Будут ли строить жилье во время кризиса? В чем причина кризиса в строительной отрасли? Кто пострадает от него в первую очередь и какой помощи в этой ситуации ждут от государства участники рынка?
Для начала хотелось бы несколько освежить память читателей данной статьи. Кризис 2008, как это было и что происходило в строительной отрасли.
Ипотечный кризис затронул Россию по нескольким причинам. Прежде всего из-за слабости нашей законодательной базы. В 2005 году, когда упразднили Госстрой России, приняли 26 документов, касающихся жилищного строительства. Среди них – знаменитый закон № 214, регулирующий правила в долевом строительстве, и Градостроительный кодекс, предусматривающий аукционную продажу земельных участков под жилищную застройку. Эти документы не предусматривали ни четких сроков оформления документов, ни подготовку профессиональных кадров, ни страхования ответственности, ни поддержку стройиндустрии.
В итоге инвестиционно-строительный цикл растянулся на три-четыре года. Два с половиной года уходит только на согласование различных разрешений, землю оценивают не по кадастровой, а по рыночной стоимости. Поэтому стоимость квадратного метра достигла фантастического размера.
Влияние законодательных новаций особенно сказалось в 2008 году. По данным Росстата, в 2008 году за восемь месяцев темпы жилищного строительства сократились в пять раз по сравнению с 2007 годом. Основная причина – ценообразование. Повлияли на ситуацию и усиленная реализация национального жилищного проекта, отдающего приоритет господдержке в приобретении жилья посредством ипотеки, адресных жилищных субсидий, программе «Молодая семья», а также монопольные цены на стройматериалы.
Сократились продажи из-за ожидаемого снижения цен на жилье, вызванного нервозностью на финансовых рынках. Но кто себе в убыток будет продавать жилье? Усугубили ситуацию на жилищном рынке банки, резко увеличившие кредитную ставку. Если до кризиса компании кредитовались под 8–12%, то в 2008 — 09 им предлагают займы под 28–34%. Под удар попали прежде всего малые и средние компании, которые строят за счет привлеченных средств дольщиков и кредитов. Отсутствие кредитования ведет к незавершенке, армии обанкротившихся компаний, обманутых дольщиков, невозврату кредитов банкам. Государство обещало создание за счет госсредств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья. Но этого, как мы смогли в последующем убедиться, так и не произошло. Соответственно и цены на жильё продолжили свой неудержимый рост, продолжая надувать «пузырь» рынка жилья и коммерческой недвижимости.
– Рыночная экономика перманентно беременна кризисом. Я бы не сказал, что завтра наступит масштабный кризис, но если говорят, что нужно потуже затягивать пояса, то это уже становится очевидно всё большему количеству российских граждан. Единственные, кто упорно не желает признавать очевидное — это наши государственные мужи.
Лучше уже сейчас уменьшить расходы, и 10 раз подумать, насколько необходим кредит. Банки стараются всеми способами гарантировать его возврат, а население у нас в финансовом плане не грамотное. Вообще, понятие кризиса на рынке недвижимости, по моему убеждению, связано скорее с верой покупателей и продавцов в предсказуемость и стабильность будущего. СМИ усиленно убеждают граждан, что у нас всё хорошо и в ближайшем будущем ситуация не ухудшится. Люди берут в долг огромные суммы, потом будут бросаться с балконов и поджигать себя – не смогут рассчитаться за жилье.
– На разных слоях населения кризис скажется по-разному. – 1-1,5 процента нашего населения – люди с толстыми кошельками. Они боятся потерять свое состояние. Порядка 10 -15 процентов населения имеют средний доход, у остальных он, существенно, ниже. Вот для них-то новая волна кризиса будет более ощутима. Финансовая нестабильность скажется прежде всего на ежедневных потребностях. Поэтому деньги сейчас надо тратить только на необходимое.
Помимо обилия накопившихся не решённых внутренних проблем новая волна кризиса накатывает из Еврозоны. В странах растут внешние долги, создалась проблема перепроизводства, нет рынков сбыта, это уменьшает возможность дальнейшего наращивания производства и ведёт к резкому снижению спроса на металл и энергоносители, которые остаются основным источником доходов для сырьевой экономики России. От них цепочка пойдет дальше. Инфляция резко снизила доходность большинства населения страны. Долги населения перед банками тоже растут.
Вот на чем кризис точно скажется, так это на жилищном строительстве, в один голос говорят эксперты. – Строительные компании в долгах перед банками. Сейчас они будут стараться завершить начатое строительство, а не возводить новое. – В последнее время резко сократилось число операций с недвижимостью. Ещё год назад их было в два раза больше. Всем хочется улучшить свои жилищные условия, но в России 80 процентов жилья уже заложено в банках. Это кредиты 2005-2007 годов. У людей нет денег, чтобы жилье купить. Многие в кредитах. Нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья уже в совсем недалёком будущем.
Полагаю, в ближайшее время никаких изменений на рынке недвижимости не произойдет. Рынок недвижимости, как и любой инвестиционный рынок, очень медленно реагирует на резкие изменения в экономике. Вспомним кризис 1998 года. Разумеется, августовские события всех ошеломили, но цены продолжали держаться на прежнем уровне еще месяца полтора и лишь потом ценовая кривая плавно поползла вниз (в течении года цены упали примерно в полтора раза). Как только наступит острая фаза мирового финансового кризиса, а затем и кризис экономический, который докатится до России, то рынок недвижимости — конечно, не сразу — придет в состояние стагнации.
Макроэкономическая ситуация сейчас очень сложная и поводов для ее «обострения» становится все больше. В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона долларовые цены на московскую недвижимость на вторичном рынке могут скорректироваться вниз на 20-25%. При этом дно рынка 2009 года – около $4000 за квадратный метр – не будет достигнуто.
Рублевые цены, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.
Перенасыщение московского рынка новостроек и увеличение предложения вторичного жилья за счет инвестиционных квартир может быть даже неприятнее макроэкономических пертурбаций и вызвать временную стагнацию на рынке с умеренным откатом цен – на 5-10-15% в зависимости от объекта. И не только в долларах, но и в рублях, так как в отсутствие макроэкономического негатива у российской валюты не будет причин для ослабления.
В свою очередь наложение указанных факторов – приход полноценной второй волны кризиса на фоне роста объемов строительства в старой Москве — чревато повторением сценария 1998 и 2008 годов, когда в долларах цены просели на 30-35%. В рублях цены понизятся меньше — опять же за счет ослабления отечественной валюты. По данным IRN.RU, в настоящий момент средняя стоимость московского жилья на вторичном рынке составляет $5 429 (167 702 рублей) за квадратный метр.
Подобная ситуация наиболее сильно затронет рынок новостроек. Ни для кого не секрет, что в этом секторе рынка квартиры зачастую покупаются на начальном этапе строительства. Если учесть, что застройщик чаще всего не располагает суммой, достаточной для постройки всего дома, то в качестве инвесторов строительства обычно выступают другие фирмы, которые могут привлечь кредиты банков. И как будут разбираться между собой инвесторы, банки и застройщики — вопрос очень интересный. Но, юридические лица между собой тем или иным образом договорятся. Сложнее может быть рядовым соинвесторам, а проще говоря, покупателям квартир в недостроенных домах. Поэтому, для тех, кто хочет купить квартиру в ближайшие 2-3 месяца и уверен, что кризис неизбежен (а это еще не факт), советую приобретать их в домах, которые уже на этапе приемки госкомиссией. Конечно, это дороже, но менее рисковано.
— Глобальный мировой финансовый кризис неизбежно вызовет снижение уровня потребления нефти. Соответственно, на нее упадет цена и пострадают все страны, чья экономика привязана к нефтедоллару, в том числе и Россия. Как следствие, долларовая масса в нашей стране уменьшится, а сам доллар, как это ни парадоксально звучит, подорожает. То есть в случае мирового кризиса ни о каком снижении курса доллара по отношению к рублю не может быть и речи, когда такое произойдет, то на очень короткий период. Далее, вырастит цена на импортные товары, произойдет инфляция… Полагаю, что ситуация будет один в один повторять посткризисное состояние российской экономики после 17 августа. А тогда, как известно, цены на недвижимость упали.
Автор : Сергей Фомин, специально для «Сила в Движении».