Ипотечный «пузырь» угрожает обнулиться

RpnzjIy-xQYВ год Земляного Кабана рынок недвижимости, похоже, решил «закопаться». Цена квадратного метра и низкие доходы населения начали сказываться на продажах жилья. Наступившая в 2020 году эпоха эскроу этот процесс, похоже, лишь ускорила. Но и это еще не все вызовы для строительной отрасли. Эксперты прогнозируют ипотечный кризис, который грозит России в 2020 году. Когда это произойдет, более четырех миллионов россиян могут оказаться на улице. Цены на рынке жилья падают, застройщики с трудом распродают квадратные метры. А людям всё сложнее рассчитываться по ипотечным кредитам 

Масштабный ипотечный кризис в России может стать причиной не только серьёзных экономических потрясений, но и оставить бездомными миллионы людей. Ипотека остается основным способом приобретения жилья. На сегодня около 60% всего жилья в стране приобретается с помощью ипотеки. Более того, в последнее время банки стали максимально лояльно относиться к финансовой состоятельности заёмщиков. Чего только стоит тот факт, что нынче взять ипотечный кредит можно, имея на руках даже менее 20% от стоимости квартиры. Всё это очень напоминает ситуацию, сложившуюся в США в начале 2000-х годов. Тогда американские банки вовсе снизили первоначальный взнос до нуля, начав раздавать ипотечные кредиты чуть ли не всем желающим. Американцы шутили: пошёл за хлебом, а вернулся домовладельцем. Тем более от желающих взять кредит не было отбоя — цены на недвижимость росли такими темпами, что вкладываться в жильё решили все, у кого завалялась лишняя тысяча долларов. Крах наступил в 2006 году. Цены на недвижимость внезапно обрушились. Тут и выяснилось, что многие незадачливые инвесторы не могут обслуживать свои зай­мы. Банки остались без денег. Последствия того кризиса мировая финансовая система расхлёбывает до сих пор.aedf61
Впрочем, всё это может показаться лёгкой разминкой по сравнению с тем, что будет, если надувающийся ипотечный пузырь лопнет в России. «Количество заёмщиков, имеющих ипотечные кредиты, достаточно большое, если не сказать огромное. И с каждым годом также увеличивается количество граждан-банкротов. На конец мая 2018 года ими оказались 65,9 тыс. человек — в 2 раза больше, чем годом раньше. И это не связано ни с каким кризисом», — рассуждает замгенерального директора агентства недвижимости «ВАМКНАМ» Елена Набокова.
То есть денег у людей становится заметно меньше, что бы там ни говорили в правительстве о «беспрецедентном» росте доходов. По факту уже сейчас среднестатистический российский ипотечник — это человек, балансирующий на черте бедности. По данным «Дом.рф», средний совокупный доход семьи ипотечника составляет нынче 80,5 тыс. рублей. Однако эксперты напоминают, что в данном случае статистика сильно улучшается за счёт богатых регионов типа Москвы и Санкт-Петербурга. «Если посмотреть статистику по Центральному федеральному округу (без Москвы и Московской области), куда входят регионы с разным уровнем развития, то средний доход семьи заёмщиков составит 57 тыс. рублей, то есть по 28,5 тыс. рублей в месяц на человека», — констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Мария Литинецкая. При этом, по данным того же «Дом.рф», средний ежемесячный платёж по ипотеке в ЦФО составляет 15,6 тыс. рублей, то есть порядка 27% от всего дохода семьи. Это много. Проще говоря, если колбаса в магазине подорожает ещё немного, подавляющему большинству заёмщиков ипотеку оплачивать будет просто не из чего.

2018-09-09-1536483076«Средний российский заёмщик живёт бедно. Это значит, что при росте цен на товары и услуги, при повышении фискальной нагрузки и других сборов положение граждан может существенно ухудшиться, – рассуждает Мария Литинецкая. — Выплаты ипотечного кредита могут прекратиться, если доход перестанет обеспечивать потребности в еде и одежде, и, надо признать, до этого уровня осталось недалеко». Когда грянет кризис, цены на недвижимость значительно упадут. Банки будут распродавать недвижимость должников. Продажи у застройщиков встанут окончательно. Так что в итоге банки вывалят на рынок не только квартиры должников-ипотечников, но и миллионы квадратных метров обанкротившихся девелоперов.

Конечно, 100 или 500 обанкротившихся заёмщиков не сделают погоды на рынке, но количество однажды может перейти в качество. При среднем размере кредита в 1,7 млн рублей общее количество ипотечников в России оценивается примерно в 4,2 млн человек. Что произойдёт, если даже десятая часть из них не сможет обслуживать свой долг?

Катастрофа. Причём не только экономическая, но и социальная. Во-первых, банки начнут массово отбирать квартиры. «С выселением людей проблем нет. Правило, по которому нельзя выселять из единственной квартиры, на ипотечную недвижимость не распространяется. Если квартира находится в залоге у банка, выселять могут по закону, даже несмотря на наличие малолетних детей. Иначе бы ипотека смысла не имела», — констатирует директор по сопровождению бизнеса «Century 21 Россия» Юрий Шаранов. Так что рассчитывать на суд бесполезно. Однако вряд ли многие согласятся добровольно стать бомжами. Тут, кстати, сыграет роль психология граждан — многие всё ещё не понимают, что купленная в ипотеку квартира до погашения кредита принадлежит банку. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, отказывавшихся выселяться из «своего» жилья. Однако тех было не так много и государство смогло справиться с недовольными жесткими мерами. Валютные ипотечники оказались в сложной ситуации в конце 2014 года из-за падения курса рубля, когда доллар и евро выросли в 2,5 раза. Заемщики призывали власти реструктуризовать их долги в рубли по ставке на момент заключения договора. Однако в Банке России им сообщили, что особого плана помощи валютным заемщикам не планируется, а президент Владимир Путин заявил, что валютные ипотечники виноваты сами в своих невзгодах, в то же время призвав по возможности не допускать «диких случаев» выселения. 1453902941116656346

А если угроза идти ночевать под мостом замаячит перед сотнями тысяч россиян? Как они поведут себя и что будут делать власти? «Скорее всего власти начнут принимать меры, — рассуждает Мария Литинецкая. – В любом случае рассчитывать на поддержку государства не стоит, потому что оно не заинтересовано в тратах на социальную помощь. Даже если будет продекларирована готовность помогать заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, это не значит, что на практике ипотечник сможет легко воспользоваться предоставленными гарантиями». Ситуация осложняется ещё и тем, что в этом случае средства придётся брать из бюджета, в котором денег на это может просто не оказаться. «Будет ли государство помогать в такой ситуации — этого сказать никто не может. Скорее всего нет и в этом россияне могли не раз уже убедиться на собственном опыте, — считает Юрий Шаранов. — Ведь для этого государству придётся взять деньги из бюджета и отдать их тому, у кого занимали банки. А денег у государства столько просто нет».

Усугубится проблема тем, что, даже отдав квартиру банку, заёмщик может остаться должен. Это в США кредитор может сообщить банку, оставить ключи от дома в почтовом ящике и спокойно уехать на все четыре стороны. Так во время ипотечного кризиса поступили тысячи американцев. Залог возвращён банку — значит они ничего не должны. Иное дело у нас.unnamed (2)

Дело в том, что у нас заёмщик берёт в долг не саму квартиру, а определённую сумму на её покупку, которую он обязан вернуть. После выселения должника банк выставляет квартиру на аукцион, вот только продаётся такое жильё по цене сильно ниже рыночной. «Банк продаёт с торгов квартиру — погашает обязательства должника. В случае если вырученных денежных средств от продажи квартиры недостаточно для погашения долга заёмщика, банк вправе подать иск для взыскания с должника оставшейся суммы долга», — напоминает руководитель группы ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.  Кстати, следует учесть ещё одно обстоятельство — а что если цены на недвижимость начнут падать? А это вполне возможно. Эксперты не раз говорили, что квартирный рынок перегрет и фантастическая стоимость квадратного метра объясняется исключительно искусственными мерами. В особенности это касается крупных городов, где многие ипотечники приобретали жильё именно с инвестиционной целью. Что будет, если купленная в ипотеку с целью заработка квартира подешевеет на треть? Наверняка многие задумаются, стоит ли платить за неё дальше. А у кого-то, как уже говорилось, просто может не оказаться на это денег.

Семь триллионов рублей — такой фантастической цифры достиг суммарный долг россиян по ипотечным кредитам к началу II полугодия 2019 года. Это абсолютный рекорд — таких объемов задолженности в истории России еще не фиксировали, утверждают специалисты FinExpertiza, обнародовавшие эти данные. Самое неприятное, что суммы ипотечных долгов продолжают расти. По сравнению с 2014 годом они увеличились на 2,6 трлн рублей, а по сравнению с началом года текущего — на 0,6 трлн. В среднем каждый месяц, как подсчитали эксперты, объем задолженности по ипотеке прирастает почти на 100 млрд рублей. «Пузырь», надуваемый на рынке кредитования населения — едва ли не главная макроэкономическая опасность для России. И хотя ЦБ такой опасности не видит, но цифры долгов — в частности, ипотечных, не могут не вызывать волнения. Для сравнения: 7 трлн рублей — это свыше трети всех доходов федерального бюджета, заложенных на прошедший год.374f7ffd2194f105a84cf1be3253915e

Правда, в год Белой Металлической Крысы темп роста ипотечных кредитов, очевидно, замедляется. Виной тому может быть как рост цен на приобретаемое жилье, так и сокращение первоначальных взносов. Отсюда, видимо, и отток клиентов: для многих ипотека становится просто недоступна, снижение процентной ставки не спасает, а в текущей ситуации ставки, скорее всего —еще и вырастут.  
При этом у российского ипотечного рынка есть своя, и очень опасная специфика: высокая степень закредитованности населения. У многих семей долги по ипотеке накладываются на прочие долги — в частности по потребительским кредитам или микрозаймам. И обслуживать их семьи не в состоянии: ведь часто они влезали в кредитную кабалу в надежде на рост своих доходов. А для абсолютного большинства россиян такие надежды оказались тщетными: как известно, согласно официальной статистике, реальные располагаемые доходы населения у нас падают седьмой год подряд. Заемщики просто не в состоянии выплатить ипотеку в результате чего падает спрос на кредитные услуги и на недвижимость. 

Поэтому опасность надувания «пузыря» на рынке кредитования отнюдь не спадает и рекордная, к тому же растущая, задолженность по ипотеке — наглядное тому свидетельство. Вполне вероятно, что многомиллионная армия обманутых дольщиков, уже в этом году, может пополнится миллионами ипотечников, не осиливших тягот кредитного бремени.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *