Аналитики подготовили отчет о ситуации на рынке жилья РФ, в котором делают вывод, что рынок недвижимости в стране в целом находится в стагнации.

Традиционного октябрьского роста цен и спроса в этом году не произошло. Покупатели заняли выжидательную позицию, цены в рублях подвергались незначительной корректировке, причем разнонаправленной — в зависимости от локальных нюансов, например выхода на рынок новых объектов. Долларовые цены, по словам специалистов SRG, снизились вслед за падающим курсом рубля.

Представители агенств недвижимости признают, что спрос на недвижимость в российских регионах сейчас переориентировался главным образом на дешевый вторичный рынок. При этом сроки экспозиции квартир на «вторичке» сейчас существенно дольше, чем в кризисном 2008г. При такой ситуации одни продавцы готовы идти на 7-12%-ный дисконт от первоначально заявленной стоимости жилья. Другие ждут, что цены вследствие вероятного, на их взгляд, оздоровления экономической ситуации начнут расти. Покупатели, в свою очередь, надеются на еще более значительное снижение цен.

Цены на недвижимость в регионах будут медленно ползти вниз, как это уже происходит в Москве и области. Темпы этого падения будут зависеть в числе прочего от степени развития местных рынков. «Тенденции на региональных рынках жилья с разным временным гандикапом во многом повторяют тренды в Московском регионе, – говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Роман Мурадян. – При этом, скажем, в Екатеринбурге, где развитие рынка недвижимости значительно меньше, чем большинстве российских городов, уступает столичному, рынок этот будет значительно быстрее реагировать на перемены, на колебания валютного курса». А, например, до Читы, где рынка недвижимости пока практически нет как такового, изменения «докатятся» значительно позднее, считает он.
Ценовые горки
Надо сказать, что в зависимости от региона оправдываются ожидания то одной, то другой стороны. Так, по итогам октября некоторые города, например Архангельск, Тверь, Барнаул, Хабаровск, Томск и Волгоград, «просевшие» по результатам первого полугодия, восстановили и увеличили цены. Однако в большинстве городов, где недвижимость, наоборот, подорожала в первой половине года, квартиры стали дешеветь. К примеру, в Сочи, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Омск, Владивосток и многих других. Если давать обобщенную характеристику, то растущий тренд первого полугодия, вызванный ажиотажем покупок в I квартале, сменился нисходящим.

По итогам десяти месяцев 2014г. Москва, Сочи и Петербург оказались (главным образом за счет рывка в начале года) в лидерах среди самых подорожавших городов — они прибавили 13,5%, 11% и 9,2% соответственно. Однако темпы роста ближе к концу года заметно снизились. Так, столичная недвижимость, прибавившая за первое полугодие 10,5%, за прошедший период второй половины года показала рост всего на 2,8%. В Санкт-Петербурге в начале года цены на «квадрат» подскочили на целых 13,5%, однако с июля по октябрь снизились на 3,8%.

В Сочи, после подъема на олимпийской волне в первом полугодии на 11%, уже с весны цены перестали расти, а с июля по октябрь стали снижаться, довольно существенно. Дело в том, как объясняют в SRG, что предложение на первичном рынке курорта, сильно увеличившееся за счет олимпийских объектов, превращенных в квартиры и апартаменты, «подвинуло» вторичный рынок в цене и «рассеяло» спрос. По прогнозам специалистов, цены в Сочи продолжат падение, учитывая как вышесказанное, так и окончание высокого сезона.

Краснодар в первом полугодии, как и большинство крупных российских городов, собрал инвестиционный спрос, поднявшись на 5,4 п.п., но затем, к октябрю, «расплатился» снижением на целых 7,3%. Итог отрицательный — минус 2,4%. «Казалось бы, город, где кипит деловая активность, должен только расти в цене, — говорят риэлторы. — Однако и активность может оказать «остужающее» влияние на рынок — если эта активность девелоперская. В последние годы Краснодар застраивался жильем так интенсивно, что не заметил, что спрос уже не поспевает за вводом новых площадей».
Октябрьские взлеты и падения
Одним из лидеров среди крупных городов России по росту средней стоимости жилья в многоквартирных домах массовой застройки в октябре 2014г. стала Уфа, квартиры в этом городе подорожали в октябре на 2,6% — до 64 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичного уровня достигла средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке. Она выросла на 3,8 тыс. руб. по сравнению с прошлым годом. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья на первичном рынке Нижнего в октябре 2014г. составила 58,3 тыс. руб. против 55,1 тыс. в соответствующем периоде 2013г.

Равномерно дорожает жилье и в Самаре, где цена уже уверенно «пробивает» 60-тысячную отметку, еще недостижимую для нее в начале года. По словам специалистов, ситуация в этом городе складывается таким образом за счет существенных инвестиций, которые были привлечены в последнее время, и заметного улучшения городской среды.

В Кемерово изменение стоимости квадратного метра в III квартале 2014г. составило плюс 2%. Средняя удельная цена предложения в сегменте массового жилья в октябре достигла 41,83 тыс. руб. Общий объем предложения новостроек Кемерова за октябрь уменьшился на 6,2% и составил 61 объект. По оценкам специалистов, в городе возможен дефицит готового жилья, который усугубится, если не будет освоения новых площадок.

Рост в октябре наблюдался и в Иркутске, где на «вторичке» цены увеличились на 0,3% (отыграв сезонное летнее падение), а в новостройках — на 0,7%. Все вышеизложенное является ростом, но только в абсолютных величинах. Если брать во внимание инфляцию, то окажется все довольно печально.

В то же время наибольшее снижение стоимости жилой недвижимости в октябре продемонстрировали Киров (на 2,3%), Тольятти (на 2%) и Набережные Челны (на 1,1%) — до 50,2 тыс. руб., 45,7 тыс. и 47,2 тыс. руб. за «квадрат» соответственно. За десять прошедших месяцев сильнее всех «просели» Ставрополь, не попавший даже в общий повышательный тренд в начале года, а также Орел и Владимир, где жилье в течение этого года медленно дешевело.

Что касается ценовой динамики, то по итогам осени цены в ряде городов, конечно, подвергнутся корректировке, но вряд ли существенной. «Изменение средних цен, как в большую, так и в меньшую сторону, главным образом обусловлено изменением структуры предложения за счет выхода на рынок новых проектов, а также вымывания дешевых предложений, — говорится в отчете SRG. — Однако кардинальных изменений на российском рынке недвижимости в ближайшее время не предвидится. Рост стоимости квадратного метра сохранится в пределах инфляции или ниже, а по наиболее ликвидным проектам на активной стадии строительства рост цен может достигнуть 10% в год, правда тоже с учетом инфляции».

Снижение потока туристов по разным странам оценивают за минувший летний сезон в 10–20%. Есть в нем и доля россиян. В сумме со спадом продаж автомобилей это говорит об общем ослаблении отечественного спроса. Потребителям оказываются не по зубам три самых дорогих товара: жилье, автомобили и турпоездки.

Снижение цен на рынке жилой недвижимости должно многое изменить как в экономике, так и в бытовой сфере. Оно, в частности, поднимет критерии качественного жилья. Хуже всего, видимо, по итогам еще только вызревающего ценового снижения придется владельцам инвестиционных однокомнатных квартир.

Они удовлетворяют низким стандартам качества жизни, даже если отделаны в кичливой манере «евроремонтов». И хотя однокомнатные квартиры находятся на дне эконом-класса, в Москве и других городах продажи снижаются и в этом сегменте.

Элитное жилье, не всегда соответствующее западным буржуазным стандартам комфорта, за первую половину 2013 года стали покупать на 44% реже, отмечают в компании Contact Real Estate. Есть и общее снижение спроса в столице. В 2014, снижение закономерно продолжилось.

«ВОЗВРАЩЕНИЕ КРИЗИСА В РОССИЮ НЕ ОКАЖЕТСЯ КОРОТКИМ НЕПРИЯТНЫМ ЭПИЗОДОМ»

Застой на рынке – такова новая ситуация, которую отчаянно пытается скрыть строительный бизнес. И это начало кризиса на жилищном рынке, а не временный застой перед очередным рывком цен вверх.

Иностранцы порой удивляются, почему в России при ее просторах строят такие тесные малокомнатные жилища. Ответ на этот вопрос содержится в спекулятивном размахе цен. Система изначально была отстроена так, чтобы искусственно созданный дефицит сдаваемого в аренду жилья помогал застройщикам взвинчивать цены продаваемых квартир.

Россиян приучили думать, что это положение будет неизменным. Точно так немало наших соотечественников верит в адекватность 12–15% ставок по ипотеке. Но при таких ставках покупать жилье в кредит могут только люди с доходами по верхней планке «среднего класса» (и выше). А в Москве не могут и они.

В отличие от многих российских источников, иностранные, уже на протяжении двух лет констатируют снижения цен и серьезное замедление их роста.

Консалтинговая компания Knight Frank дает именно такую картину, указывая: во втором квартале Россия сползла с 19-й на 60-ю позицию в рейтинге государств с наибольшим темпом роста цен на жилье. Важно и то, что в сделках все более преобладает уклон на наименее дорогую недвижимость.

Квартиры своеобразного отечественного эконом-класса наиболее популярны из-за падающего спроса. Толкотни покупателей здесь уже давно нет. Вскоре спрос даже на такое жилье замрет, а критерии покупателей поднимутся.

В отличие от ситуации 2008–2009 годов, нынешняя понижательная ценовая тенденция имеет все признаки оказаться продолжительной. Тогда цены рухнули на 30–35% (мы прогнозировали до 40%), но дальнейшая стабилизация в мировой экономике потянула их вверх.

Возвращение кризиса в Россию, по определению, не окажется коротким неприятным эпизодом. Мы входим в новый сложный период. Цены на жилую и коммерческую недвижимость не смогут устоять.

Методология

Индекс цен недвижимости — показатель, отражающий средние цены на рынке недвижимости города / субъекта Федерации / Российской Федерации.

Индекс цен недвижимости для города равен средней цене квадратного метра, деленной на 100. Для расчета средней цены квадратного метра используются данные объявлений о продаже квартир в данном городе за последний месяц и актуальные на дату расчета индекса. Актуальными считаются объявления, актуализированные продавцом или его представителем не ранее чем за месяц до даты расчета индекса.

Индекс цен недвижимости для области равен средневзвешенному значению индексов по городам. Вес каждого города равен количеству жителей согласно данным переписи населения.

Индекс цен недвижимости для Российской Федерации равен средневзвешенному значению индексов по областям. Вес каждой области равен количеству жителей согласно данным переписи населения.

Источник