Обсуждаем типовые ситуации: покупатель сменил документы, досрочно погасил ипотеку, развелся с женой. И кто теперь хозяин?
Строительство новой квартиры – дело долгое, а в современной России, как показывает практика, иногда и очень, очень долгое. От момента, когда покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) до сдачи объекта и получения свидетельства о собственности проходит минимум год. А чаще – два-три года. За это время в жизни может многое измениться. Основываясь на письмах наших читателей, обсуждениях на форумах в интернете и некотором личном опыте, мы составили примерный перечень этих перемен, а эксперты дали свои рекомендации, как в подобных случаях надо поступать покупателю.
Поменялся паспорт
При заключении ДДУ в нем обязательно указываются паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан и т.д. В свидетельстве о собственности, которое будет оформлено после окончания строительства, эти сведения также фигурируют. Но ведь сам паспорт может поменяться! Во-первых, это происходит в «плановом порядке» — по достижении гражданином 20- и 45-летнего возраста. А во-вторых, в жизни происходят и незапланированные события: паспорт можно испортить, потерять… Что тогда?
Информацию, конечно, нужно обязательно обновить: свидетельство с устаревшими паспортными данными недействительно. Если паспорт менялся, укажите это в заявлении о регистрации права собственности при обращении в Росреестр. Обратите внимание, чтобы сотрудник, принимающий у вас документы, сделал соответствующую пометку в заявлении. Также в качестве альтернативы можно воспользоваться процедурой внесения изменений в ЕГРП, обратившись с соответствующим заявлением об изменении паспортных данных. При этом необходимо будет оплатить небольшую государственную пошлину в размере 50 рублей.
Документом, подтверждающим факт получения нового паспорта, будет сам новый паспорт, в котором стоит отметка со сведениями о старом паспорте.
К счастью, многие застройщики сегодня избавляют своих клиентов от необходимости самостоятельно бегать по инстанциям – оформление собственности является таким бонусом (далеко не всегда, кстати, бесплатным – но все равно приятно) для покупателя. Штатные оформители компаний иногда сами обзванивают своих клиентов: вот, собираемся в ближайшую недельку отправляться в Росреестр – не изменилось ли у вас что-нибудь в паспортных данных? Но покупателю, конечно, не стоит пускать дело на самотек – лучше съездить к застройщику и подать письменное заявление.
Все эти действия со стороны покупателя носят уведомительный характер, то есть заново заключать ДДУ не нужно.
Изменилась регистрация по месту жительства
Она же прописка. Данные о регистрации, как и паспортные данные, также фигурируют в свидетельстве о собственности и также должны совпадать с реальностью на момент его оформления.
Алгоритм действий здесь такой же, как и в ситуации с паспортными данными: заявление в Росреестр (если занимаетесь оформлением самостоятельно) или информирование застройщика (если работают его штатные оформители).
Смена фамилии
Ситуация, вероятно, более редкая – но гипотетически возможная. Например, купившая квартиру барышня вышла замуж и решила взять фамилию мужа. Действуем снова по той же схеме, но с одним дополнением. В случаях с реквизитами паспорта и регистрацией документом, подтверждающим происшедшие изменения, служит сам паспорт. А в данной ситуации потребуется еще один документ – свидетельство о браке, где указываются, в частности, фамилии сторон. Обращаясь в Росреестр или к застройщику, нужно иметь при себе как само свидетельство, так и сделанные с него нотариально заверенные копии. Оригинал останется у вас, а копии будут приложены к подаваемым на госрегистрацию документам.
Развод
«Случайные случаи обычно случаются совершенно случайно», — так (или примерно так) говорил Винни-Пух. К данной категории, без сомнения, можно отнести и расторжение брака – никто не планирует это событие заранее. А происходит все потом очень быстро.
Когда люди, состоящие в браке, приобретают квартиру, тут возможно три варианта:
1. Недвижимость приобретается в совместную равнодолевую собственность супругов.
2. Недвижимость приобретается в собственность одного из супругов, при этом они не заключают брачный договор.
3. Недвижимость приобретается в собственность одного из супругов, и при этом стороны заключают брачный договор, в котором подтверждают, что квартира – собственность именно этого человека. Другая сторона претензий на нее не имеет.
Если брак расторгается, то самой простой и бесконфликтной оказывается ситуация №3 (при условии, конечно, что никто не оспаривает в суде сам брачный договор – но это уже тема для отдельной статьи). При варианте №1 каждая сторона получает по половине квартиры – впоследствии «бывшие» сами решат, станут ли они это имущество как-то совместно использовать или продадут.
Самый заковыристый (и при этом, увы, очень частый) вариант — №2. Если судить только по бумагам, то квартира принадлежит одному из супругов, но это не так! В соответствии с Семейным кодексом РФ, вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, она является совместно нажитым в браке имуществом. При расторжении брака, в случае отсутствия брачного договора, определяющего раздел имущества, имущество делится пополам. Все нюансы определяются в соглашении о разделе имущества, заверяемого судом, и являющегося основанием для оформления права… Если квартиры еще не существует, но она оплачена в период брака, то это обстоятельство не является препятствием для раздела права на ее получение.
Практически все выглядит так. Если брак распался, и стороны не сумели полюбовно договориться о разделе имущества, та сторона, которая не указана в ДДУ, обращается в суд с иском к своему бывшему супругу и застройщику о признании права общей долевой собственности на имущественное право требования и о включении в договор в качестве соинвестора. Решение суда передается застройщику, и его оформители обязаны получить в Росреестре свидетельства о собственности в соответствии с ним. Ситуация, что пока длится суд (а тянутся они довольно долго), право собственности окажется оформленным на одного из супругов, маловероятна: судебный орган должен установить запрет на проведение любых сделок со спорным имуществом. Впрочем, совершенно исключить такое развитие событий нельзя, так что стороне, добивающейся права собственности, можно порекомендовать поторопиться и сразу после получения судебного решения обращаться в Росреестр.
Выплата ипотеки
Ипотечные кредиты обычно выдаются на сроки, существенно бо́льшие, чем строительство по ДДУ. Соответственно, основной массе покупателей предстоит платить и после получения собственности на квартиру – еще много лет. Но иногда встречаются исключения: кому-то удалось быстро расправиться с кредитом. Скажем, получил человек наследство. Или родственники решили помочь.
Если ипотечный кредит погашен, и у кредитора нет претензий к его исполнению, стороны подают в Росреестр РФ заявление о погашении (прекращении) ипотеки. Регистратор на основании этих заявлений погашает (аннулирует) запись в государственном реестре об ипотеке. Все документы, выдаваемые Росреестром, не должны иметь сведений об ипотеке.
Суетиться, разумеется, приходится заинтересованной стороне, т.е. покупателю квартиры. Позаботиться должен сам покупатель. Нужно обратиться в банк и получить комплект документов: закладную с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и справки о полном исполнении обязательств по кредитному договору. Все это, как и в ситуациях, описанных в первых главах нашего рассказа, передаем в Росреестр – самостоятельно или через оформителей застройщика.
К праотцам
Тема невеселая, но обойти ее нельзя. Покупатель квартиры может просто умереть. Опытные риелторы знают, что такое иногда происходит и во время регистрации обычной сделки (т.е. 2-3 недели) – что уж говорить о ДДУ, с их сроками исполнения! А если взять для примера долгострои с обманутыми дольщиками, то там процент не дождавшихся своей квартиры, в связи с естественной убылью, будет сосем запредельным.
Если участник долевого строительства умер до момента приема квартиры по передаточному акту, то права по ДДУ, в соответствии с ч. 7-8 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ), переходят к его наследникам. Ведущего наследственное дело нотариуса необходимо проинформировать о заключенном ДДУ, чтобы он включил его в перечень наследуемого имущества. Срок вступления в права наследованного имущества – шесть месяцев с момента открытия наследства (смерти наследодателя). После истечения данного срока нотариус должен выдать свидетельство о праве наследства по закону. Если наследодатель оставлял завещание, нотариус выдает свидетельство о праве наследства по завещанию. С этим документом необходимо обратиться к застройщику и принять квартиру по передаточному акту. При этом стороной по ДДУ будет наследник на основании указанного свидетельства о праве на наследство. Данные свидетельства о праве на наследство, а также их нотариально заверенные копии, необходимо будет предоставить в Росреестр.
Автор : Владимир Абгафоров.
Как купить квартиру без кабальной ипотеки
На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.
Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. «свободный рынок» уже практически везде «сам отрегулировал» соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.
Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир — 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
Стоимость аренды квартиры — 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.
Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта — на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку — нет.
В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.
Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.
Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и… берём квартиру в аренду.
Берём квартиру в аренду, чтобы «переплачивать чужому дяде»
Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.
Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!
И вот что мы получаем в результате.
В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:
Год 1:
(43,062 — 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 — 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей
Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240
Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860
Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку «ипотеки».
Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.
С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной «подушкой» кэша на всякий непредвиденный случай!
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).
Вся лирика вроде «живём в своём жилье», «не надо ютиться по съемным квартарам», «зато уже можем делать ремонт», активно навязываемая банками — не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
Ещё немного о росте цен и процентах
Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов… Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
Короче говоря — если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.
Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.
Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120
Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352
Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307
Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858
Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 — Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164
Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).
Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.
Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.