Темпы строительства жилья в России существенно опережают темпы ввода в эксплуатацию. При этом происходит все большее отставание спроса от предложения. В результате острых диспропорций рынок недвижимости грозит лопнуть, как мыльный пузырь, предупреждают эксперты.
Основной прирост приходится на Москву и Подмосковье, Краснодарский край, Республику Татарстан. Вместе с тем при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах РФ наблюдалось снижение ввода жилья в эксплуатацию по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Москве – на 24%, в Татарстане – на 18,3%, в Санкт-Петербурге – на 12,1% и Ставропольском крае – на 12,7%.
Правительство пытается любыми путями решить проблему нехватки жилья. Средняя обеспеченность населения жильем составляет, по данным Росстата, 21 квадратный метр. Для сравнения: в США этот показатель равняется 65 «квадратам», в Голландии – 74 кв. При этом от 40 до 60% квартир россиян приходится на ветхое и аварийное жилье.
Однако, хотя темпы строительства растут, обеспеченность россиян жильем происходит все с большим замедлением. И это легко объяснимо. Ведь одновременно с вводом нового жилья стремительно росли и цены на него. По итогам второго квартала 2013 года Россия заняла четвертое место в мире по темпам роста стоимости жилья.
Эксперты отмечают, что, решая проблему недостаточности жилья, власти не учли необходимости стимулирования спроса. Предложений становится все больше, но платежеспособный спрос продолжает стремительно снижаться. Эксперты предупреждают, что при нынешних темпах уже в краткосрочной перспективе платежеспособный спрос будет исчерпан. В этом случае цены на недвижимость резко пойдут вниз, что чревато разорением застройщиков и обвалом рынка жилья.
Как сказал «НИ» аналитик Центра политической конъюнктуры Дмитрий Абзалов: «Проблема усугубляется тем, что рост спроса обеспечивается в основном за счет роста кредитования. При том что темпы ВВП падают, уровень жизни населения не растет, учитывая инфляцию — даже снижается, как следствие возникает проблема с возвратом кредитов по ипотечным программам. Рынок недвижимости становится мыльным пузырем. Который рано или поздно лопнет».
В этой ситуации власти не делают практически ничего для повышения инвестиционной привлекательности отрасли. Так, значительные риски для строителей представляет сложная система согласований для ведения бизнеса. В среднем «утрясание» документов, необходимых для получения разрешения на ведение строительного бизнеса, составляет три года.
Наименее прозрачным в России остается регулирование в строительстве. Об этом пишет газета «Коммерсант» со ссылкой на доклад предпринимательских объединений по итогам проведенных ими анонимных проверок работы госорганов.
Они проводились на основе реальных бизнес-кейсов по пяти «дорожным картам» (строительство, таможня, доступ к энергосетям, регистрация собственности и предприятий). Целью реализуемого с 2012 года пакета из 15 «дорожных карт» является вхождение РФ в 2018 году в топ-20 рейтинга Doing Business Всемирного банка (сейчас — 62 место), напоминает издание.
Как выяснилось в итоге, наиболее проблемным направлением остается получение разрешений на строительство. В некоторых регионах проверку даже не удалось начать из-за невозможности получить земельный участок. «Механизмы зачастую слишком непрозрачные», — рассказал изданию руководитель направления «Новый бизнес» Агентства стратегических инициатив, председатель предпринимательского объединения «Клуб лидеров» Артем Аветисян.
В двух регионах, где проверки все же удалось запустить, сроки только на получение участка были превышены на 15-30 дней, сказано в докладе. Суммарно, по оценке Всемирного банка, процедуры занимают 238 дней, по этому субиндексу в Doing Business РФ получила одну из самых низких оценок (156 место). При этом ранее РФ занимала в этом рейтинге по категории «Получение разрешения на строительство» 178 место, передавало в октябре РИА «Новости».
Отметим, что ранее проблемы в сфере строительства признавали в правительстве. Так, первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов в мае текущего года говорил, что строительство жилья на сегодня остается единственным непрозрачным рынком в России. «Это единственный оплот, где еще не прозрачно формируется доход. Ведь не зря говорят: пришел строитель, унес 30, а то и 50%. Самый простой способ хапнуть — это капитальные вложения», — цитировал Шувалова сайт Stroypuls.ru. В 2012 году «Российская газета» писала, что бюрократические процедуры в РФ повышают цену жилья на 40%.
В 2012 году, когда в России была подписана «дорожная карта» по строительству, ожидалось, что через три года (в 2015 году) в категории «ведение строительного бизнеса» страна поднимется до 78 места, а через пять лет — к 2018 году — до 34 места.
В октябре 2014 года Минстрой отчитался, что совместно с другими органами власти ему удалось сократить количество процедур для получения разрешения на строительство с 36 до 21, а количество дней согласования с 297 до 240. Глава ведомства Михаил Мень отмечал, что к 2018 году министерство ставит задачу выйти на 11 процедур и подняться в рейтинге значительно выше.
Тем не менее президент РФ Владимир Путин недавно выразил недовольство низкими темпами снижения административных барьеров в сфере строительства. На прошедшей на прошлой неделе встрече с членами правительства Путин отметил, что на получение разрешения на строительство в регионах по-прежнему уходит много времени, причем разница по регионам разительная, и призвал подключить к исправлению ситуации полпредов и прокуратуру.
Лучшей же среди показателей РФ в рейтинге 2015 года является позиция, занимаемая по показателю «регистрация собственности». По ней страна заняла 12 место, поднявшись по сравнению с результатами 2014 года на пять позиций, сообщал Росреестр.
«Значительное улучшение позиции произошло благодаря совершенствованию учетно-регистрационной системы в сфере недвижимости. В 2014 году сокращено количество процедур, необходимых и обязательных для осуществления государственной регистрации права собственности, — исключена процедура «нотариальное удостоверение копий учредительных документов продавца и покупателя». Сокращение количества процедур позволило снизить финансовые расходы организации при оформлении прав собственности. В соответствии с Федеральным законом 250-ФЗ с 1 октября 2013 года сокращены сроки государственной регистрации прав с 20 до 18 дней», — отмечалось в сообщении ведомства.
Затраты на строительство жилья в России постоянно снижаются, а цены росли до последнего времени
Средняя фактическая стоимость строительства одного метра общей площади жилых домов, в тыс. руб. |
|||
| Период | Всего | В сельской местности | В городах и поселках городского типа |
| 2008 | 26,6 | 25,9 | 26,7 |
| 2009 | 30,3 | 30,1 | 30,3 |
| 2010 | 31,9 | 32,6 | 31,9 |
| 2011 | 33,3 | 32,4 | 33,4 |
| 2012* | 32,4 | 31,2 | 32,4 |
| 2013 | 32,1 | 30,4 | 29,5 |
| 2014 | 31,8 | 29,7 | 30,1 |
Номинальные затраты на строительство одно метра общей площади жилья составляет сегодня в среднем по стране около 32 тыс. руб. Примерно такой же была номинальная себестоимость строительства и четыре года назад – сообщил Росстат. Однако с учетом инфляции реальная себестоимость на самом деле значительно снизилась. Тем не менее по понятным причинам оно продается гражданам во много раз выше себестоимости.
Средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых домов в первом квартале 2014 года составила 31 766 руб. – сообщает Росстат. Год назад номинальная себестоимость строительства одного метра жилья была 32 093 руб. Для расчета стоимости строительства Росстат учитывает суммарные затраты при строительстве отдельно стоящих домов квартирного типа – без пристроек, надстроек и встроенных помещений в ценах текущего года, то есть без учета инфляции. Не учитываются при этом и стоимость жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками.
Заявленные строителями затраты очень сильно различаются по регионам России. Так, в 50 субъектах Федерации средняя фактическая стоимость строительства ниже, чем в целом по России. Самые низкие затраты показывают строители в Адыгее (15 976 руб.), в Липецкой области (18 053 руб.) и в Дагестане (19 896 руб.). Однако в соседней Чечне расходы на строительство метра жилья (64 239 руб.) почти в три раза выше, чем в Дагестане, и в полтора раза выше среднего по России показателя. Так же превышен средний уровень в Ингушетии (56 200 руб.) и в Хабаровском крае (50 696 руб.). Что интересно: превышение себестоимости при строительстве жилья отличились регионы, которые относятся к дотационным.
Средние номинальные затраты строительства увеличиваются, но гораздо ниже среднего роста потребительских цен в стране. Так, с 2008 года номинальная себестоимость строительства увеличилась почти на 22%. Однако накопленная за этот период инфляция превысила 52%. Это значит, что реальная себестоимость строительства – с поправкой на инфляцию – снизилась за шесть лет почти на 30%. Получается, что цены на рынке во много раз превышают реальные затраты строителей.
Так, по данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» средняя цена метра новостроек в Москве составляет около 174 тыс. руб. При этом жилье экономкласса стоит 139 тыс. руб., а бизнес-класса – 199 тыс. руб. Средняя себестоимость строительства дома в Москве, по словам главы «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, составляет 45 тыс. руб. за метр общей площади. Разница между ценой продажи и фактической стоимостью налицо, что связано с большими затратами на землю и подключением коммуникаций – объясняют сами девелоперы.
Однако это далеко не единственный фактор. «В стране очевидна нехватка жилья. До тех пор, пока спрос не будет удовлетворен, цены будут расти и конечная стоимость, естественно, существенно будет превышать себестоимость строительства», – говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Средняя цена строительства метра жилья экономкласса в Москве сейчас составляет 30–35 тыс. руб., бизнес-класса – 40–45 тыс. руб., элитного – от 55 тыс. руб., рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer estate Вадим Ламин. При этом он напоминает, что в себестоимость проекта входит не только строительство, но и стоимость земли, затраты на согласование и взятки, стоимость продажи, а также стоимость финансирования – то есть стоимость кредитов.
Что будет происходить на рынке строительства жилья и коммерческой недвижимости — покажет уже ближайшее время. А пока…
Жилье – не единственный дорогой товар, интерес к которому падает при общей неудовлетворенности аппетитов россиян. В августе продажи новых легковых и легких коммерческих автомобилей в России уменьшились на 10%. Эти тревожные данные приводит Ассоциация европейского бизнеса.
В аналогичный период 2013 года было продано 231 915 автомобилей. В августе этого года нашло сбыт на 47 136 автомашин меньше.
Есть проблемы и с продажей другого товара, уже из категории услуг – туров. Коммерсант сообщает, что затруднения здесь не связаны со сменой власти в Египте. Все гораздо серьезней: предложение превышает спрос, а он слабее прежнего.
Снижение потока туристов по разным странам оценивают за минувший летний сезон в 10–20%. Есть в нем и доля россиян. В сумме со спадом продаж автомобилей это говорит об общем ослаблении отечественного спроса. Потребителям оказываются не по зубам три самых дорогих товара: жилье, автомобили и турпоездки.
С учетом общих кризисных условий падение на рынке должно произойти. Это тем более вероятно, что кризис явно не встречает сопротивления. Он рискует уже к началу весны 2015 года серьезно испортить показатели российской экономики. Даже тех показателей, которые просто рисуются для собственного успокоения и в которые, независимо от этого продолжает верить нынешнее правительство.
Автор : Андрей Марченко, специально для «Сила в Движении»