Проблему долгостроев и недостроев уже давно можно назвать народной болью. Люди не понимают, почему иной раз десятилетиями строятся дома, за квартиры в которых покупатели уже сполна заплатили. Но только ли дело в недобросовестности застройщиков? О том, каковы причины возникновения долгостроев, мы решили рассказать нашим читателям.
КОМУ ЭТО ВЫГОДНО ?
Старый принцип разобраться в причинах явления – понять, кому оно выгодно. Многие дольщики считают, что застройщику выгодно затягивать стройку: квартиры в это время продаются, деньги поступают на счета компании, а расходов на данный объект застройщик не несет. С одной стороны это и верно, с другой — нет.
Чаще всего кризисная ситуация (недострой) возникает из-за недостатка финансирования, так как застройщик, если он находится в здравом уме, не заинтересован в простое площадки, техники, рабочих – это сопряжено с большими расходами.
Это логично, но выгода долгостроев для компании, не заботящейся о собственной репутации и долгосрочной перспективе, очевидна – замена кредитных ресурсов (которые редко какой банк предоставит сомнительному застройщику) поступлением средств от дольщиков и экономия на процентах по кредиту. Причем чем дольше объект долгострой – тем, к сожалению, больше экономия.
Это справедливо для мелких застройщиков, которые реализуют один, реже два объекта, стараясь обходиться без кредитных ресурсов. Да и, в большинстве случаев, они не могут рассчитывать на помощь банков. Именно поэтому при покупке новостройки нужно тщательно изучить портфель объектов компании и ее взаимоотношения с банками (обращая внимание и на то, что это за банки).
Но в большинстве случаев недострой невыгоден ни застройщику, ни покупателю. Для первого это, прежде всего, финансовые потери (продолжающаяся оплата строительной техники, охраны, зарплаты сотрудникам и так далее), для второго – невозможность заселения, сдачи в аренду и т..д.
В ЧЁМ ПРИЧИНА ?
Таким образом, если в большинстве случаев недострой не выгоден никому, почему он возникает?
Ряд причин возникновения недостроев :
— ошибка при планировании, неудачный проект. В этом случае виноват застройщик: взял на себя больше обязательств, не может продать квартиры, не на что продолжать строительство;
— нелады с подрядчиками. Могут подвести партнеры – с поставкой материалов, строительной техникой и т.д.;
— слабый административный ресурс, неготовность или нежелание подчиняться коррупционным схемам (увы, отрицать эту составляющую довольно глупо); соответственно, могут возникать проблемы со сроком подключения к постоянным сетям, прохождении ГК;
— потеря репутации вследствие атаки СМИ. Если про застройщика пишут, что он практикует двойные продажи, или пускает деньги дольщиков на другие объекты – застройщик лишается репутации, а на рынке недвижимости репутация – это основной актив;
— заведомо противозаконные действия застройщика, когда компания понимает, что может быть наказана за нецелевое использование средств дольщиков, но все равно направляет их деньги на строительство другого объекта для того, чтобы увеличить свой портфель, в надежде, что покупатели на все ее проекты будут всегда. Возникает принцип пирамиды, и по такому принципу строили, строят и успешно продаают жилье многие очень крупные застройщики. Пузырь надувается все больше, но живые деньги у застройщиков не аккумулируются, при этом имеет место также привлечение заемных средств.
КУДА УХОДЯТ ДЕНЬГИ ?
Закономерный вопрос каждого дольщика: на что ушли мои деньги? Особенно часто он возникает, когда покупатель видит – другие корпуса или микрорайоны той же компании успешно строятся, а именно его – простаивает! Либо дольщики видят, как девелопер запускает новый проект, хотя прежние еще не завершены и находятся в «подвешенном» состоянии.
Такое встречается довольно часто, и многие мелкие застройщики пытаются за счет более перспективных проектов финансировать менее перспективные, Таких девелоперов губит уверенность в том, что, если сегодня продалось 10 квартир, то та же динамика будет на всем протяжении строительного цикла. А рынок переменчив, и все процессы гладко идут только на бумаге.
Но вообще, если договор купли-продажи заключен по 214 ФЗ, то закон четко предписывает, куда застройщик может направить средства соинвестора (а именно – на строительство конкретного дома, а не других проектов той же компании). Но и здесь есть лазейки.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика, вышеуказанные ограничения расходования денежных средств относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению!
А если деньги привлекаются застройщиком не по 214 ФЗ (вексельная схема, предварительные договора и т.п.), они могут направляться застройщиком на любую другую деятельность, передаваться внутри холдинга на другие стройки и т.д. Это важно знать, учитывая, что, по данным МИЦ, в столице не более 40-50% новостроек реализуется по 214-ФЗ.
Реально, их доля еще ниже: На практике – в Москве по-прежнему единицы продают квадратные метры по 214-ФЗ. По-прежнему имеют место различные вексельные схемы, инвестдоговора, и в этом легко можно убедиться, если заняться поиском квартиры на первичном рынке и побыть на месте покупателя.
ГДЕ ГАРАНТИИ ?
Много говорится о том, что большой портфель проектов у компании говорит о ее надежности. Однако учитывая и выше приведенные факты, ничто не исключает ситуации, когда один проект строится бойко, а второй зависает. А застройщик – один и тот же. Почему так происходит ? Мы и попытаемся прояснить.
Это зависит от самого проекта – чем он проще (дешевле), тем быстрее строится; чем он тщательнее продуман и согласован еще на этапе проектирования – тем он быстрее строится и сдается. Например, если неверно рассчитана нагрузка на сети – уже готовый, построенный дом может годами ждать подключения к жизненно важным коммуникационным системам (например, «Велл-Хаус на Дубровке»). Или проект заявлялся один – с паркингом, а его по какой-то причине не возвели в указанные сроки или вообще вынесли за скобки. В таком случае нарушаются СНИПы и приемка дома ГК затягивается. Также скорость сдачи объекта зависит от взаимоотношений с властями в том или ином районе, округе, от пресловутого административного ресурса, от успешности команды, которая работает в строительной компании.
Это зависит от количества реализованных на объекте квартир (чем больше квартир продано, тем больше денег, тем быстрее идет строительство) либо от внутренней политики компании. Но если бы государство заставило всех застройщиков работать по 214 ФЗ, то у серьезных компаний-застройщиков таких случаев не было бы, потому что за сдачу объекта не в срок по 214 ФЗ предусмотрено серьезное финансовое наказание в пользу покупателя (независимо от того, прописано это в договоре или нет). Но, как показывают нам последние изменения в законодательной базе, относящиеся к проблемам обманутых дольщиков. Государство не только не может проконтролировать и заставить всех застройщиков работать по 214 ФЗ, но и решило переложить с себя ответственность за это на коммерческие структуры. Так что перспективы у настоящих, а тем более будущих обманутых дольщиков, рисуются совсем не радужные…
«Мелкие застройщики зачастую рискуют своими деньгами или деньгами инвесторов, а так же и деньгами дольщиков и начинают возводить объект, не получив разрешительной документации, а на одном из этапов вдруг выясняется, что разрешения не дадут. И вот вам недострой, со всеми его проблемами. Вот почему очень важно сразу же интересоваться у девелопера, работает ли он по 214-ФЗ и есть ли у него разрешение на производимые работы. Хотя, хотим подчеркнуть, что каких-либо гарантий полностью застраховаться от этих проблем не возможно.
Таким образом, основные причины недостроев – это коррупция среди чиновников, которая препятствует своевременной сдаче домов в эксплуатацию, а также поведение застройщиков, стремящихся за счет одного проекта начать стройку еще нескольких, часто без помощи банковского кредитования.
Автор : Артём Мокшин, специально для «Сила в Движении».