Благодаря тому, что российская экономика довольно долго балансировала в состоянии рецессии, состояние банковской системы стало значительно хуже, чем в кризис 2008–2009 годов, когда банки удалось спасти без чрезмерного государственного вмешательства.
В преддверии кризиса 2009 года российская экономика и банковская система отличались гораздо большей устойчивостью, о чем свидетельствовал уровень достаточности капитала кредитных организаций, отражающий их способность за счет собственных средств покрывать обязательства перед вкладчиками и кредиторами. До минимального значения в 14,5% уровень достаточности капитала снизился к началу осени 2008 года, а уже в октябре банки получили от государства первые субординированные кредиты. В результате к началу 2009 года достаточность капитала возросла до 16,8%, а к концу года был достигнут максимум в 20,9%. Сейчас все хуже: на начало 2015 года уровень достаточности капитала составлял лишь 11,5%, а а концу января снизился уже до 11% и падение продолжилось.
Во-вторых, в кризисном 2009 году был реализован комплекс социальных мер, позволивших поддержать и даже ускорить прирост реальных располагаемых доходов населения до 3% (в 2008 году — 2,8%). В 2014 году они уже снизились на 1,8% к предыдущему периоду. Предотвратить их падение в 2015 году, учитывая как предстоящую «оптимизацию» бюджетных расходов, так и усиление инфляционного давления, государство похоже не в состоянии. В этих условиях стоит ждать существенного роста долговой нагрузки: население будет стремиться сохранить достигнутый уровень потребления, и увеличение доли расходов на конечное потребление неизбежно будет способствовать росту просроченной задолженности по кредитам.
В-третьих, стремительное замедление российской экономики и затяжной инвестиционный спад, начавшийся задолго до обострения геополитической ситуации в 2014 году, спровоцировали ухудшение финансового состояния предприятий и их финансовых результатов. Растущие в этих условиях трудности — прежде всего со своевременным погашением задолженности по ранее полученным кредитам — лишь усугубляют ситуацию в банковском секторе. На долю нефинансовых организаций-резидентов приходится более половины выданных банками кредитов.
В-четвертых, ситуацию в банковской системе в 2015 году осложнило и ускорение инфляции. За 2009 год потребительская инфляция замедлилась на 4,5 п.п., до 8,8%. В 2015 году, по оценкам Банка России, потребительские цены уже выросли как минимум на 14% (после 11,4% в 2014 году из расчета декабрь к декабрю). Усиление инфляционного давления в 2015 году привело не только к снижению платежеспособности заемщиков, но и к соответствующему повышению кредитных рисков и ухудшению финансового положения банков.
Необходимо учитывать, что российская экономика только погружается в полномасштабный и затяжной кризис. 2015 год уже оказался трудным для всех, но основные проблемы, в том числе и для банков, еще впереди, а значит, доля просроченной задолженности будет расти. Соответственно банки будут стараться максимально уменьшить свои риски, переложив по максимуму все тяготы кризиса на плечи заемщиков.
Конечно же брать ипотеку можно даже в нынешней непростой экономической ситуации, однако необходимо сохранять еще большую осторожность, чем в спокойные времена. Кроме того, нужно знать о многих тонкостях и нюансах, которые могут казаться выгодными на первый взгляд, а на деле грозить большими проблемами в будущем.
Чем может обернуться продвижение банками ипотечных программ с высокими и трудно прогнозируемыми рисками, на собственном печальном опыте показали валютные заемщики. По данным АИЖК, на 1 апреля объем портфеля валютной ипотеки в РФ оценивался в 135,33 миллиарда рублей, из них просрочка по ней — 18,8 миллиарда, то есть 14% от портфеля. По оценкам депутата Госдумы Андрея Крутова, в России около 50 000 валютных ипотечников с большой долей вероятности могут лишиться жилья из-за долгов. По данным Всероссийского общества пострадавших валютных заемщиков, число пострадавших, как минимум, вдвое больше. Причем существенная часть брала валютный кредит еще до 2008 года.
Многие из них делятся собственными печальными историями. Так, Зульфия Хуснулина обратилась за рублевым кредитом в 2008 году, заемщице требовалось 3,2 млн рублей. Банк посчитал, что ее доход недостаточен и сам предложил в качестве альтернативы валютный кредит. Разница в ежемесячном платеже по тогдашнему курсу составляла всего 4000 рублей: $1314 (32 900 руб.) против 36 000 руб. при рублевом кредите. «Менеджеры банка уверяли, что практически никаких рисков не будет, существует валютный коридор и ЦБ, который не допустит падения рубля, и вообще все менеджеры банка сплошь и рядом в валютной ипотеке», — рассказала потерпевшая. На сегодня ежемесячный платеж составляет уже более 73 000 руб., причем в рублях заемщица уже выплатила банку 3,2 млн. Однако в долларах из $134 000 основного долга погашено всего $9 000, то есть Зульфия должна заплатить банку еще 7 млн рублей.
По данным опроса «Народное мнение» от журнала Metrinfo.ru, почти половина москвичей (48%) считают, что государство в данной ситуации должно помочь пострадавшим должникам. Еще 16% респондентов полагают, что государство помогать не обязано, но если оно пойдет навстречу – это будет правильно.
В реальности, так называемая, помощь государства так и не привела к решению проблемы. ЦБ рекомендовал банкам рефинансировать валютные кредиты по курсу 39,1 руб., однако банки не идут на такие уступки и предлагают заемщикам, столкнувшимся с трудностями, рефинансировать кредиты по нынешнему курсу. «Помощь» в реструктуризации задолженности готово оказать АИЖК,(т.е. получении еще одного кредита), однако лимит на одного заемщика составляет 200 000 рублей, что, конечно, капля в море, по сравнению с тем, насколько выросла задолженность у валютных заемщиков.
По словам пресс-секретаря Всероссийской Ассоциации валютных заемщиков Ирины Сафьяновой, государство является посредником в переговорах между заемщиками и банками. При такой позиции рассчитывать на какую-либо реальную помощь со стороны власти не возможно. «На одном из заседаний СПЧ по проблеме валютных ипотечников, где присутствовали представители ряда банков и Центробанка, была произнесена следующая фраза: «В мире все взаимосвязано, и если сегодня банк не поможет своим заемщикам, то завтра кто-то не поможет банку», — рассказывает она.
Новые заемщики вряд ли попадут в валютную ипотечную ловушку, потому что на живых примерах увидели, чем это грозит. Однако для сегодняшних ипотечников банками придумано немало других программ, в которых все риски переложены на плечи заемщиков. Например, ипотека с плавающей ставкой.
Кредит с переменной ставкой столь же высокорисковый, как валютная ипотека. Плавающая процентная ставка по ипотеке – это система начисления процентов, которая привязана к какому-либо рыночному показателю. Такая ставка обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и плавающего индекса, который при сложении этих двух величин делает итоговую процентную ставку переменной.
«В реалиях сегодняшнего дня, на финансовых рынках в обозримом будущем неизбежны рост инфляции и удорожание стоимости кредитов, а это неизбежно приведет и к росту плавающих ставок, — считает независимый эксперт Максим Греков. — Для заемщика это обернется увеличением платежей. Причем, если ставка не ограничена никакой предельной величиной, заемщик может стать неплатежеспособным».
При этом многие считают, что брать кредит с плавающей ставкой на короткий срок достаточно безопасно. Рассчитывают они свои действия примерно в таком ключе: «если ипотека нужна срочно, а ставки в данный момент высоки, то на плавающую вполне можно пойти, особенно если планируешь расплатиться быстро — за 5-7 лет, лучше меньше. Тогда существует большая вероятность, что через какое-то время ставка станет комфортнее». Однако эксперты считают такую точку зрения весьма наивной и непродуманной. «Вы говорите, что на плавающую ставку готовы пойти, так как намерены «быстро расплатиться – за 5-7 лет». Скажите, в 2006-м году люди, бравшие валютную ипотеку и также планировавшие быстро погасить кредит, могли предугадать, что произойдет в 2008-м? А сейчас ситуация и того хуже, и меняется намного быстрее» — считает Максим Греков.
По словам пресс-секретаря Всероссийской Ассоциации валютных заемщиков Ирины Сафьяновой, государство является посредником в переговорах между заемщиками и банками.
Одно время в Госдуме рассматривалось предложение о законодательном запрете валютной ипотеки и кредитов с плавающими ставками. Однако оно, по вполне понятным причинам, было отклонено. «Сейчас конструктивнее задаваться не вопросами «почему отклонили?», а вопросами: «что необходимо сделать для того, чтобы банки потеряли возможность активно продавать такие кредиты?», — считает Ирина Сафьянова. — Насколько мне известно, Минфин готовит поправки в законопроект «О потребительском кредите (займе)», которые предполагают обязательное информирование граждан о рисках, связанных с кредитованием. Кроме того, было бы целесообразно внести поправки в закон о рекламе, так, чтобы банки не имели возможности проводить эффективные рекламные кампании по этим продуктам».
Пожелания Сафьяновой представляются любому грамотному эксперту, как весьма наивные. Любой коммерсант прекрасно понимает, что во многом благодаря ограниченности информации в которую посвящают заемщика, а также из-за активной рекламы, банковский бизнес является весьма успешным делом. Не надо забывать, что современное российское государство является государством исповедующим принципы свободного рынка, и создавалось для защиты интересов крупного бизнеса. В круг интересов которого входят, как банки, так и другие финансовые организации.
Сейчас на рынке существует немало программ с комбинированными ставками. Зачастую эти продукты рекламируются как пониженные ставки. На деле ставки снижаются только на первые 1-2 года (нередко – до 11%), а затем банк предлагает переход на плавающую ставку. Кроме того, комбинированные ставки распространены в рамках совместных программ банков и застройщиков.
Эти программы кажутся, на первый взгляд, привлекательными. Люди думают, что сейчас возьмут кредит по привлекательной ставке, а после окончания льготного периода рефинансируют кредит уже по средней ставке по рынку, которая, как они надеются, к тому моменту снизится.
На деле в таком подходе много подвохов. Во-первых, банки очень редко дают согласие на перекредитование в других банках. Да и внутри одного банка нередко происходят отказы в рефинансировании, или же банки выдвигают невыгодные условия, поскольку они не хотят снижать собственную прибыль. На практике банки чинят препятствия для таких рефинансирований, как это уже было с валютными ипотечниками, которым отказывали в рефинансировании, пока курс доллара был докризисным или только начал расти.
Кроме того, в первые 1-2 года, еще когда действует льготная ставка, заемщик оплачивает почти только одним проценты. Поэтому к моменту перехода на повышенную (или плавающую – в зависимости от программы) ставку основной долг оказывается почти нетронутым. Соответственно, по высоким процентам человек практически заново оплачивает кредит.
В последнее время на рынке появилось немало предложений, в которых заемщикам предлагается «заплатить» за снижение ставки.
При этом, как отмечает Ирина Сафьянова, менеджеры банка предоставляют покупателям расчеты по экономии на общей переплате за весь срок кредитного кредитования – и она оказывается действительно больше, чем комиссия. Однако экономия сводится к нулю, если заемщик решит рассчитаться по кредиту досрочно, а к этому стремятся все – средний срок кредитования, по данным АИЖК, составляет около 15 лет, а средний срок реального погашения – около 7 лет. Об этом менеджер, скорее всего, умолчит. В результате заемщик не получит той выгоды по переплате, которую ему обещал банк, и только зря заплатит лишние десятки, а то и сотни тысяч рублей. В итоге получается, что разрекламированная застройщиком комиссия по снижению ставки, на самом деле очень обманчивое предложение.
Учитывая все выше сказанное, с точки зрения стратегии приобретения недвижимости, лучше взять квартиру подешевле или по обмену с доплатой. И не в новостройке, которая далеко не факт, что при ухудшающихся экономических условиях, вообще будет достроена. А уже готовую квартиру на «вторичке» или в той же новостройке, но уже сданной в эксплуатацию, как минимум, пару лет назад.
Автор : Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении»