С переходом нашей страны к рыночной экономике и с постепенным отмиранием таких явлений, как социальный найм и предоставление жилья государством жилищный вопрос стал актуален как никогда.

Стоимость жилой недвижимости в России, в особенности в Москве и Санкт-Петербурге, такова, что среднестатистический гражданин ни при каких обстоятельствах не в состоянии купить жилье, сразу заплатив всю его стоимость. Накопить сумму, за которую можно купить среднюю квартиру, за сколь-либо адекватный срок, очень сложно (если помимо всего прочего принять в расчет изменчивую экономическую ситуацию в нашей стране – практически невозможно). Но жизнь проходит, а жить где-то нужно. Именно поэтому получили распространение различные способы приобретения доступного жилья. Среди них особое место занимает долевое строительство. Суть схемы известна каждому россиянину – гражданин вкладывает деньги в строительство жилой недвижимости и ждет, пока дом будет построен. При этом цена квартиры, приобретенной по такой схеме, существенно ниже стоимости готового жилья. Вроде бы ничего необычного, но откуда тогда появляются в таких количествах обманутые дольщики?

На первый взгляд все выглядит достаточно радужно, ведь можно купить желанную квартиру со значительной выгодой и решить квартирный вопрос. Но если присмотреться беспристрастным взглядом, то становится понятно, с какими огромными рисками сопряжено долевое участие в строительстве. Ведь по сути получается, что дольщик осуществляет своего рода инвестицию, причем инвестицию очень рискованную. Миллионы инвестируются, по большому счету, в пустоту, ведь у застройщика на момент привлечения денег есть только пустой земельный участок и две бумаги – проектная декларация и разрешение на строительство. Деньги отдаются застройщику с надеждой на то, что на земельном участке его стараниями будет возведен дом. Соответственно, многие нечистые на руку участники строительного бизнеса стали пользоваться доверием граждан. Проведя рекламную кампанию, получив все необходимые документы и собрав с дольщиков деньги, они либо вообще не вели строительство, либо создавали видимость строительного процесса, а деньги выводились на «левые» счета. Как грибы стали расти всевозможные «схемы» — предварительные договоры купли-продажи, двойные продажи квартир, вексельные схемы. Число граждан, которые вложили свои деньги в стройку и «прогорели», стало неуклонно расти. Тогда, в конце 90-х – начале нулевых, с подачи СМИ и программ новостей, в обиход вошел такой термин, как обманутые дольщики.

Власти осознали, чем может быть чреват рост числа обманутых граждан, решили прийти дольщикам на помощь и в 2004 году приняли знаковый закон 214-ФЗ. Этот закон призван был внести порядок в отношения, связанные с долевым строительством. Многие «серые» схемы стали незаконными, деньги с граждан теперь можно брать только на основании договора долевого участия, а для застройщиков закон устанавливает повышенную ответственность за неисполнение обязанностей. Изменилась ли ситуация в лучшую сторону? В некоторой степени, да. Но обманутые дольщики никуда не делись. Хотя от части «схем» удалось избавиться, пытливый ум некоторых бизнесменов изобретал новые способы ухода от ответственности и снижения рисков. На смену одним серым схемам приходят другие, и даже сегодня, в 2015, спустя 11 лет после принятия 214-ФЗ, многие граждане все также продолжают оставаться и без жилья, и без денег.

Застройщики часто твердят: строительный бизнес, как и любая предпринимательская деятельность, всегда включает в себя элемент риска. Правда, обманутые дольщики вряд ли могут удовлетвориться таким объяснением – вполне естественно, что каждый человек хочет вернуть свои деньги, вложенные в неудачный проект. Однако минус нашего законодательства о долевом строительстве в том, что оно практически не позволяет найти выход из ситуации с минимальными потерями.

Некоторые, особо изощренные застройщики, обвиняют дольщиков в том, что не идут продажи, не строится дом. И такая песня повторяется из раза в раз, когда дольщик сталкивается с недобросовестным застройщиком, который ищет виноватых в своём долгострое.

КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ?

Многие обманутые дольщики могут сказать, что если бы они были чуть внимательнее и осведомленнее на момент заключения договора, они могли бы избежать своих проблем с застройщиком. Постараемся оказать вам некоторую помощь и в общих чертах описать, на что нужно обратить внимание при вступлении в долевое строительство.

В первую очередь следует убедиться, что договор, который вы заключаете, не противоречит закону. Ведь какое может быть доверие к застройщику, который изначально «подсовывает» вам незаконный договор? По закону строительная компания, во-первых, должна иметь статус застройщика – у нее должны быть правоустанавливающие документы на землю, проектная декларация и разрешение на строительство. Кроме того, следует внимательно прочитать текст договора и проверить, нет ли в нем «хитрых» скрытых условий, на которые часто не обращают внимание обманутые дольщики. Из нашей практики мы можем привести некоторые примеры таких условий: плата за расторжение договора по инициативе дольщика в размере 10% от цены; страховка, срок которой истекает аккурат в день, когда застройщик должен передать квартиру; разного рода навязанные услуги, например, регистрация договора за определенную плату и т.д. Помните, что по Закону о защите прав потребителей все эти условия являются незаконными. Если вы нашли в тексте договора что-то подобное, следует задуматься, стоит ли вообще иметь дело с таким застройщиком.

Обманутые дольщики нередко попадаются и на другую уловку – вместо договора долевого участия застройщик предлагает подписать предварительный договор или вступить в ЖСК. Первая схема привлечения денег граждан в строительство (предварительный договор) является безусловно незаконной. С ЖСК ситуация несколько сложнее – формально ЖСК являются вполне законным способом инвестирования в строящуюся недвижимость, но многие строительные компании стали пользоваться этим инструментом как способом ухода от ответственности (подробнее можно прочитать в статье «ЖСК закон не писан:…»). Кроме того, при заключении договора долевого участия дольщику предоставляется несравнимо больший объем гарантий, чем при вступлении в ЖСК. Поэтому мы советуем вам избегать приобретения недвижимости по схеме предварительного договора или ЖСК, и оформлять свои отношения с застройщиком только договором долевого участия в строительстве.

СМИ правда пытаются убедить, что немало значит и репутация застройщика. Стереотип о репутации застройщиков прочно прижился в сознании большинства граждан и часто именно он не позволяет правильно оценить все остальные факторы, влияющее на принятие решения по совершению сделки. Обманутые дольщики нередко идут на поводу рекламы и забывают о вещах, которые действительно важны при выборе строительной компании. Перед тем, как подписывать договор, мы рекомендуем вам познакомиться со своим будущим контрагентом поближе. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к профессионалам за комплексной проверкой застройщика. Нужно обязательно проверить «послужной список» застройщика – какие объекты он строил раньше, какие отзывы о нем оставляют дольщики, были ли у него случаи долгостроя и т.д. Не менее важно проанализировать и текущее состояние дел строительной компании, которое правда может совершенно неожиданно для вас измениться в худшую сторону уже в обозримом будущем. Если компания впервые выходит на строительный рынок – повод сильно задуматься, стоит ли приобретать у такого застройщика недвижимость.

Таковы, вкратце, основные советы, которых следует придерживаться дольщикам при заключении договора. Многие обманутые дольщики подтвердят, что если бы они обратили внимание на те моменты, которые указаны выше, а не поддались на рекламные «зазывалки» застройщика, то риск обмана был бы меньше. Как показывает печальная статистика обманутых дольщиков, полностью избежать риска при покупке жилья в новостройке, не возможно по определению.

ЧТО ДЕЛАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ?

Если вы уже заключили договор с застройщиком, и ваш объект попал в число проблемных, отчаиваться не стоит. Вам предстоит долгая и сложная борьба: с застройщиком, с государственными органами, с самим собой. Борьба вселенского масштаба, во многом определяющая личность дольщика, его родных и близких. Некоторые лидеры инициативных групп обманутых дольщиков кладут годы на правозащитную деятельность, по пути встречая противодействие застройщика, и, что самое удивительное, государственных органов.

Об этом стоит упомянуть отдельно, ведь государственные органы, казалось бы, призваны защищать участника долевого строительства, надзирать за застройщиком, и контролировать его деятельность. На практике ничего этого нет. При первом приближении обманутым дольщикам становится ясно, что власти прежде всего тянут время, кормят пустыми обещаниями, а иногда и откровенно лгут. И только когда проблема приобретает большую огласку, начинается какое-то движение. Именно поэтому дольщику не нужно откладывать процесс придания своей проблеме той самой огласке. Горы писем во все инстанции, параллельно с митингами и пикетами помогут обманутым дольщикам в борьбе за свои кровно заработанные метры.

Застройщик в то же время использует тактику «лучшая защита – нападение» и обвиняет дольщиков в том, что их активность по защите своих инвестиций приводит в упадок строительство, а также продажи тех самых метров. «Роете могилу сами себе» — хрестоматийный пример оболванивания дольщиков от застройщика. Не подавайте в суды, не ходите в прокуратуру, не выходите на митинги, — не мешайте воровать, в общем.

А тем временем деньги выводятся на другие счета, владельца строительного бизнеса шикуют в свои апартаментах, а обманутые дольщики ждут и жалеют застройщика, призывая соратников «не раскачивать лодку».

Только активность по всем фронтам поможет обманутым дольщикам действительно заявить о себе. Суды эффективны на ранней стадии, когда проблемы застройщика только начинаются – по решениям люди могут получить свои деньги. Однако впоследствии, когда проблемы застройщика обнажаются полностью, только активность каждого поможет запустить замороженное строительство. Иначе – тьма и уныние.

Источник

 

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ – ЭТО СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ОТРАСЛЬ ЭКОНОМИКИ. Бизнес должен присутствовать в этой отрасли лишь в качестве подрядчиков, а не основного игрока.

КОГО МЫ ОБМАНЫВАЕМ, КОГДА МАНИПУЛИРУЕМ РЕАЛЬНЫМИ ЦИФРАМИ В УГОДУ СТАТИСТИЧЕСКИМ ДАННЫМ? Всем известна фраза – ЕСТЬ ЛОЖЬ, БОЛЬШАЯ ЛОЖЬ И СТАТИСТИКА.

ПОКА МЫ НЕ ПРИЗНАЕМ ПРАВДЫ, У НАС НЕ БУДЕТ ОБЪЕКТИВНОЙ КАРТИНЫ ПРОИСХОДЯЩЕГО. СООТВЕТСТВЕННО МЫ НЕ СМОЖЕМ РАЗРЕШИТЬ ЭТОТ КЛУБОК ПРОТИВОРЕЧИЙ И НАКОПИВШИХСЯ ПРОБЛЕМ, НЕ ПОНИМАЯ ГЛУБИНЫ И МАСШТАБА НАКОПИВШИХСЯ ПРОБЛЕМ. ПОКА ЖЕ ГОС ЧИНОВНИКИ ПРОДОЛЖАЮТ УБЕЖДАТЬ СЕБЯ И ОБЩЕСТВО, ЧТО ПРОБЛЕМА НЕ ДОСТИГЛА КАТАСТРОФИЧЕСКИХ ВЕЛИЧИН. ВСЕ ЧЕМ УСИЛЕННО ЗАНИМАЮТСЯ НАШИ СМИ — ЭТО УБЕЖДЕНИЕМ ГРАЖДАН, ЧТО ВСЕ БУДЕТ ХОРОШО, ПРИВОДЯ В ПРИМЕР ДАННЫЕ ПОЛУЧЕННЫЕ ПУТЕМ МАНИПУЛИРОВАНИЯ И ПОДМЕНЫ ПОНЯТИЙ. А КАТАСТРОФА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ТЕМ ВРЕМЕНЕМ ПРОДОЛЖАЕТ ПРИБЛИЖАТЬСЯ. ЧЕМ ЗАКОНЧИТСЯ ТАКОЙ «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПОДХОД», НЕ ХОЧЕТСЯ ДАЖЕ ДУМАТЬ.

ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ – ЭТО ПРОБЛЕМА ГОСУДАРСТВА.

ТЕМ НЕ МЕНЕЕ, ФАКТИЧЕСКИ ГОСУДАРСТВО СТОИТ НА СТРАЖЕ ИНТЕРЕСОВ СТРОИТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА.

ТОЛЬКО ИНИЦИАТИВОЙ СНИЗУ МОЖНО ЗАСТАВИТЬ ВЛАСТИ ХОТЯ БЫ ЧТО-ТО ДЕЛАТЬ ДЛЯ ПРОСТОГО НАРОДА.

ПОКА ЖЕ ТАКИХ ОБЪЕТИВНЫХ ПРЕДПОСЫЛОК МЫ НЕ НАБЛЮДАЕМ.

КАК ОТВЕТ НА ЭТО  – РАСТЕТ СОЦИАЛЬНАЯ НАПРЯЖЕННОСТЬ.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК УЖЕ ДАВНО ТРЕБУЕТ ОБНОВЛЕНИЯ. И КАРДИНАЛЬНО ДРУГИХ ПОДХОДОВ ДЛЯ РЕШЕНИЯ НАКОПИВШИХСЯ ПРОБЛЕМ.