Комплекс строительной неполноценности

АННА КРИНДАЧ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ, СИЛА В ДВИЖЕНИИ,

«Падает рынок? Конечно, падает, по моим оценкам, уже просел минимум на треть. Завышены цены на жилье в России? Конечно, завышены. Может все рухнуть? Да в любой момент…»

НА СМЕНУ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ ПРИХОДЯТ ОБМАНУТЫЕ ПАЙЩИКИ  

Иметь собственное жилье до сих пор остается несбыточной мечтой довольно большого количества россиян. Чтобы обзавестись своим углом, многие идут на самые рискованные жертвы, вкладывая в строительство последние кровные деньги. И нередко эти люди становятся жертвами мошенничества, наблюдая, как по голым стенам их недостроенных квартир годами гуляет ветер. И если раньше этих несчастных называли «обманутыми дольщиками», то теперь на их место пришли «обманутые пайщики».

Строительство – непростая и муторная штука. Прежде чем начать строить дом, надо провести множество непростых и кропотливых мероприятий. Договориться с владельцем земли о застройке, разработать проект здания, устроить публичные слушания, получить у властей разрешение на строительство, получить одобрение от общественности, согласовать план подключения к коммуникациям, и так далее, и тому подобное. И лишь после этого ответственный застройщик должен подогнать на участок технику, огородить площадку забором и начать рыть котлован.

  Но это добросовестный застройщик — фигура мифическая, плод досужих журналистских вымыслов, существующая пока лишь, как и мечта о идеальном мире  . А в нашем мире, где надо побыстрее и любой ценой урвать пожирнее кусок, все происходит совсем по-другому.

Строить надо быстро. Так, чтобы поскорее начать другую стройку и получить с нее новые деньги. Поэтому все надо делать одновременно, и проводить слушания, и получать разрешения, и рисовать проект.

«За пятнадцать лет в строительном бизнесе я видел немало, – рассказывает инженер-проектировщик Александр Прокофьев. – И больше всего поражает безответственность. Я работаю с небольшими строительными организациями, не могу сказать про гигантов рынка, но у небольших компаний нередко дело бывает поставлено так: приходит авансовый платеж, ну, допустим, в 50 миллионов рублей. Вы думаете, владелец фирмы начинает пускать эти деньги в дело? Он первым делом покупает новую машину, машину жене, едет шикарно отдыхать на Кубу, и так далее.

Как только завелась какая-то сумма денег, ее нужно немедленно просадить. А уж потом, когда опьянение схлынет, и оставшиеся от аванса копейки будут подсчитаны, начинается какое-то шевеление. Начинает имитироваться деятельность, а главное, к заказчику начинает струиться ручеек писем, в которых перечисляются, как правило, надуманные причины, «объективно мешающие выполнить работы в указанные сроки в полном объеме».

И строитель пытается всеми правдами и неправдами выманить у заказчика еще денег, ведь то, что их нет, а точнее, что они давно уже потрачены, и есть главная причина пробуксовки строительства».

При таком разгильдяйстве даже крупным организациям, юридическим лицам, заказывающим проведение строительных работ, запросто можно оказаться в заложниках непростой ситуации. Что уж говорить об обыкновенных людях, которые справедливо считают, что вложиться в собственное жилье на стадии строительства будет дешевле, чем покупать уже готовую квартиру.

В начале «нулевых» годов население действительно стало активно участвовать в долевом строительстве. Но дыры в законодательстве, коррумпированность местных властей, доверчивость людей и хищная алчность застройщиков в первой половине «нулевых» привели к тому, что сотни тысяч людей, став соинвесторами строительства собственного жилья, в итоге на долгие годы оказались у разбитого корыта.

Проблема обманутых дольщиков настолько плотно держала в напряжении строительный комплекс, власти, жизнь ряда городов, что решать ее взялись на федеральном уровне. Был принят закон 214 ФЗ, который строго регламентировал долевое строительство. Сотни судебных разбирательств отчуждали объекты у недобросовестных застройщиков, муниципалитеты выискивали варианты, при которых новые девелоперы согласились бы довести до сдачи замороженные объекты.

И все эти усилия принесли результат. По большому счету проблема обманутых дольщиков на данный момент снята. По крайней мере, нас в этом пытаются усиленно убедить. Совершенно забывая при этом, что даже официальная статистика, как известно, весьма далекая от действительности, рисует последние десять лет почти не изменное количество потерпевших. Небольшие вариации по количеству обманутых дольщиков в ту или иную сторону, общей картины не меняют. Да иначе и быть не может. Строительство жилья в России с каждым годом только растет, а «ответственность» застройщиков, в лучшем случае, остается на том же уровне…

ШИЛО НА МЫЛО

214-й закон, который регулирует долевое строительство, предусматривает все нюансы и обязывает застройщика все делать по порядку, в четкой последовательности от начала и до конца. И участие в долевом строительстве теперь безопасное и совершенно не рисковое предприятие. Правда, как и с добросовестными застройщиками, исключительно в представлении пишущих о долевом строительстве журналистах.

Однако долевое строительство – не единственная форма привлечения в финансирование застройки, средств будущих жильцов. Еще с советских времен существуют жилищно-строительные кооперативы, то есть ЖСК.   Участники ЖСК – никоим образом не подпадают под 214-й закон, а значит, такая форма привлечения денег не дает даже иллюзорных гарантий вкладчику и неограниченной свободы застройщику.

И этой свободой застройщики непременно пользуются. Даже можно сказать, что эта забытая с советских времен форма паевой собственности возродилась именно благодаря тому, что она крайне выгодна застройщикам.

Жилищный кодекс Российской Федерации, в статье 110 предполагает, что, по общему правилу, люди, желающие вложиться в строительство квартиры в многоэтажном доме, должны объединяться в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК), хотя закон не исключает возможности объединения и в ЖСК.

Но поскольку ЖНК, в отличие от ЖСК, подразумевает более строгий контроль за потоками и расходованием средств пайщиков, накопительные кооперативы не прижились. Да это и понятно. Кто же из застройщиков откажется воспользоваться чужими деньгами по своему усмотрению при почти полной законодательной безнаказанности. Финансировать строительство в форме ЖСК выгодно только единственному участнику паевого строительного рынка – застройщикам.

Более того, люди, объединяющиеся в ЖСК, делегируют все свои права на взаимоотношения с застройщиком руководству кооператива, и если начинаются проблемы со строительством, возникает замкнутый круг.   Допустим, стройка встала. А участники кооператива в большинстве случаев ни разу даже не видели друг друга, поскольку руководство кооператива, напрямую связанное с компанией-застройщиком, всеми способами старается сделать так, чтобы люди не смогли объединиться.

Так вот эти пайщики начинают обращаться к руководству ЖСК, а те кивают на застройщика, мол, он-де делает все возможное, но резко подорожали стройматериалы, или подключение к коммуникациям, или еще что-нибудь, поэтому нужно скинуться еще по 150 тыс.

Люди обращаются к застройщику, просят его предоставить какие-то документы о том, как были потрачены их деньги, а застройщик отвечает: вы члены кооператива, ничего мы лично вам не должны, все дела мы ведем с ЖСК, идите туда и там решайте все свои проблемы.

Таким образом люди оказываются предоставленными сами себе, и единственный способ быстро решить проблему – всем скинуться и удовлетворить постоянно растущие аппетиты застройщика.

Если пытаться решить дело по-другому, то есть попытаться разобраться, как были потрачены вложенные в кооператив деньги, то это чревато многолетними и почти всегда, безрезультатными судебными тяжбами.

Есть такая поговорка: вода дырочку найдет. Когда законодательство и исполнение законов дырявые как решето и направлено в итоге на защиту бизнеса, обязательно возникнет какая-нибудь незамысловатая схема почти честного отъема денег у населения. И хотя проблема обманутых пайщиков, как нас пытаются уверить наши «независимые» СМИ, и не настолько масштабна, как проблема дольщиков, но уже сегодня она достаточно весома для того, чтобы оказать негативное влияние на всю строительную отрасль.

КТО НЕ РИСКУЕТ…

Социальная напряженность, окружавшая проблему обманутых дольщиков, была крайне выгодна застройщикам, повинным в растратах и заморозке работ. Все публичные выступления, пикеты, митинги, перекрытия дорог сегодняшними обманутыми пайщиками в итоге так же льют воду на мельницу строителей.

С точки зрения недобросовестного застройщика, объект, за который он уже получил деньги и успел их потратить, как чемодан без ручки. И достраивать не на что, и откреститься от стройплощадки нет возможности.

И любой вариант, как то помощь местного бюджета для завершения работ или арест недостроенного объекта по суду, был бы желанным для подобного рода строительной фирмы. Все что угодно, лишь бы поскорее избавиться от отработанной площадки.

Владельцы строительного бизнеса, особенно небольших местных компаний, рассуждают так: фирму можно открыть новую, без некрасивого прошлого, чтобы получить новый участок под строительство, достаточно найти правильный подход к главе города или района, а люди – ну что, трудно им было скинуться еще по 300 тыс.? Вот если у нас народ такой жадный, пусть его проблемы государство решает.

И эта позиция сформировалась не на пустом месте. Вряд ли найдется еще какое-либо направление в реальном секторе экономики, к которому государство относилось бы с такой заботой.

Ведь годами экономику России формировали так, что именно строительная отрасль стала одной из ключевых и гарантирующих непременную динамику роста. От нее ведь зависит целый ряд смежных отраслей, начиная от существенной доли металлургии и заканчивая, например, немаленьким рынком банковских услуг.

Поэтому застройщики, особенно сейчас, в период экономического спада, западных санкций, которые наиболее остро сказываются в финансовой сфере, чувствуют свою особую значимость. И помощи строители, прежде всего, ждут от государства, которому совершенно не нужно, чтобы такая отрасль сбавила обороты даже на 10 %.

Любой бизнес, почувствовав за спиной такую страховку, моментально окажется готовым рисковать. И девелоперы рискуют, распространяя практику никому не подконтрольных ЖСК на всю Россию. На данный момент всего по России порядка семисот проблемных строительных объектов, количество людей, вложивших средства существенно превышает 150 тыс. человек.

ПРОБЛЕМА, КОТОРУЮ СТАРАЮТСЯ НЕ ЗАМЕЧАТЬ

Система ЖСК, кроме прочего, очень надежно маскирует самих недобросовестных застройщиков. Поскольку с чисто формальной точки зрения ответственность за отношения лежит исключительно на руководстве кооперативов, сами девелоперы оказываются как бы над схваткой. Все судебные тяжбы ведутся между пайщиками и, к примеру, ЖСК «Уютный дом» из Верхней Пышмы или ЖСК «Свой дом» из Новосибирска, а названия фирм-застройщиков в этих процессах практически и не упоминаются.

До самого последнего времени власти, как региональные, так и федеральные, будто бы и не замечали проблемы. И произвол, который учиняли застройщики за ширмой ЖСК, и полная неподотчетность подобного способа ведения дел, конечно, были всем известны, но, как всегда, до самого последнего часа сохранялась святая надежда, что все решится само собой. То есть наша власть по своей ментальности и уровню мышления абсолютно не отличается от большинства населения и руководствуется в своих действиях, как видно, известной русской пословицей: «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». В итоге, момент, когда надо было принимать решительные меры, упущен, а все, что пытается делать государство в этом направлении, больше похоже на анекдот.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень в прошлом году предложил в качестве инициативы для пресечения безобразий в строительных кооперативах законодательно обязать каждый ЖСК строить не больше одного дома. Комичность этого предложения заключается в том, что и без этого ограничения, практически все жилищные кооперативы, даже сотрудничающие с крупнейшими строительными компаниями, строят строго по одному зданию.

Другое «мудрое» предложение так же не могло не порадовать пайщиков своей глубиной и эффективностью последствий от его принятия. Михаил Александрович выдвинул идею законодательно обязать ЖСК предоставлять финансовую отчетность по требованию любого обратившегося. Казалось бы, вполне взвешенное и рациональное предложение.

Но министру ли строительства не знать, (…а зачем ему что-то знать. Он же эффективный менеджер и ни за что не отвечает. А напортачит на этой должности, переведут на другую, не менее хлебную. К слову сказать, и министром он стал после своего «успешного» губернаторства в Ивановской области. Откуда его попросили в связи с коррупционным скандалом — прим. ред.),  что ЖСК – всего лишь коллектор, аккумулирующий средства пайщиков, и, по сути, единственное финансовое действие, которое совершает кооператив – это перевод средств на счет застройщика. И вот там-то и интересно поразбираться, куда и на что пошли деньги, вынутые непосредственно из кошельков граждан нашей страны.

Но пока никто из властных государевых мужей о предоставлении финансовой отчетности самими застройщиками еще даже и звука не промолвил.

Деньги — это святое. Да и идут они похоже именно туда , куда надо. Зачем нам какая-то отчетность прим. ред.

АННА КРИНДАЧ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ, СИЛА В ДВИЖЕНИИ,

Вообще тема обманутых пайщиков довольно серьезно нервирует власти. Все так прекрасно и комфортно устроились. Все, кому положено в доле, а тут какие-то обманутые дольщики нарисовались и не успокаиваются. Так, при правительстве Москвы функционирует Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). «Совершенно секретно» обратилась за комментарием в пресс-службу этой структуры.

Услышав, что нас интересует тема обманутых пайщиков и что мы хотим разобраться, кто виноват в том, что не прошло и нескольких лет, как проблема дольщиков сменилась проблемой пайщиков, и какую роль в этом деле играют застройщики, руководитель пресс-службы комитета Татьяна Николаевна Косарева потребовала от нашего еженедельника официальный запрос на номерном редакционном бланке за подписью главного редактора.

Это нюанс журналистской работы. Если организация готова разговаривать на обозначенную изданием тему, то комментарии даются без лишних условий и максимально просто, или по телефону, или по электронной почте. Если же организация требует официального запроса, это означает одно: как только этот запрос будет отправлен, его получатель тут же воспользуется своим правом отвечать на официальные письма в течение тридцати дней с момента получения.

По сути, Москомстройинвест в категорической форме отказался разговаривать об обманутых пайщиках. Возможно, потому, что они лежат вне компетенции комитета, а может быть, и по какой-то другой причине.

Довольно расплывчато о проблеме пайщиков говорят и в Российском союзе строителей (РСС). Из комментария, полученного нашим еженедельником у вице-президента РСС Григория Веретельникова, следует, что все проблемы происходят из-за несовершенства российского законодательства. Народ вот только, почему-то это объяснение перестало устраивать. А так все хорошо было…

«Вы думаете, 214-й закон работает без сбоев, да он тоже требует доработки, – сказал «Совершенно секретно» Григорий Константинович, – что уж говорить про ЖСК. Реалии, в которых работают строители, меняются, и законодатели должны следить за ситуацией и своевременно вносить корректировки, чтобы не возникало перекосов. И они есть не только в строительной сфере, где, в какой отрасли экономики их нет?»

АННА КРИНДАЧ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ, СИЛА В ДВИЖЕНИИ,

  КОЛОСС НА ГЛИНЯНЫХ НОГАХ

Однако если бы проблема недобросовестных ЖСК и обманутых ими людей ограничивалась только небольшими локальными компаниями, ведущими работу с двумя-тремя площадками…

На сегодняшний момент главной, если не ключевой, фигурой скандала стал гигант строительного рынка – компания СУ-155. На сегодняшний день компания имеет несколько десятков замороженных объектов по всей России. Общее количество семей пайщиков, тщетно ожидающих своего жилья от этого застройщика, превышает 36 тыс. При этом за 2014 год, когда большинство объектов СУ было уже заморожено, владелец компании Михаил Балакин каким-то чудом увеличил свое состояние с 1,7 млрд до 1,9 млрд долларов. 

Действительно — чудеса, да и только. А в чудесах, как известно, следствие помочь не в состоянии.

«Текущая ситуация с СУ-155 это следствие вседозволенности застройщиков, использующих разные «серые схемы», например ЖСК, привлечения средств граждан и низкого контроля исполнительных органов власти различных уровней за их деятельностью, – пояснил «Совершенно секретно» Константин Иванов, координатор общественной инициативы «СУ 155.НЕТ!». – Не секрет, что многие застройщики приступали к работам без надлежащего оформления всех необходимых документов, оставляя это на потом.

А вседозволенность у нас откуда появилась? Или тоже чудесным образом возникла? А может кто-то в ней очень был заинтересован. Одно можно сказать точно — народ России в ней точно заинтересован не был — прим. ред.

А когда вдруг проверяющие органы начинают интересоваться и приостанавливают строительство на законных основаниях, в результате страдают люди, вложившие деньги в свои будущие квартиры. Обманутые покупатели квартир остаются один на один со своими проблемами. Многочисленные обращения к застройщикам и в различные инстанции остаются или без ответа, или чиновники отделываются формальными отписками, мол, ситуация сложная, на контроле, и так далее. Только людям от этого не легче».

РАСТУЩИЙ РЫНОК ИЛИ МЫЛЬНЫЙ ПУЗЫРЬ?

Проблема с гигантом строительного рынка довольно серьезно сигнализирует о глубочайших проблемах всей отрасли. В том же Российском союзе строителей категорически не хотят видеть того, что рынок жилья, да и многих других строительных направлений может оказаться в глубокой депрессии.

«Какой спад, если по всем направлениям за пять первых месяцев этого года мы зафиксировали рост аж на 22 % по сравнению с тем же периодом прошлого года, – заявил «Совершенно секретно» вице-президент РСС Григорий Веретельников, – а в прошлом году с января по май мы ввели 83 млн квадратных метров в эксплуатацию. Мы растем по всем направлениям, где-то хуже, где-то лучше, но в среднем очень даже неплохо!»

Однако такое радужное представление о строительном рынке разделяют не все. «Падает рынок? Конечно, падает, по моим оценкам, уже просел минимум не треть. Завышены цены на жилье в России? Конечно, завышены. Может все рухнуть? Да в любой момент, что будет той соломинкой, которая сломает спину верблюду, я не знаю. Но проблема ЖСК, проблема обманутых дольщиков уже сегодня может утянуть на дно одного крупного и несколько десятков мелких девелоперских компаний. А уже эта масса просевших проектов потянет вниз за собой все остальное», – сказал «Совершенно секретно» на условиях анонимности топ-менеджер крупной столичной строительной компании.

Почти что в унисон с этими словами на минувшей неделе, 24 июня, выступил с официальным заявлением и Центробанк России. По его прогнозу рынок ипотечного кредитования в будущем году сократится как минимум на 30, а то и на 40 %. Если учесть, что в прошлом году, в самых «растущих» Москве и Московской области, он покрывал более 70 % введенного в эксплуатацию жилья, то такое глобальное уменьшение ипотеки гарантированно просадит объем покупок новых квартир в следующем году при самом лучшем стечении обстоятельств на 20 % с небольшим.

«На фоне негативной оценки Центробанка ближайших перспектив рынка ипотечного кредитования, также не могу сказать ничего хорошего и о вторичном рынке жилья, – сообщил «Совершенно секретно» Андрей Ликефет, полномочный представитель Российской гильдии риэлторов. – Уже сегодня он сократился на треть, а по некоторым регионам на 50 %. В стране очень тяжелая экономическая ситуация, нет длинных инвестиций, замораживаются строительные объекты. Те, кто собирался приобретать недвижимость, решили попридержать средства. Тем не менее: «Только в 2014 году 850 тысяч российских семей вложились в незавершенное строительство. Сколько нужно денег, чтобы достроить все эти объекты?»

И, конечно в ближайшие два с половиной года, а то и больше, поводов для оптимизма, к сожалению, нет. Это ведь не только проблема рынка жилья, не только проблема рынка жилищного строительства. Это системная проблема экономики. В каком бы веке вы бы ни жили, хоть в XVIII, хоть в XXI, нормальный экономист всегда скажет, что наиболее устойчивый рынок – это тот, который обращен на внутреннего потребителя. И вот тут получается парадокс. Мы газовая держава. Но при этом у нас, единственных во всем мире, существует проблема подключения к системе газоснабжения.

Только у нас это стоит бешеных денег, а везде, в любой другой стране – подключайся и плати только за пользование. И это относится не только к частному жилью, но и к многоэтажкам. Это ложится серьезным грузом на любой строительный объект, и это далеко не единственная проблема, которая обременяет кошелек конечного покупателя жилья. Однако говорить, что если рынок строительства жилья в разы сократится, то рухнет вся экономика России, я бы не стал.

У нас достаточно всего, в том числе и ресурсов, чтобы наша экономика устояла. И тем не менее это будет серьезный удар, тряхнет неплохо, мало не покажется и для того, чтобы мы оправились, понадобится время. Годы. Сколько, судите сами. Если грамотные экономисты говорят, что на настоящее импортозамещение должно уйти 7–10 лет, то, сколько времени понадобится экономике, чтобы перенаправить потоки сырья, продукции, труда, людей из просевшей отрасли в какие-то другие?»

  СТРОИТЕЛЬСТВО ПИРАМИДЫ

Мировая экономика уже дважды сталкивалась с кризисами на национальных рынках жилья. Во многих крупных городах Соединённых Штатов Америки некогда имевшие приличную цену квартиры в многоэтажках превратились в дешевые трущобы. В 1990-х годах резко обесценилось типовое жилье в Японии. Нашей стране неплохо было бы извлечь урок из опыта других стран.

В любом случае и в России эта тенденция уже налицо: каждый человек, обзаведшийся квартирой, следующим шагом в развитии своего жилищного комфорта видит себя обитателем загородного дома.

Все, кто занимаются строительным бизнесом, делают это ради выгоды, а не из филантропских побуждений обеспечить народонаселение жильем. И когда человек вложился в строительство многоэтажки, пусть даже и без привлечения сторонних, банковских или паевых средств и он не может продать тридцать квартир из построенных девяноста, он будет опускать цену.

И в один прекрасный момент вопрос серьезного снижения цен, станет не вопросом фиксирования прибыли, а вопросом возвращения средств, вложенных в строительство. И тогда рынок массового жилья в нашей стране превратится в финансовую пирамиду. Те, кто успеет вынуть оттуда средства, с прибылью или без нее, но и без потерь, окажутся в плюсе. Те, кто не успеет, окажутся обладателями ничего не стоящих бетонно-кирпичных коробок.

А обманутые дольщики и занявшие их место обманутые пайщики, как бы это цинично ни звучало, всего лишь вехи на пути к тому моменту, когда карточный домик массового жилищного строительства, так тщательно составленный нашими экономическими властями, так нежно оберегаемый государственной политикой, возьмет и в один момент рухнет. Но даже это событие не гарантирует, что правильные уроки будут извлечены, что в системе государственной поддержки экономики нашего отечества начнут расставляться правильные приоритеты.

Автор : Дмитрий Руднев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *