молчат. Видимо, у местных чиновников есть другие вопросы — более важные, чем обеспечение жильём своих граждан.
Автор: Татьяна Богданова