Государство, причём – начиная с нашего президента, и до последнего клерка, – главный спекулянт и главный мафиози на жилищном рынке, вовсе не заинтересованный в том, чтобы окружающие не зависели от него в решении своих жилищных проблем
Знаете, все эти «жилищные программы» при серьёзном государственном подходе – на два года, от силы – на пять лет с реконструкцией инфраструктуры и жилья первых массовых серий. Так что ваш вопрос по «строительной мафии» – огромный и серьезный. Обещаю об этом написать подробно, не отвлекая внимание на себя.
Шулерство нынешних «руководящих товарищей» уже заложено в самом названии принятой в 2001 году программы «Жилище 2002 – 2010», в рамках которой действует и сегодняшний «нацпроект». Это, похоже, простите, на прямой шантаж, если учесть, что индустриальная база строительной отрасли, усиленно готовившаяся к «распиливанию» и приватизации, в этот момент позволяла без проблем решить жилищную проблему за полтора года. Так для чего же принималась эта программа? Для решения жилищной проблемы граждан страны или для обеспечения избрания на второй срок, да еще и «преемственности власти» на полсрока вперед?
Поскольку основной целью всего разросшегося чиновничьего аппарата России становится обеспечение перевыборов на всех уровнях иерархии государственного управления, этой же цели служит и программа «Жилище 2002 – 2010» путем:
закрепления на государственном уровне двойного сокращения объемов жилищного строительства в России по сравнению с 1989 годом;
планирования минимального ежегодного прироста объема ввода жилья на 3-5%, хотя только статистический разброс в этом секторе составляет 8%;
размещения 60% финансовых вложений в жилищное строительство в десяти наиболее важных для выборов регионах: в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане, Башкирии, Краснодарском крае, Московской, Ростовской, Самарской и Свердловской областях.
На остальные 79 территорий страны приходится 40% жилья в денежном выражении, причем, в масштабах, значительно урезанных в сравнении с 1996 г. Особенно тяжелое положение складывается на селе, где за последние 3 года (т.е. после принятия программы) финансирование жилищного строительства сократилось в 10 раз.
Для того, чтобы снять остроту жилищной проблемы хотя бы в первом приближении, необходимо срочно обеспечить жильем 48 млн. человек, или 12-16 млн. семей. В принципе, это – годовая программа советского времени. В то время, как сегодня, даже взяв за основу абсолютное достижение «рекордного» 2004 года, без учета какого-либо демографического прироста и выбытия ветхого жилого фонда, — этот результат может быть достигнут лишь через 31 год.
Выступая на Парламентском собрании 23 июня 2004 года, вице-премьер В.Христенко сообщил, что на переселение 5 млн. человек из аварийных и ветхих домов и решения проблем 4,5 млн. семей, официально признанных остро нуждающимися, надо построить 325 млн. кв. м жилья. Таким образом, общая потребность в строительстве жилья приближается к 1,5 млрд. кв.м. и сегодняшние темпы (41 млн. кв.м.) позволят решить эту проблему через… подсчитайте сами сколько лет.
При этом более половины сданного в 2004 г. жилья – бизнес-класса, т.е. предназначенное для удовлетворения сверх-потребностей дефицита комфортабельности узкой прослойки потребителей в условиях острейшего абсолютного дефицита жилья.
Правительство уже имело возможность убедиться в порочности государственной стимуляции спроса на примере раздачи военным и другим категориям особо нуждающихся граждан жилищных сертификатов. Программа исчерпала себя, вызвав резкий скачок роста цен на вторичном рынке жилья. Сегодня не принято сравнивать цены на первичном и вторичном жилищном рынках с уровнем 1999 г., уже после общего изменения масштаба цен, связанного с дефолтом. Поскольку даже сравнительно небольшой пакет выданных гражданам жилищных сертификатов поднял уровень цен на порядок.
К слову сказать, жилищные сертификаты наше правительство типичных бюджетных прокладок тоже выдавало через дополнительно созданные бюджетные прокладки. Хотя результаты такой стимуляции спроса были, как говорится, налицо, но ничего другого эти люди предложить оказались не в состоянии! В 2004 году правительство вновь приступило к стимуляции спроса путем ипотечного кредитования уже в рамках широко рекламируемой «Национальной программы «Доступное жилье». Основные результаты сказались в том же году. Абсолютный рост цен на основные строительные материалы в 2004 году, значительно опережая инфляцию, составил:
– Бетон тяжелый 12,8%; – Раствор готовый кладочный цементный 20,2%; – Кирпич керамический 19,4%; – Кирпич силикатный 11,2%; – Камни керамические сверхэффективные 11,9%; – Портландцемент общестроительного назначения 33,3%; – Песок для строительных работ 39,2%; – Щебень для строительных работ 6,8%; – Плиты перекрытий железобетонные сплошные плоские 35,8%; – Арматура для строительных работ 89,8%.
Впрочем, сказать, что средства Стабилизационного фонда не работают сегодня в России – было бы неверно. Россия и ее «Национальные программы» – сегодня самый прибыльный бизнес практически всех серьезных зарубежных финансовых институтов. Рассмотрим, каким образом используются российские деньги в программе «Доступное жилье».
Схема 1. Национальная программа «Доступное жилье» в зарубежном финансовом секторе
Итак, на схеме 1 синим цветом выделено движение денежных средств, выведенных из оборота российской экономики под 2% годовых. Зарубежные финансовые институты берут кредиты из Стабфонда под 5% годовых. То есть зарубежные управляющие Стабилизационным фондом (в состав правления входят и наши члены правительства), имеют с российских денег – больше всей России. Это уже выявляет уголовный характер управления российскими финансовыми средствами за рубежом.
Направление финансовых средств исключительно через коммерческое кредитование – притягивает вечных «шакалов» финансового рынка: риэлторов, оценщиков, аудиторов, нотариусов… Возрастает количество участников, а самый крупный игрок, государство, которого бы вообще не должно быть в коммерческом секторе финансового рынка, — явно подыгрывает одному из участников. И совсем не гражданам России! В этом раскладе государство заинтересовано, чтобы зарубежные финансовые институты сработали на наших беззащитных рынках беспроигрышно и вернули все средства в Стабфонд, получив по 2-3 маржи.
Никто особо и не скрывает, что зарубежные кредиты выдаются весьма узкому сектору в целом необъятного российского рынка, т.е. исключительно тем гражданам, которые желают увеличить свое жилье за счет вторичного жилищного фонда приблизительно на 25% и уже имеют около 30% необходимых средств. Оборачиваемость в этом секторе – до пяти лет.
Эти «государственные» меры приводят к тому, что казалось бы, абсолютно просеянный и простреливаемый сектор вдруг становится… рискованным! Лишние участники и выполнение сектором государства несвойственной роли, — многократно повышает риски. Тут же на рынке возникают новые участники – страховщики. И так до бесконечности!
Заметьте, что все дополнительные участники – ничего не производят. Эта схема изначально не рассчитана на производство даже дверных ручек будущей квартиры.
Зато сразу видно, откуда же наше правительство получает «стабильные, гарантированные вложения» в рост Стабилизационного фонда «будущих поколений россиян». Красными линиями показано, как «стабильность будущих поколений» отцеживается с нынешнего поколения, оседая жирными кровяными сгустками у всех присосавшихся к Стабилизационному фонду, включая наше правительство.
Ни о каких «рыночных отношениях» или элементарных представлениях о макроэкономических законах в таком уголовном беспределе говорить не приходится. Вот, к примеру, журналистка АиФ Вероника Сивкова, делает вид, будто не знает, что рынок ипотечного кредитования как раз и создавался не для своих, а для зарубежных кредитно- финансовых институтов: «А я уже поверила, что скоро на российский рынок придут иностранные банки и ипотечный кредит можно будет взять под 4-5.5%, как в Западной Европе.» (интервью с А. Кудриным в №49 АиФ).
Журналистка будто бы не знает, что с начала 2000 года сводки по развитию ипотеки в России ежемесячно печатают компании «Jones Lang LaSalle», «ABN Realty», Noble Gibbons и многие другие. По этим сводкам выстраивают свою деятельность и российские финансовые учреждения. Наиболее достоверным источником считаются ежемесячные доклады Всемирного Банка (World Bank) об экономической ситуации в России.
В заключительном отчете World Bank за 2003 г. «Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в РФ» российским властям прямо указывается, каких еще коммерческих участников следует немедленно привлечь к обираловке через ипотеку: «Региональные агентства пытаются сделать жилье более доступным, предлагая субсидированные процентные ставки. Однако субсидирование процентной ставки создает долгосрочные финансовые обязательства для региональных бюджетов и представляет собой еще более серьезный риск в случае экономического шока. Вместо этого, в той степени, в которой такое субсидирование является необходимым, федеральному правительству и региональным властям следует рассмотреть вопрос об использовании страхования кредитов вместе с предоставлением целевого субсидирования первоначального взноса в целях повышения доступности кредитов.»
Иностранными игроками отмечается и «основной барьер», создаваемый для отечественных банков установленной ЦБ РФ ставкой рефинансирования, не соответствующей ни мировым показателям, ни уровню доходности базовых отраслей России. Вовсе не для того, чтобы ставка была снижена. Нет! В докладах доходчиво поясняется каждому тупому зарубежному финансисту, что при складывающихся условиях наибольший доход «национальные» ипотечные программы приносят зарубежным инвесторам. На понятных примерах: Фонд «США-Россия» берет деньги у американских инвесторов по ставке лондонского межбанковского рынка (LIBOR – порядка 5-6% годовых). Далее средства по цене 11-13% через основного партнера фонда банк «Дельта Кредит» предлагаются российским банкам. Банки-посредники получают от него в распоряжение кредитную линию – средства на предоставление кредитов физическим лицам на покупку жилья по условиям программы банка «Дельта Кредит». Выдавая кредиты в среднем под 12-13% годовых (в долларах), кредиторы-коллеги имеют 2-3% маржи. Ставки же банков- участников данной программы и новые ипотечные кредитные продукты (например, ссуды «Дельта Кредита» на покрытие сопутствующих расходов при оформлении) «удовлетворяют запросы россиян» все в большей степени. А «Дельта» уверенно входит в пятерку самых ипотечных банков и институтов России.
Что же отвечает министр финансов наивной девушке из АиФ? Алексей Кудрин говорит: «Снижение ставок по ипотечным кредитам возможно только тогда, когда замедлится рост цен. Проценты всегда должны быть чуть-чуть выше инфляции – иначе банки будут терпеть убытки. Наша главная цель – снижение инфляции. Согласно среднесрочным прогнозам социально-экономического развития, к 2009 году инфляция должна уменьшиться до 5.5% в год. Тогда и ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7%».
Думаю, после четырех глав изучено достаточно, чтобы самостоятельно ответить на вопросы в качестве закрепления пройденного:
– Как снизятся цены, вызванные инфляцией спроса, если на государственном уровне упорно стимулировать спрос?
– Как уровень инфляции может составить 5.5% при ставке рефинансирования 13%? И почему правительство, закладывая ставку рефинансирования 13%, а инфляцию в 11%, каждый раз публично удивляется, что рост инфляции «чуть-чуть» превышает ставку рефинансирования?
Какие будут неконструктивные ответы, граждане?
А как вам нравится трогательная забота министра финансов о прибыли зарубежных банков? В нормальных странах это является предметом для служебного расследования, в ходе которого, наверняка, выяснятся прелюбопытнейшие вещи. Дело в том, что кредиты под 4% годовых существуют в нашей стране очень давно, с 2001 г. По сути, с них начиналась ипотечная программа для обеспечения жильем молодых семей бюджетников (врачей, учителей и т.д.). После того, как все эти кредиты были использованы с нецелевым назначением, программу тихо прикрыли. Но и сегодня многих шокируют условия, на которых кредитуется чиновничий аппарат. Они сами напрямую не признаются, об этом лучше поинтересоваться в привате у рядовых работников Сбербанка, бравших ипотеку на общих условиях. Уши завянут. Ни о каких 7% в 2009 г. там и речи нет.
А если поинтересоваться, на каких условиях берут жилищные кредиты работники «внебюджетных фондов» прямо из этого пресловутого «социального пакета»… чего они набрали на условиях «материальной помощи»… сколько кредитов, когда и где именно брала любимая жена Зурабова… Но, господа, многие знания – многие печали.
Да вот прямо сейчас, прямо у меня под боком выделяются ипотечные кредиты под 4% годовых! И все это знают! У нас необходимо иметь на заявлении две подписи: нашего местного президента Волкова (Волков А.А. – президент Удмуртской республики, – прим.ред.) и Председателя Правительства Питкевича Ю.С.! А Удмуртия, простите, это не какой-то кредитно-финансовый оазис. Думаю, в Москве-то дела обстоят куда жирнее.
Однако из сказанного можно сделать вывод о твердой уверенности Кудрина в том, что про ипотеку до 2009 г. с него никто не спросит. Хотя кое-что с Кудрина уже пытаются спросить… зарубежные партнеры. Говорливее всех оказалась консалтинговая компания «Bauman Innovation»: «О каких массовых ипотечных займах может идти речь, если средний уровень зарплат в стране 300 долларов!». Наконец-таки дошло.
Рассмотрев, как нежно наше правительство обращается с зарубежными финансистами, рассмотрим, как же наш отечественный финансовый рынок задействован в той же программе «Доступное жилье».
Итак, правительство верно своим принципам создания схем без прогнозируемого и контролируемого производственного результата. Поэтому необязательно в результате работы программы «Доступное жилье» – жилье и в самом деле станет доступнее. В этой программе правительство обещает и сдерживает свои обещания в следующем плане:
– зарезервировать в бюджете определенную сумму на «развитие ипотечного кредитования в России»;
– снизить процент по ипотечным кредитам до 12% годовых.
При этом никто не отвечает за последствия выполнения этих, по меньшей мере, неумных решений, основным из которых сегодня уже является значительное падение строительства жилья, значительный рост рисков в сфере жилищного строительства и чудовищные темпы инфляции спроса.
Кроме того, зная, откуда вышла наша сегодняшняя управляющая «элита», можно с уверенностью констатировать, что при любом бюджетном потоке на отечественном рынке ею будут немедленно сформированы новые структуры чиновничьих прокладок.
Рассмотрим схему, формирующуюся на финансовом рынке России при действии программы «Доступное жилье».
При этом надо учитывать кредитно-финансовую политику Национального банка РФ. Коммерческий банк, имеющий лицензию Национального банка, берет в НБ РФ ежегодный кредит под государственную ставку рефинансирования, т.е. под 13% . За год на этих средствах банк обычно делает около 18-19% годовых. Но вторым пунктом национальной жилищной программы является снижение ставки по ипотечным кредитам гражданам – до 12% годовых. Средства, направляемые на «развитие ипотечного кредитования в России», по сути идут на погашение разницы между рыночной ставкой годовой доходности (19%) и планируемой правительством ставкой по ипотечным кредитам (12%).
Схема 2. Национальная программа «Доступное жилье» в отечественном финансовом секторе
Синим цветом на схеме 2 выделено движение бюджетных средств, направляемых на «развитие ипотечного кредитования в России». Средства в коммерческие банки пойдут непосредственно через прокладки – Федеральные и Территориальные агентства по ипотечному кредитованию, занимающиеся «учетом направляемых средств и планированием ставки по ипотечным кредитам».
В сущности, сектор государства на подозрительной, как бы совершенно «филантропической» основе помогает сегодня наладить финансовый бизнес избранным отечественным коммерческим банкам.
Ипотечные кредиты, под патронажем сектора государства сразу принявшие в России вид залоговых кредитов, – это заурядный вид кредитно-финансовой деятельности. Если отечественные коммерческие банки справились без помощи государства с куда более рискованными потребительскими кредитами, исключив всех посредников, включая страховщиков, самостоятельно перейдя к «беспроцентным» кредитам, — то не следовало и правительству столь откровенно демонстрировать интерес к… финансовому посредничеству. Вот из этого посреднического интереса на государственном уровне – и вытекают все наши сегодняшние беды с повальной коррупцией.
Под видом «решения важнейших национальных программ» – государство вылезло на финансовый рынок «крышевать» своим игрокам, оттесняя в сторону неугодных. Когда хотят, чтобы ставка по ипотеке стала 12%, не делают ставку рефинансирования 13%.
Сложно не заметить, кто является основным инвестором у этих замечательных государственных программ. Красная стрелка (см. схему 2) от граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, направленная в ненасытное чрево коммерческого банка, однозначно свидетельствует, что вся эта «программа» придумана исключительно для того, чтобы удобнее было обобрать граждан, и без того загнанных жизнью в угол.
Уж каким бы «рыночным» не было наше государство, но не могут быть государственные программы представлены в виде организованного гарантированного бизнеса каких-либо сторонних коммерческих структур. Не может быть на рынке только одно предложение! Да и государству с государственными программами – на рынке тоже делать нечего. Не может быть рыночный принцип минимума затрат при максимуме прибыли – принципом какого-либо государства. Никогда не было и не будет.
Не может государство в своих программах стимулировать своих граждан приобретать собственность сомнительного качества по спекулятивным ценам, заставлять насильно становиться собственниками! Не всем это дано, и нужно далеко не каждому. В особенности тем, кто нуждается в поддержке государства.
В силу того, что в коммерческий сектор финансового рынка влез такой монстр, как государство, кредитно-финансовые отношения тут же меняют свою рыночную суть. Люди, пользовавшиеся потребительскими кредитами на протяжении пяти-шести лет, знают, насколько либерализовался этот сектор с ростом предложения при отсутствии интереса государства к этому виду коммерческой деятельности. Кстати, при нормальных рыночных отношениях этот сектор стал немедленно выталкивать лишних посредников, прежде всего, страховщиков.
Когда же ипотечные кредиты «регулирует» государство, кредитно-финансовые отношения приобретают абсолютно извращенный характер. Ведь государство занимается здесь совершенно несвойственной функцией: отслеживает прибыль коммерческого сектора финансового рынка! Это вообще немыслимо ни в одном цивилизованном государстве.
Кроме того, государством уже созданы прокладки, отслеживающие уровень… процента по ипотечным кредитам. Они его жестко планируют! В любом договоре на ипотечное кредитование указаны штрафы, при выплате кредита раньше срока! Чтобы такого не происходило, гражданин вначале гасит банковский процент, то есть выплачивает банку все вознаграждение за не оказанную услугу, а лишь затем приступает к погашению основной части долга.
Ипотека – всегда была довольно узким сегментом рынка для обеспеченных граждан, желающих не приобрести, а улучшить жилье. Да даже не это главное… Государственная программа, прежде всего, не должна обрастать таким количеством коммерческих посредников, не говоря уж… о государственных чиновничьих прокладках.
При этом граждане надевают ярмо на 30 лет, т.е. на весь репродуктивный возраст, на всю активную части жизни. В то время, как риэлторы имеют гарантированную спекулятивную прибыль – сегодня и прямо сейчас.
И это мы пока ни слова не говорим о выделенным зеленым цветом секторе предпринимательства и производства. Им государство не интересуется вообще, поскольку этот сектор отдан на откуп крупным региональным чиновникам. В начале декабря 2006 года государство подтвердило разосланными по регионам письмами, что положение дел менять не собирается. Согласно этим письмам, площадки под жилищную застройку будут выделяться региональными чиновниками вообще без каких-либо тендеров, по «личному усмотрению». Поэтому нельзя сказать, что Россия в ближайшее время сможет, наконец- то, получить хотя бы представление о настоящих государственных программах без взяток, откатов, прокладок и прочего… прочего… прочего…
Автор: Ирина Дедюхова