После вступления в силу нового законодательства (измененная редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися строительными компаниями от 15 августа 2011 года), полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и несостоятельными строительными компаниями. О том, что теперь делать дольщикам, в случае банкротства застройщика, рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Необходимо заметить, что новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства. Важно обратить внимание, что все требования: и о взыскании денежных средств, и о включении в реестр требований кредиторов, и о признании права собственности, подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Ниже будут указаны допустимые новым законодательством требования, которые можно и правильно заявлять в арбитражном суде к застройщику.

Спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, сдан в эксплуатацию

Арбитражный суд по заявлению участника строительства (дольщика), поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение — квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение. Несмотря на это, некоторые судебные составы  применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд также, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права, а их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию

Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства – как квартир, так и нежилые помещения, очень не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

1. В случае, если застройщиком в установленном законом порядке не получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершённого строительства, по их мнению, необходимо обращаться с требованиями:

— о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

— о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

2. Другие суды полагают возможным удовлетворить требования покупателей новостроек, если дом не завершен строительством. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые или не жилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Единообразной практики нет

«Подводя итог, следует сказать, что если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен и судебная практика в большей степени сложилась, то единообразной практики по разрешению споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика до настоящего времени нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии, отказывают  дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

15 августа 2011 года вступили в силу дополнения в Закон о несостоятельности (банкротстве), которые кардинально изменили порядок оформления квартир в домах — новостройках в случае банкротства застройщика. И если ранее требования о признании права собственности на жилые помещения рассматривались  в судах общей юрисдикции, то с вышеуказанной даты именно Арбитражные суды стали заполоняться заявлениями дольщиков, в том числе — о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Необходимо обратить внимание, что в рамках дела о банкротстве дольщики не могут просить признать за ними права собственности на квартиры, речь может идти только о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Ошибочно мнение, что «включение в реестр требований о передаче жилых помещений» — это автоматическое признание права собственности на квартиру. Даже включение жилого помещения в реестр не является гарантией, что в течение процедуры банкротства жилое помещение не будет продано с торов.

Включение в реестр требований о передаче жилого помещения означает, что дольщик готов принять на себя обязательства по дальнейшему строительству дома. Только после того, как дольщики достроят дом, сдадут его в эксплуатацию, они смогут зарегистрировать право собственности в Росреестре на «долгожданную» квартиру.

Процедура передачи жилых помещений в незавершенных строительством домах выглядит следующим образом:

1. Участник строительства (Дольщик) в рамках дела о банкротстве застройщика обращается в Арбитражный суд с заявлением «о включении в реестр требований о передаче жилых помещений» с указанием сведений о квартире.
2. Арбитражный суд, установив, что заявление подано с соблюдением подсудности и требований Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), назначает дату рассмотрения и выносит соответствующее определение.
3. В назначенную дату суд рассматривает вышеуказанное заявление участника строительства и, в случае признания его подлежащим удовлетворению, выносит определение о включении в реестр требований о передаче жилых помещений  сведения о квартире дольщика и самом дольщике.
4. Далее Арбитражным управляющим проводится работа по формированию реестра требований о передаче жилых помещений участникам строительства, а также подготавливается заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства Жилищно-строительному кооперативу.
5. Арбитражный управляющий обязан не ранее, чем через один месяц и не позднее, чем через два месяца с даты утверждения  судом указанного выше реестра требований о передаче жилых помещений, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства организовать общее собрание участников строительства и предложить им создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома.

Таким образом, вышеуказанное определение суда означает возложение на дольщика обязанности по дополнительному финансированию завершения строительства дома (что в настоящий момент составляет значительные затраты, и будущая квартира может быть приобретена за двойную сумму). Участник строительства должен быть готов, что при наличии у него рассматриваемого определения, он обязан вступить в члены ЖСК и подписать соглашение о внесении дополнительных расходов на достройку дома. В случае отказа участник строительства может лишиться оплаченной им квартиры. При этом отсутствуют стопроцентные гарантии на получение денежных средств, в счет компенсации стоимости жилого помещения в третьей очереди кредиторов, их может просто не хватить.

Особому вниманию подлежит установленное законом обременение, что обратившись в Арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, дольщики берут на себя обязанность до передачи их недостроя в ЖСК погасить за счет собственных средств текущие платежи застройщика, а также задолженность 1-й и 2-й очереди реестра требований кредиторов.

В каждой конкретной ситуации, беря за основу степень готовности дома, дольщик должен определиться: либо«самостоятельная достройка», либо «деньги, которых может и не хватить».

Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».