Те изменения, с которыми сейчас приходится сталкиваться бизнесу, не краткосрочный кризис, после которого можно надеяться на посткризисное восстановление, а долгосрочное изменение экономической реальности
По всем основным показателям рынок новостроек демонстрирует отрицательную динамику. С рынка уйдут некрупные участники строительного рынка, у которых небольшой земельный портфель, нет необходимой финансовой поддержки.
Правила игры поменяются кардинально. Со следующего года застройщик не имеет права привлечь средства граждан, если не получит заключение уполномоченного органа. Ужесточение идет по всем направлениям: по линии Роспотребнадзора, по Госпожнадзору, Ростехнадзору. Все эти ограничения, накладываемые на предпринимателей, ведут к сжатию экономики.
Любые законодательные и административные факторы уже не приводят к росту цен. В условиях высокой конкуренции застройщик не сможет переложить финансовую нагрузку на покупателей. Сегодня они и так в средствах весьма ограничены. Если на рынке первичной жилой недвижимости спрос не начнёт расти, то и роста цен ждать не стоит. Теоретически первичка может начать дорожать, если ощутимо снизится объём предложения. Но пока такого не случилось. Да и ждать повышения цен на падающем рынке — выдавать желаемое за действительное. Общий спад покупательской способности очевиден и никаких точек роста экономики в среднесрочной перспективе не просматривается. Рост цен диктует не застройщик, а наличие спроса.
С принятием поправок к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» он будет определяться в зависимости от объема строительства — площади помещений в жилых домах. Градация начинается от минимального уставного капитала в размере 2,5 миллиона рублей для общей площади строительства от 1500 до 2500 квадратных метров. Максимальный размер уставного капитала — 1,5 миллиарда рублей —устанавливается для застройщиков с объемом строительства более 500 тысяч «квадратов».
Именно в этой поправке многие специалисты увидели главную проблему. По их мнению, добросовестные застройщики, которые строят небольшими объемами, в новых условиях не смогут соответствовать этим требованиям. Выход для них один — уйти с рынка. Останутся крупные компании, которые монополизируют рынок новостроек и тем самым смогут теоретически влиять на стоимости квадратного метра.
Число активных игроков на строительном рынке будет стремительно сокращаться. Но даже тем, кто останется, реализовать построенное будет не так-то просто.
На сегодня полноценно исполнять закон смогут далеко не все компании, присутствующие на рынке жилищного строительства, многие уйдут. Это будут фирмы, которые не попадают под параметры измененного 214-ФЗ, и те, кто не захотят работать в новых условиях, потому что закон обременителен и несёт за собой очень высокие риски для застройщиков.
Тем не менее от недобросовестных компаний закон, даже с внесенными поправками, не сможет защитить в полной мере. Для полноценного понимания всей информации из реестра застройщиков гражданам понадобятся определенные знания, которых у многих просто нет. Поэтому риск появления новых обманутых дольщиков никуда не исчезнет, как это могло бы произойти при полной отмене долевого строительства.
Принятие закона однозначно будет содействовать укрупнению компаний-застройщиков. Радикального снижения рисков ожидать не стоит, просто возможностей для злоупотреблений полученными денежными средствами станет меньше, но они никуда не исчезнут.
Общемировая практика строительства жилья за счет собственных средств застройщиков в России не работает из-за недоступности банковского кредитования, поэтому строители вынуждены пользоваться деньгами дольщиков. Не существует списка надежных застройщиков, которому можно стопроцентно верить. Даже компания с хорошей репутацией и множеством положительных отзывов может подвести в силу экономических обстоятельств. Риски инвестиционного проекта при участии любой строительной компании все равно существуют, так как это не покупка готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме, а инвестиции в бизнес застройщика. Именно поэтому потенциальных покупателей жилья в строящемся доме называют участниками строительства.
Надо понимать, что основная причина проблемы обманутых дольщиков — это недофинансирование строительства. Большинство строек начинается с учетом представления застройщика о будущих продажах. Чтобы проект состоялся, застройщику в ходе строительства нужно получить от участников долевого строительства определенную сумму. Если представления застройщика о продажах не оправдываются, падает размер финансирования, соответственно падают темпы строительства, которые отрицательно отражаются на размере продаж и так далее. В худшем варианте стройка останавливается совсем и без дополнительных внешних инвестиций уже не может быть возобновлена. От этого не застрахованы все застройщики, в том числе и крупные, что периодически и случается. Достаточно показателен случай с компанией «СУ-155» или крупнейшей компанией Урала — «Гринфлайт». Гарантий, что подобное не произойдет с очередным крупным игроком строительного рынка — нет никаких. Не желая умерить аппетиты, застройщики сами роют себе яму.
Большинство участников долевого строительства по прежнему не понимают рисков, связанных с долевым строительством. Как показывает практика, человек берет ипотеку, существенно ограничивает расходы, живет в съемном жилье, но в конечном итоге не получает от застройщика обещанную квартиру и всё равно вынужден платить по ипотечному кредиту.
Сегодня предложение существенно превышает платежеспособный спрос. И чем больше строители будут предлагать квартиры в домах на стадии фундамента или котлована, а банки — закредитовывать население, тем дольше продлится стагнация. Кризис в строительный отрасли в самом разгаре и в ближайшие год-два только будет набирать обороты. К новой реальности постепенно адаптируются все – и промышленность, и рынки труда, и население, сжимающее потребление в соответствии с падающими доходами. Региональная картина стала еще более размытой: восстановительного роста и его лидеров не видно, а регионы, сильнее затронутые кризисом, уже прошли фазу спада и постепенно привыкают к худшей жизни.
Если сделать прогноз на ближайшие 10 лет, то можно озадачить многих отечественных риэлторов. В перспективе ближайших 2-х лет можно ожидать снижения покупательского спроса, а, следовательно, и ценового падения.
Прогноз рынка недвижимости весьма неутешителен: ситуация в экономике России весьма сложная. На фоне недооценки рубля (а возможно, и его реальной оценки), происходит тотальное падение уровня жизни среднестатистического гражданина в нашей стране. Платежеспособность населения сокращается, следовательно, и общее количество сделок с недвижимостью сведено к минимуму.
Можно с высокой вероятностью предположить, что стагнация усилиться и в 2017 году. Недоступность ипотечного кредитования продолжает увеличиваться. Многие застройщики делают все возможное, чтобы удерживать докризисные цены. Никакие специальные предложения и акции не спасают ситуацию. Стоимость квадратного метра в российских регионах постепенно будет снижаться вместе с падением номинальных доходов населения. Многие эксперты считают, что стимулирующее действие внешних шоков на российский рынок недвижимости кончилось.
Если вспомнить, что год назад рынок жилья отреагировал на рост курса валют скачком цен на жилье. Тогда граждане активно скупали квартиры, надеясь таким образом сберечь деньги от девальвации. Но затем спрос пошел на убыль. В этом и следующем году, несмотря на очередной макроэкономический шок, связанный с обвалом цен на нефть, такого развития событий не будет: у населения кончились деньги. В 2017-18 годах возможен уже полноценный кризис. При оптимистическом сценарии сохраняется надежда, что к 2019-му или 2020-му – нащупаем дно, наметится переход к стабилизации и восстановлению. Правда, даже при этом сценарии еще года три потребуется для восстановления рынка недвижимости хотя бы до уровня 2014 года.
Разрыв между спросом и предложением будет лишь увеличиваться. Покупателей стало гораздо меньше. Раньше люди часто инвестировали в недвижимость, потому что рост цен превышал даже уровень инфляции. Сейчас ситуация изменилась. Основная масса покупателей сегодня – это люди, которые успели накопить средства до 2014 года.
Здесь необходимо отдавать себе отчёт в том, что стоимость строительных материалов отечественного производства постепенно растет. Никаких аналогов западным технологиям в отечественных реалиях просто не существует. На определенные сегменты продукции стоимость увеличилась на 75%, на ту же арматуру. Что касается бетона и кирпичей, то они подорожали в среднем на 15%.
Кризис в итоге спровоцировал обвал инвестиций в более качественные новые проекты. По итогам 2016 года можно констатировать, что ведущие девелоперы просто отказались реализовывать масштабные проекты. В данном контексте прогноз рынка недвижимости выглядит весьма неутешительно. Ситуация в 2017 году будет только усугубляться. Рост себестоимости неизбежен, это очевидно, как для экспертов, так и для неискушенных опытом обывателей. Реально стабилизировать ситуацию не по силам никому.
Тем не менее поднять ценники на жильё застройщики не могут, прирост может спровоцировать уход с рынка реального платежеспособного покупателя.
Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»