На российском рынке недвижимости трансформируются многие международные понятия: в пентхаусах нет окон на все четыре стороны света, а в крупных современных бизнес-центрах не предусматриваются подземные парковки. Однако особое место в российской интерпретации мирового подхода занимают апартаменты. Если на Западе под этим понятием обычно подразумевают квартиры с сервисным обслуживанием, то в России так называют все что угодно: и жилье большой площади в затерянном лесу, и просто квартиры, в которых нельзя прописаться.

Разница подходов

На Западе под апартаментами  подразумевается сдаваемая в аренду готовая к проживанию квартира в доходном доме, в гостинице или даже офисном комплексе. Как правило, это квартиры большой площади, которые нередко используются в представительских целях и должны соответствовать заявленному высокому статусу. «Обычно проживающим в апартаментах предоставляется комплекс необходимых консьерж-услуг. Апартаменты позиционируются как эксклюзивные объекты с хорошими видовыми характеристиками. Поскольку продажи таких квартир ориентированы на определенную целевую аудиторию — состоятельных людей, для апартаментов применяются маркетинговые ходы, ориентированные на создание определенного имиджа подобной недвижимости и ее удачного позиционирования в глазах потенциального покупателя.

Немаловажное значение имеет предлагаемый в апартаментах набор услуг. Принципиальное отличие апартаментов от квартиры состоит в наличии организованного сервисного обслуживания, которое может осуществляться как гостиничным оператором в апарт-отелях, так и специализированной управляющей компанией в доходных домах и многофункциональных комплексах». «Кроме того, апартаменты -это гостиничные номера из двух и более комнат, имеющие кухонное оборудование, рассчитанные на временное проживание.

В России под апартаментами подразумевается нечто иное. Во-первых, понятие «апартаменты» используется в силу юридической трактовки. «Если рассматривать екатеринбургские или московские апартаменты, преимущественное большинство из них ничем от обычных квартир не отличаются, кроме невозможности в них прописаться и цены. Надо отметить, что по этой причине цена на апартаменты ниже, чем на квартиры. Дело в том,  что в постановлении Госстандарта от 26.09.2001 года апартаменты определяются как жилье, не предназначенное для постоянного проживания, соответственно, их можно приобрести в собственность без права прописки. Именно это и привлекает застройщиков в апартаментах. «Застройщики часто сталкиваются с невозможностью перевода земли из категории коммерческой в категорию, предназначенную для строительства жилых объектов. Возведение такого вида жилья, как апартаменты, эту проблему успешно решает.

То есть девелопер получает участок, например, под строительство гостиницы. Столичные власти, заинтересованные в увеличении номерного фонда Москвы, охотно предоставляли землю под отели с различными льготами. Однако окупаемость гостиницы в среднем 10 -12 лет, тогда как при строительстве жилья инвестор отбивал деньги с прибылью сразу после продажи квартир. Назвав квартиры апартаментами, застройщик продавал их на 10 -15% ниже жилья с пропиской, что все равно было выгоднее, чем отельный бизнес. Покупатели, в свою очередь, получали жилье с дисконтом. Внакладе оставались лишь московские власти, которым не удавалось увеличить объем гостиничного фонда столицы и не разобравшиеся в том, какими проблемами грозит приобретение такого жилья — «счастливые» обладатели такого жилья.

По закону апартаменты являются нежилым помещением. в соответствии с 16 статьей Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям может относиться жилой дом, квартира или комната, которые предназначены для проживания граждан. Согласно нормам жилищного законодательства жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т. е. отвечающее установленным санитарным и техническим нормам. Эти нормы не распространяются на апартаменты, которые по закону предназначены для временного проживания.

Основной плюс апартаментов – стоимость.

В виду своего «нежилого» статуса апартаменты обходятся значительно дешевле аналогичной квартиры, причем зачастую расположены в центре или прилегающих к центру районах. Апартаменты привлекают не только покупателя, но и застройщика. Данный формат жилья может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно, ведь на нежилые помещения не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обязательной социальной инфраструктуре. Апартаменты строить намного проще, чем традиционные квартиры. При их возведении предусмотрены более мягкие санитарные нормы, условия по озеленению, требования по инсоляции и паркингу. Апартаменты строят там, где не могут согласовать строительство жилья.

Название “апартаменты” не является юридическим термином и используется маркетологами и риэлторами для наименования нежилых помещений, юридически не являющихся квартирами, однако фактически по их мнению пригодных для проживания в них. В таких помещениях есть оборудованные для проживания комнаты, кухни, санузлы и другие удобства. Апартаменты   часто рекламируются под видом жилых помещений и их нежилой статус выясняется только при изучении документов. Что делают ушлые застройщики в ситуации, когда построить дом с квартирами хочется, но это невозможно сделать в связи с тем, что не выполняются какие-либо обязательные требования к жилым помещениям? Они строят дом, оборудуют в нем помещения, выглядящие как квартиры, и продают их под гордым наименованием “апартаменты”.

При этом можно обойти множество обязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции (освещенности), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах вплотную примыкающих к магистралям и в других подобных местах.

То есть при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Но даже если вы проверили качество строительства апартаментов с привлечением сторонних экспертов и место их расположения вас полностью устраивает, не думайте что с момента вступления в право собственности вы получите тот же объем прав, что и владельцы квартир.

Фактически вы покупаете нежилое помещение. То есть помещение, находящееся в одном ряду с офисами, складами. И согласно законодательству вы должны использовать это помещение по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом.

Использовать апартаменты для постоянного проживания вы права в соответствии с законодательством не имеете, для проживания используются жилые помещения.

Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно. При этом нужно отметить, что сейчас внесен в Госдуму законопроект, ужесточающий ответственность за незаконное проживание без регистрации в определенном помещении.

Конечно, можно делать скидку на несовершенство нашего правоприменения и надеяться, что участковый не будет обходить все нежилые помещения и проверять основания нахождения там граждан и их постоянного проживания, но в любом случае юридическая проблема сохраняется.

Еще больше вопросов возникает если у вас есть дети и вы хотите с ними проживать в апартаментах. Как известно, местом жительства детей является место жительства их родителей и у органов опеки могут возникнуть вопросы почему дети проживают в нежилом помещении фактически. Также вы не сможете устроить детей в детский сад рядом с местом проживания, возникнут проблемы с медицинским обслуживанием. Конечно, можно пользоваться платными услугами, но сама проблема есть.

То есть, чтобы избежать данных юридических проблем апартаменты в Москве или другом городе покупать имеет смысл только если не планируется постоянно там проживать, а использовать в качестве резиденции при приезде в город. Либо в качестве второго объекта недвижимости при наличии регистрации в том же городе. В остальных случаях не исключено возникновение проблем, решать которые, кончено, можно, учитывая российские реалии, но для владельцев квартир таких проблем вообще возникать не должно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг. Платить придется однозначно больше чем в аналогичных случаях платили бы владельцы квартир и у владельцев апартаментов намного меньше маневра для смены не устраивающей их управляющей компании.

Если договор на приобретение апартаментов заключается в период, когда дом еще не построен, инвестор несет повышенные риски по сравнению с приобретателями квартир на этапе строительства при прочих равных условиях. Так, если у застройщика возникают проблемы, на помощь городских властей в их решении, как это происходит в случае строительства жилых домов ни в столице, ни в других городах, рассчитывать обычно не приходится. Кроме того, используемые при реализации прав на апартаменты в Москве схемы часто являются “серыми” (вексельная схема, предварительный договор, агентский договор), что затрудняет в будущем отстаивание прав в суде. Правда есть  положительная практика по признанию права собственности на нежилые помещения в районных судах , как в Москве, так и в региональных центрах. И суды чаще всего встают на сторону граждан даже при наличии сомнительных схем привлечения денежных средств, всё-таки следует признать, что защищать права сложнее если помещение по сути нежилое.
Есть, конечно, в приобретении апартаментов и плюсы. Прежде всего это более низкая, иногда более чем на 20-30% цена чем на аналогичные по параметрам квартиры, а также выгодное расположение домов. Но необходимо взвесить все риски и хорошо подумать, прежде чем принять окончательное решение.

Автор : Артём Рубальский, специально для «Сила в Движении».