Проблема обманутых дольщиков давно стала костью в горле российского правительства. С годами их количество только растёт, несмотря на то, что официальная «война» с девелоперами-обманщиками идет полным ходом. Война правда, мягко говоря, весьма странная. В основном, усилия властей в последние годы направлены с одной стороны на увеличение пиар-акций и всевозможных обещаний, призванных убедить отчаявшихся обманутых дольщиков, что проблема вроде решается. И даже где-то кто-то из обманутых граждан получает ключи от сданных в эксплуатацию долгостроев. Правда подробности по поводу доплат и реальной помощи государства, в основном остаются, за пределами преподносимой новости. С другой же стороны, основные усилия чиновников, и тут уже без дураков, направлены на создание фильтра, который позволит отсечь от возможности какой-либо государственной помощи, как можно большее число обманутых дольщиков.
Основной же задачей, которую поставило перед собой государство, является максимальный уход от ответственности в сфере строительства, как жилья, так и коммерческой недвижимости. Все, так называемые «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства», показывают это предельно ясно (http://www.obltv.ru/news/society/jevgenij_kujvashe…). Основной упор в этих «новых механизмах», чиновники видят в законе о страховании рисков дольщиков, который вступит в силу в январе 2014 года. (http://www.5-tv.ru/news/74709/)
Многие грамотные и высокопрофессиональные юристы, как в столице, так и в других региональных центрах отметили, что главная задача закона решить проблемы не дольщиков и долевого строительства, а проблемы власти и административно-чиновничьей надстройки, чтобы впредь ни ее, ни бюджет не беспокоили, а застройщики и девелоперы сами разбирались со своими дольщиками.
Правда, как реально закон сможет помочь решению проблемы обманутых дольщиков, чиновников похоже интересовало меньше всего. Схема, прописанная в законе, порочна по сути. Допустим, застройщику не хватает денег на завершение строительства объекта, а значит, строительство останавливается. Если раньше девелопер искал бы пути решения этой проблемы, так как ему пришлось бы банкротить фирму, то теперь ему незачем это делать. Он знает, что есть фонд, который может покрыть его убытки. В результате, так могут себя вести не только недобросовестные застройщики, но и компании с хорошей репутацией на рынке, которые могут столкнуться с проблемами нехватки финансирования. Таким образом, закон убивает стимул достраивать объект и в конечном итоге приведёт к неблагоприятному отбору застройщиков.
Кроме того, вступление в ОВС подразумевает коллективную ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов. В результате вступление в ОВС влечет для застройщиков дополнительные риски, связанные с неудачным ведением бизнеса другими членами этого общества. Таким образом, добросовестные заплатят за нерадивых или мошенников. В результате принятия закона деятельность застройщиков осложнится – им придется либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо иными законными путями обеспечивать свою ответственность перед долевыми инвесторами.
И совсем в стороне от дележки пирога остались дольщики, которых, якобы, данный закон должен защищать. Во-первых, эксперты единодушно признались, что расходы по страхованию застройщиков лягут на плечи покупателя и отразятся на стоимости квадратного метра жилья. Учитывая потенциальный размер страховых выплат, страховщики установят достаточно серьезную величину взносов. А рентабельность девелоперских проектов не настолько высока, чтобы застройщики могли справиться с дополнительной финансовой нагрузкой на проект без повышения цены. Во-вторых: штурвал, с помощью которого будет регулироваться процесс, остается в тех же руках, которые создали проблему на рынке, а дольщик так и остается незащищенным. У него все равно нет выбора. Он покупает то, что ему продают, совершенно не осознавая, насколько надежный объект он приобретает. За него обещают эту проблему решить за его же собственные деньги. Но у него нет выбора, кому заплатить. Более того, у него возникнет иллюзия защищенности, хотя на самом деле означенный закон не защитит его от возможных проблем в случае непередачи ему квартиры в срок, а только обещает компенсацию ущерба после завершения процедуры банкротства застройщика.
«Если же гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски», – заявил министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган на круглом столе, посвященном созданию ОВС.
Стоит расшифровать. Это означает, что правительство снимает с себя все обязательства перед гражданами, приобретающими жилье не в соответствии с 214-ФЗ с дополнительными обременениями в виде страхования
То есть власти получают индульгенцию на то, что не будут контролировать строительные процессы на подведомственной территории. А зачем отслеживать? Если квартира приобретена по 214-ФЗ, но покупатель ее не получил, то компенсировать потери ему должно ОВС без всякого участия властей, бюджетных средств и т.д. А если сделка совершена не по 214-ФЗ, «то это его риски».
Дополнительные нюансы
Если посмотреть пристальнее на процедуру самого страхования в ОВС, то для застройщика существует две возможности. Он может застраховать с самого начала весь объект (то есть все квартиры в строящемся доме) – тогда вроде все хорошо. Но представим, какую сумму должен выложить на это застройщик, не продав еще ни одной квартиры? Если основываться на показателе в 3%, ( это тот процент, на который вырастет цена будущей квартиры при страховке. Уточню также, что этот процент заявлен чиновниками и является, мягко говоря, весьма далёким от реальности ), то в многоэтажном 300-квартирном доме это составит стоимость 9-10 квартир. Немало. Если же посчитать эту сумму с 18 -20%, о которых говорят эксперты страхового рынка. То найти застройщика, который согласится строить с такими начальными затратами, становится делом абсолютно не возможным.
Второй вариант – страховать каждую квартиру отдельно, по мере продаж и регистрации договоров ДДУ. Тогда возникает проблема: допустим, застройщик продает 50% квартир, затем объявляет себя банкротом. За счет ОВС придется либо выплатить компенсацию покупателям, либо кому-то достроить дом. Для компенсации – неизвестно, хватит ли денег. Для достройки – непонятно, кто за это возьмется.
Но это когда речь идет об одном многоквартирном доме. А если банкротство настигнет застройщика с годовым оборотом 30 – 40 млрд руб., что тогда? Ни одно ОВС не спасет.
НУ И КАК ВАМ «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства» ?!
Автор : Сергей Криндач.