Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно довольно большое количество москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Причем они не только теряют деньги, но и лишаются жилья. О том, почему это происходит, и как обезопасить себя от происков аферистов, расскажет адвокат Олег Сухов.
Афера с обменом или доверчивая жертва «экономии».
Дабы читатели более наглядно представили себе, о чем идет речь, приведем типичный пример. Житель Москвы Артем Соболев (имя и фамилия изменены) надумал обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой.
Ознакомившись в интернете с информацией о порядке обмена, он решил, что сможет самостоятельно совершить сделку, сэкономив на услугах риэлтора и адвоката. Подобрав нужный вариант, в 2011 году он, не раздумывая, заключил договор с гражданкой Тормасовой Людмилой, которая была так «любезна», что взяла на себя все хлопоты по регистрации договора в Росреестре: мол, есть там знакомые, которые все сделают быстро и почти «задаром». Так и произошло. Однако через два месяца выяснилось, что Тормасова входила в группу мошенников, которые совершали махинации на рынке жилья: находили граждан, злоупотребляющих алкоголем или употребляющих наркотики, копировали их паспорта и правоустанавливающие документы на недвижимость, после чего «продавали» или «обменивали» помещения. Впоследствии вскрылось, что жертвами махинаторов стали еще десятки москвичей. Подобные случаи в различной вариации (купля — продажа, обмен и аренда) были зафиксированы на многих московских улицах: Каховка, Большая Дмитровка, Голубинская, Полярная, Артамонова, Севастопольский проспект и так далее.
Типичная череда ошибок или разговор о том, что «советы» из интернета не всегда способны сделать вас профессионалом на рынке недвижимости.
«Знаете, — комментирует ситуацию адвокат Олег Сухов, — ничего удивительного в этом нет. Потерпевший, прочитав несколько статей из интернета, на некоторое время представил себя профессионалом и решил, что может самостоятельно провести сделку. При этом он совершил целый ряд ошибок: лично не убедился в „правовой чистоте“ квартиры, не познакомился и не поговорил с будущими соседями и доверил передачу документов в Росреестр второй «стороне». Далее, Соболев не проверил по «базам» личность «хозяина», не появился в домоуправлении, где мог бы получить дополнительную информацию, и вообще не изучил историю квартиры. Последствия были вполне предсказуемы».
Краткий алгоритм прямого обмена жилплощади с доплатой.
Как же правильно совершить данную процедуру? «На первый взгляд, алгоритм действий в ходе прямого обмена с доплатой прост и банален. Но это кажущаяся простота, — продолжает адвокат Олег Сухов, — для начала, используя помощь риелтора или адвоката, следует подобрать оптимальный вариант для обмена, а затем встретиться с хозяином квартиры и осмотреть её. Если жильё понравилась, то пора приступать к проверке „правовой чистоты“ и «потребительских свойств» недвижимости».
В первую очередь необходимо получить документы на жилище, и в частности выписку из ЕГРП и УФМС. Не помешает и справка из домоуправления. Если контрагент по сделке уже взял перечисленные документы, то следует запросить их повторно самому, потому как, используя возможности полиграфии, мошенники способны нарисовать любые бумаги. В таком деле доверять нельзя никому. Поэтому не стоит рисковать, а проверять необходимые документы рекомендуется только с адвокатом.
Нелишним будет изучить контрагента по базам на предмет судимости и взаимоотношений с законом, дабы точно знать с кем имеете дело. Необходимо опросить соседей об истории квартиры: не было ли в ней пожаров и заливов, а также пригласить строительных специалистов, чтобы они высказали свое мнение о потребительском состоянии помещения.
Обязательной проверки подвергается история квартиры. В частности, выясняется наличие или отсутствие прав несовершеннолетних на данный объект, уточняется информация о жильцах, находящихся в заключении, призванных на службу в ряды Российской армии или признанных безвестно отсутствующими. Если такие граждане имеются, то от сделки, скорее всего, придется отказаться.
Собрав достаточные сведения, можно оформлять договор. Прямой обмен с доплатой осуществляется только через мену1, которую стороны могут заключить, как в простой письменной форме, так и в нотариальной — не имеет значения. Но в любом случае в соглашении следует указать размер доплаты, порядок передачи денежных средств(наличными или перечислением на счет), срок и порядок обмена помещениями: одновременно или по очереди. «Комплект документов, — указывает адвокат Олег Сухов, — стандартный. Это сам договор, заявления сторон, паспорта, нотариальные согласия супругов (если квартира куплена в период брака), свидетельства и правоустанавливающие документы, прописанные в свидетельствах, как правоустанавливающие. В пакет также входят заключения об оценке объектов, выписки из домовых книг, справки о задолженности по коммунальным платежам (не во всех регионах), квитанции об оплате государственной пошлины». Затем собранные бумаги сдаются в УФРС (Росреестр) для регистрации. Когда стороны получат новенькие свидетельства о праве собственности, то завершением сделки является подписание передаточного акта (в Московской области он подписывается одновременно с договором, но не после регистрации перехода права собственности), в котором указываются адреса объектов, реквизиты сторон и дата передачи недвижимости. Особый разговор — порядок доплаты. Лучше всего совершать ее через банковскую ячейку или банковский аккредитив.
Например, в течение первых двадцати пяти дней ячейку может открыть только продавец, предъявив нотариальную копию свидетельства о праве собственности на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый — приобретатель, предъявив паспорт. Но в любом случае порядок доплаты разрешается на усмотрение сторон.
Рекомендация адвоката
«Пусть вас не вводит в заблуждение кажущаяся простота обмена, — предостерегает адвокат Олег Сухов, — потому, что сам процесс имеет множество подводных камней, пройти между которыми под силу только специалистам. Подбор квартиры, проверка „правовой чистоты“ и оформление сделки — это вообще три самостоятельных этапа, которыми занимаются специально обученные люди: менеджеры по подбору жилья, юристы, технические специалисты, оценщики. Поэтому ошибочно думать, что обычный гражданин без соответствующей подготовки сможет это сделать лучше, чем профессионал. Рисковать не стоит. Необходимо обращаться к проверенным и зарекомендовавшим себя риелторам или адвокатам».
Автор : Олег Сухов.