Какие проблемы и неприятные сюрпризы получает покупатель, приобретая современное жилье. И какие недоделки встречаются чаще всего при покупке нового жилья

Российские девелоперы любят сейчас пожаловаться на то, что удорожание строительных материалов вкупе с катастрофическим падением доходов населения фактически опустило их бизнес едва ли не ниже грани рентабельности. Да, число застройщиков-банкротов продолжает увеличиваться, но зато оставшиеся идут на любые меры, лишь бы удержаться на плаву. Самые легкие способы сделать это — уменьшать площадь продаваемого жилья и снижать его качество. Ниже — несколько примеров того, как строители делают многомиллионный навар на хлипких стенах, продуваемых фасадах, дешевой отделке и бракованных окнах.

Тоньше стены — больше площадь

Одним из наиболее «прибыльных» дефектов в долевом строительстве являются тонкие межквартирные перегородки. На них застройщики зарабатывают дважды.

Первый раз — когда вместо материалов с хорошей шумоизоляцией используют легкобетонные блоки и пазогребневые плиты. Такие конструкции пропускают даже незначительные звуки, превращая жизнь новоселов в сущий ад, зато собираются в разы быстрее и обходятся на 15−20% дешевле кирпичного варианта. А главное, они позволяют снизить толщину стен на 3−6 см.

Второй — когда в результате в квартирах появляется неучтенный жилой метраж, за который дольщикам приходится доплачивать (соответствующий пункт сегодня есть в договорах почти у всех участников рынка). По самым скромным подсчетам, на типовой столичной «двушке» площадью 64 квадратных метра девелопер может выгадать 1−1,5 «квадрата», то есть 160−240 тысяч рублей по рыночным ценам. Всего одна «оптимизированная» новостройка в 16 этажей дополнительно приносит компании до 55 миллионов рублей. И это еще не считая экономии на материалах.

Схема активно применяется строителями по всей стране. Например, одна из петербургских фирм уже три года возводит стены между квартирами из силикатных блоков толщиной 13 см при оптимальном показателе 16−20. По бумагам с перегородками все в порядке. Несмотря на меньшие параметры, индекс изоляции воздушного шума у них соответствует нормативу в 52 дБ. Однако в реальности жильцы чувствуют себя обитателями коммуналки: люди отчетливо слышат все, что творится у соседей и на лестничной клетке. Ситуацию прояснила независимая экспертиза. Оказалось, что защитные свойства стенового материала по факту не превышают 42 дБ. Чтобы было понятней: снижение звукоизоляции на 10 дБ воспринимается как увеличение громкости в 3 раза. Но хуже всего то, что за свои «картонные» стены петербуржцы заплатили из собственного кармана. А большинство из покупателей еще долго будут оплачивать этот «сюрприз» от застройщика, в ипотеку. Конкуренты застройщика рассчитали — на лишних метрах, полученных от применения тонких плит, тот ежегодно зарабатывает более 70 «лямов».

Фасадное положение

Некоторые компании ради зарабатывания легких денег жертвуют качеством не только внутренних, но и внешних стен. Так, в последнее время в регионах растет популярность вентилируемых фасадов. Их конструкция включает три слоя: облицовочную панель, воздушную «подушку» и металлокаркас с утеплителем, который крепится к несущей стене здания. На первый взгляд технология неплохая, и сама по себе позволяет строителям прилично экономить. К примеру, питерская компания «ДСК № 3» сумела сократить издержки на 12,5 миллионов рублей, просто заменив в строящейся десятиэтажке кирпичный фасад на вентилируемый.

«Беда в том, — объясняет адвокат Олег Сухов, — что не все девелоперы умеют правильно монтировать эту модную систему. (А если еще вспомнить, что нашими главными специалистами по строительству новостроек являются мигранты из далеко не благополучных, даже по сравнению с Россией, стран… -прим. ред.). Вешают лишние кронштейны, не учитывают усадку утеплителя, абы как герметизируют стыки наружных панелей. Из-за этого в конструкции образуются „мостики холода“ и квартиры начинают быстро терять тепло. Как следствие: промерзшие насквозь стены, плесень в углах, безнадежно испорченный ремонт и огромные счета за отопление. Отдельные фирмы пытаются выгадать пару-тройку лишних миллионов, закупая явно некачественные материалы или „забывая“ положить под облицовку минеральную вату. В Новосибирске прошлой зимой был случай: застройщик при прокладке утеплителя в вентфасаде умудрился „случайно“ пропустить целый подъезд. После первого же мороза у жильцов обледенели стены, а ремонт самого фасада, лег на плечи «счастливых» соственников».

Плохой ремонт за ваши деньги

Если для честной строительной фирмы опция готовой отделки — это, в первую очередь, вопрос маркетинга и репутации, то для более алчных — заработок. Принцип его очень прост.

Девелопер берет за ремонт среднерыночную прибавку. В Москве это около 12−15 тысяч рублей за «квадрат», в Санкт-Петербурге — 8−10 тысяч. Затем включает режим тотальной экономии: покупает самые дешевые материалы (порой откровенный брак), находит бригады с сомнительной квалификацией, которые готовы трудиться за гроши. А таких, как мы знаем, искать долго не требуется — объемы падают, безработица растет. В итоге к окончанию работ компания тратит половину, а то и треть от заявленной суммы. Остальное, естественно, оставляет себе. Скажем, на отделке 35-метровой «однушки» застройщикам легко удается «наваривать» до 300 тысяч рублей. Если же таким образом отделать 250 подобных квартир, это даст как минимум 75 миллионов рублей дополнительной прибыли.

Обычно такие фирмы предлагают клиентам отделку «под ключ» по умолчанию, включая стоимость работ в цену жилплощади. Так дольщикам сложнее проверить, на что конкретно ушли их деньги: дизайн и выбор материалов полностью берет на себя компания. Опять же, за плохо приклеенными обоями и наспех постеленным ламинатом строителям проще скрыть более серьезные огрехи: косые стены, некачественную штукатурку, пустоты в стяжке пола. В прошлом году на этом трюке попалась одна из компаний Екатеринбурга. Застройщик взял за чистовой ремонт трехкомнатной квартиры 800 тысяч рублей, но допустил столько дефектов, что переделка обошлась бы дольщику уже в миллион. При этом горе-мастера сделали все, чтобы замаскировать свои недоделки. Не учли одного: на приемку новостройки покупатель пригласил независимых специалистов. Зафиксировав недостатки, собственник через суд заставил девелопера все исправить. Но, часто этого сделать даже через суд, не возможно, так как хозяин бизнеса успевает после сдачи объекта в эксплуатацию, изменить юридическое лицо фирмы застройщика. Да и в суд многие наши граждане обращаться не любят, что также учитывают многие девелоперы.

Окно возможностей

Остекление «от застройщика» давно стало притчей во языцех. Российские девелоперы и в лучшие-то времена не особо сильно тратились на такие работы, что уж говорить о кризисе. Дешевый профиль, тонкое стекло, китайская фурнитура — вот тот стандартный набор, на который сегодня в массе своей могут рассчитывать дольщики.

Однако многие компании идут еще дальше. В проекте указывают более-менее качественные пластиковые окна и балконные блоки, включают их в стоимость метра, а на деле устанавливают временные объектовые конструкции. «Недавно, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — в таком обмане уличили сразу нескольких застройщиков Подмосковья. Фирмы брали деньги за немецкие стеклопакеты, а сами монтировали „времянки“. Для строителей это что-то вроде осетрины второй свежести: сомнительного качества, стоит копейки, но для обывателя почти не отличается от обычной бюджетной модели. Подвох в том, что для подобных окон производители часто используют тонкостенный неармированный профиль из вторичного пластика. Из-за хлипкости и токсичности его нельзя ставить в жилых домах. Поэтому и продают его дешевле, порой в несколько раз. Добавить сюда простенькие крепления, недорогую пену, халтурный монтаж — и десяток-другой миллионов у застройщика в кармане».

Автор: Андрей Захарченко