Материал для тех, кто еще только задумывается о приобретении жилья. На волне надвигающихся волнений на рынке недвижимости постараемся предостеречь вас от необдуманных поступков.
Кризис 2008–2009 года показал, что не все планы застройщиков могут сбыться. Финансовый крах пошатнул благосостояние очень многих компаний, не дав им возможности выполнить свои обязательства перед своими клиентами. Результат — сотни тысяч покупателей, которые так и не получили свои квартиры. Помочь этим людям власти «пытаются» с 2010 года, когда их официально объявили обманутыми дольщиками и внесли в специальные реестры.
Сегодня небольшая часть обманутых дольщиков все же получила свое жилье. Но, далеко, не все.
Эксперты уверяют, что новая волна кризиса не так сильно ударит по застройщикам. Это и понятно, что заказывают экспертам, в том они и уверяют. Правда, уроки из прошлого мы все извлекли. Сегодня строительные компании закредитованы не так сильно, как раньше, когда могли взять деньги в одном банке на погашение процентов в другом, но появились другие проблемы, о которых никто не знал в 2008 году. Тем более это рынок, здесь никто не застрахован от взлетов и падений. Мы дадим несколько советов, как не угодить в финансовую ловушку, приобретая жилые квадратные метры.
Закон №214 ФЗ «О долевом строительстве», гарантирующий соблюдение прав дольщиков, регламентирует механизм покупки квартиры в строящемся жилье. Купите квартиру на вторичном рынке — и вы будете избавлены от подобных рисков. Иными словами, если вы не стали дольщиком, не станете и обманутым дольщиком. Это самый верный способ.
Итак, основополагающий совет: чтобы не стать обманутым дольщиком, не вступайте в долевку. Оставим его за скобками, давайте предположим, что мы все же решили рискнуть и рассчитываем купить квартиру на этапе строительства. Это можно сделать двумя способами: участвуя в долевом строительстве и участвуя в жилищно-строительном кооперативе.
«Серые» схемы
Кроме этого есть еще «серые» схемы, прибегать к которым мы вам советуем, только тщательно все взвесив. Во-первых, это покупка по предварительному договору. Во-вторых, покупка с помощью векселя. Закон о долевом строительстве на эти варианты не действует, а значит, не защитит вас, если что. Впрочем, оба способа вполне законны. Просто поаккуратнее с ними.
Кратко: заключая предварительный договор, вы не приобретаете право собственности на квартиру. Как следствие — договор не регистрируется в Росреестре, а значит, вы не застрахованы от двойных продаж.
Если вы приобретаете вексель, нужно также помнить, что сам по себе он никак не связан с квартирой. Это лишь эквивалент. Со всеми вытекающими последствиями — например, если застройщик передумал заключать с вами договор купли-продажи квартиры, вы сможете претендовать лишь на сумму, уплаченную за вексель. Хоть и с процентами за пользование деньгами. Претендовать на возврат денег вы конечно можете, но как показывает практика, получить обратно ваши деньги, не говоря уже о процентах — весьма проблематично, если вообще возможно.
Основные, самые крупные участники строительного рынка стараются не прибегать к подобным схемам. Это их репутация, которой, как нас усиленно уверяют, принято дорожить. Потому что это первое, на что справедливо обращают внимание потенциальные клиенты.
Для того, чтобы сохранить репутацию застройщика, а недовольство обманутых дольщиков направить на ложную цель, девелоперы придумали множество разных способов. Одним из таких методов сохранения положительной репутации, крупными игроками строительного рынка был придуман метод создания дочерних строительных фирм, которые формально не имеют отношения к самому застройщику. Понятно, что в случае возникновения проблем на строительстве объекта, недовольство потерпевших направлено на фирму «поплавок», а реальный виновник, как-бы ни при чем. (прим. ред.).
Еще один способ покупки квартиры на этапе строительства — уступка прав. Это когда покупатель передумал ждать свою квартиру и продает возможность ее дождаться. Таких вариантов очень много в недостроенных домах. Обманутые дольщики под влиянием обстоятельств избавляются от замороженных активов. Покупая квартиру по договору уступки, всегда следует помнить, что проблемный объект обычно никогда не консервируют, так как это весьма недешевое «удовольствие». А значит, новый застройщик, который выйдет на объект, чтобы решить проблемы обманутых дольщиков, должен провести его техническую экспертизу. Хорошо, если он не станет закрывать глаза на заключения экспертов, но согласитесь, гарантии этому нет никакой. Понятно, что если дом и достроят, то он тем не менее останется опасным для последующей эксплуатации.
Как защищает 214-й ФЗ
Почему покупка по договору участия в долевом строительстве считается самым надежным способом приобретения квартиры в новостройке? Вот четыре простые причины:
- Срок строительства. Закон гарантирует его соблюдение, а просрочку вам компенсирует застройщик. Размер компенсации — 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день. То есть если ставка 8,25%, то каждый день вам капает 0,055% от суммы договора. 550 рублей с каждого миллиона.
- Оговорен предмет договора и характеристики квартиры, и застройщик не вправе их менять. То есть вы ограждены от неожиданностей в этом плане.
- Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Это значит, что одну и ту же квартиру нельзя продать дважды.
- Застройщик может заключать такие договоры только после получения разрешения на строительство. А это один из основных документов в каждой новостройке.
Универсального рецепта, как не стать обманутым дольщиком, действительно не существует. Есть лишь множество способов им стать, даже заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).
Если квартиры продаются в долевку, значит где-то в интернете есть проектная декларация. Это закон. Не нашли? Обратитесь к застройщику, он обязан вам ее предоставить. В этом документе подробно описан объект недвижимости, квартиру в котором вы собираетесь покупать. Там же указаны другие объекты, в строительстве которых компания участвовала раньше. Если таких нет, значит, что-то тут не так. Если есть — значит, где-то в интернете есть отзывы о них. Обязательно ознакомьтесь с ними! А лучше — съездите и посмотрите на эти дома своими глазами.
Разрешение на строительство и другие документы
По вашему требованию застройщик обязан предоставить вам разрешение на строительство, документы на землю и собственные учредительные документы.
Андрей Артемьев, президент Всероссийской лиги защитников потребителей:
— Рекомендую потенциальным покупателям жилья перед приобретением убедиться, что у застройщика имеются все разрешительные документы. Что землеотводные документы предоставляют право строить именно то жилье, на которое застройщик собирает взносы, то есть что это земли для жилищного строительства. Для какого? Строительства многоквартирных домов или индивидуального? Все потребители должны понимать, что нецелевое использование земель не допускается. Объект, построенный с нарушением цели использования земли, подлежит сносу. Он не может быть зарегистрирован как объект недвижимости, и к нему никогда не подведут городские энергокоммуникации и канализацию.
Кроме этого можно запросить свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и другие документы застройщика, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы (если она была), саму проектную документацию (со всеми изменениями). А самое главное, что вам должны предоставить, — проект договора. Его можно забрать и показать знакомому юристу. Если что-то не понравится — настаивайте на внесении изменений! Имеете право.
И напоследок. Чтобы чувствовать себя уверенным в разговоре с продавцом квартиры, прочитайте с карандашом в руках федеральный закон «О долевом строительстве» (№214 ФЗ). Да, это чтиво далеко от романов Иоанны Хмелевской, но за несколько вечеров осилите.
А еще — зайдите на сайт арбитражного суда и проверьте по картотеке дел, нет ли предъявленных требований о признании застройщика банкротом. Но помните гарантии, что завтра в картотеке арбитражного суда не появится ваш застройщик, нет никакой. И вероятность этого возрастает многократно именно в период наступающего кризиса.
Источник