В пятницу на заседании президентского совета по жилищной политике и повышению доступности жилья было фактически принято решение об объявлении незаконным способа возведения самого доступного жилья — так называемого долевого строительства. Руководству страны давно не нравилась схема долевого строительства, но запрещать ее никто не решался, поскольку это одна из немногих возможностей для россиян приобрести сравнительно доступное жилье.
Смысл схемы долевого строительства в том, что застройщик привлекает деньги клиентов (дольщиков) для строительства недвижимости еще до того, как дом возведен — часто взносы нужно делать на «стадии котлована», а то и раньше.
Существующие риски того, что застройщик разорится, его директор присвоит деньги и улетит на тропические острова или произойдет еще какой-нибудь форс-мажор — весьма велики. За счет существования этих рисков те дольщики, которым повезло, заметно экономят, нормой считается скидка в четверть от стоимости жилья, иногда можно купить квартиру даже вдвое дешевле аналогичной достроенной. Те же дольщики, которым не повезло, переходят в категорию обманутых. Они, как показывает практика, остаются обычно и без квартир и без денег, компенсировав, по сути, за свой счет дешевизну будущей квартиры тем, кому повезло получить её в срок.
Естественно, вскоре после того, как схема долевого строительства приобрела популярность, в стране появились тысячи и сотни тысяч обманутых дольщиков — инвесторов, перед которыми застройщики не выполнили свои обязательства. С одной стороны считается, что среди дольщиков бедных людей быть не может, так что в случае чего рассчитывать на социальную поддержку государства им не приходится, с другой стороны, далеко не всегда в долевое строительство вкладываются профессиональные инвесторы, и потеря нескольких миллионов рублей для них часто очень ощутима. Поэтому большинство граждан начало возмущаться таким отношением государства к своим накоплениям. Начал расти социальный протест. Из-за этого обманутые дольщики стали реальной проблемой во многих регионах страны, так что государство было вынуждено ими заняться.
В 2005 году в силу вступил профильный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (именно его имеют в виду авторы рекламы дешевых квартир, обозначая «по 214-ФЗ»). Застройщики, впрочем, придумали достаточное количество схем, которые позволяли не попадать под новые нормы.
С 1 января 2014 года в закон были внесены значительные правки, так что по началу большая часть дольщиков решила, что они гарантировано защищенными федеральными властями. Сегодня девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Взаимное страхование означает, что если один из застройщиков по каким-либо причинам не может исполнить свои обязательства, их берут на себя другие члены общества. Но это, как оказалось, возможно лишь в идеале. Как показала практика, закон получился не продуманным, соответственно, не рабочим.
Количество обманутых дольщиков не только не снижается, но в связи с кризисом получило импульс к резкому увеличению. По подсчетам депутата Государственной Думы Александра Хинштейна, который «специализируется» на этой теме, на начало 2015 года таких граждан было более 70 тысяч. Как утверждают сами обманутые дольщики, реальное количество граждан оставшихся ни с чем, больше, как минимум в десять раз.
Тот же Александр Хинштейн предположил, что сейчас до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков. Именно поэтому идея запрета долевого строительства, которая избавила бы власти от стольких проблем, долгое время казалась маргинальной. Выполнить обещание Путина, который в 2011 году сказал, что в 2016 году в России будет построено 100 млн м² жилья без денег дольщиков будет крайне затруднительно. В 2014 году было построено свыше 80 млн м² жилья — впервые удалось побить рекорд советских времен.
Стоит, конечно, учитывать, что, согласно данным Росстата, 43% введенного в 2014 году в эксплуатацию жилья — индивидуальные дома. В 1987 году, чей рекорд по жилищному строительству и был побит, на долю ИЖС приходилось всего 10%. При этом частных домов все-таки построено втрое меньше квартир. Средняя площадь квартиры образца 2014 года 56 м², дома — 135 м².
Иными словами, львиную долю рекорда обеспечили не крупные строительные компании и многоквартирные жилые дома, а граждане, которые на собственные средства возводят себе частные дома.
И все же вопрос об уходе от долевого строительства уже какое-то время обсуждается профильными чиновникам. В марте 2014 года министр строительства Михаил Мень заявил, что в правительстве хотят заменить механизм долевого строительства на финансирование строительства через банки. Чуть позже, впрочем, он признал, что банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.
И все-таки на совещании в пятницу члены президентского совета по доступному жилью решили, что строить дома без привлечения банков нельзя. Если все одобренные изменения будут оформлены в виде законов, то уже с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, уверены в Совете, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и гарантировано завершение строительства в срок.
Пока не определено, кто будет контролировать расходы со специальных счетов — сами дольщики, государство или непосредственно банки. По словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, по крайней мере в двух крупнейших банках страны, Сбербанке и ВТБ, созданы специальные структурные подразделения, которые занимаются контролем расходования средств дольщиков на стройках. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.
На совещании было предложено заставить застройщиков вместо, как выяснилось, бесполезного страхования своей гражданской ответственности получать перед началом привлечения средств инвесторов банковскую гарантию. Тогда все риски, связанные с банкротством застройщика, лягут не на дольщиков и страховщиков, а на коммерческие банки. Страхование рисков не нравится чиновникам тем, что между началом банкротства застройщика и началами выплат может пройти достаточно много времени.
Предложенный порядок, как предполагается, будет временным, к 2020 году планируется от долевого строительства избавиться вовсе, то есть застройщики смогут продавать квартиры только после их ввода в эксплуатацию.
Столь радикальная реформа сильно изменит отечественный рынок недвижимости: многие специально покупали квартиры в недостроенных домах чтобы продать их через 3-5 лет в 1,5-2 раза дороже, эти деньги сегодня столь же необходимы застройщикам для завершения строительства как и кредиты в банках.
Все действующие игроки на рынке долевого строительства пугают ростом цен на недвижимость из-за роста стоимости заемных денег — и это вступает в противоречие и вызывает настоящий когнитивный диссонанс с ожиданием «краха на рынке недвижимости», который может наконец сделать сопоставимыми цены на квартиры в Москве и в других мировых столицах. Проще говоря: на падающем рынке, рост цен не возможен, по определению, как бы нас не пытались убедить в обратном.
Между тем больше всего заинтересованы в сохранении высоких цен на жилье, помимо собственников, отечественные банки — им нужно сохранять средний размер выдаваемого кредита и стоимость залоговой базы, а также, в идеале, не допустить падения объема сделок, что безусловно произойдет в случае ожидания резкого снижения цены квадратного метра. И это главная причина, из-за которой правительство решило совершить данный шаг по отмене долевого строительства.
Появление банков в схеме долевого строительства может дать им дополнительные рычаги влияния на рынок недвижимости — а хорошо это или плохо, зависит от того, на какой стороне баррикад находится наблюдатель, на стороне покупателей и арендаторов или на стороне продавцов и арендодателей.
Автор : Илья Карпюк