Что происходит с рынком новостроек?

sportkompleks_stroitelstvo_sinyagovskij

Большинство проектов которые сейчас выводятся на рынок, в основной своей массе представляют собой дешевый эконом, причем самое главное — обязательно дешевле, чем у соседа. И это понятно, ведь чем ниже цена и чем стандартнее планировка, тем больше шансов собрать остатки покупателей

Тем не менее крупные фирмы, такие например, как ФСК «Лидер» осенью 2013 года компания вывела на рынок новый формат качества жилой застройки «UP-квартал». В данном сегменте застройщик стартовал с двух проектов – «Западное Кунцево» и «Новое Тушино». Сегодня в этой линейке уже 5 проектов, причем два из них в 2015 году они начали строить в регионах.

Но не у всех застройщиков есть возможность конкурировать по цене. Снижать цены могут в основном застройщики панельного жилья, у которых есть собственное производство. Те, кто не обладает такими ресурсами, ищут другие способы повысить привлекательность квартир среди покупателей. Например, чаще всего предлагаются квартиры меньшей площади, но с рациональной планировкой – в этом случае появляется возможность уменьшить общий бюджет покупки при той же стоимости квадратного метра. Кроме того, покупатели ориентируются на удобную транспортную доступность, необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру. Поэтому застройщики конкурируют друг с другом не только по цене.

Сейчас немало компаний предлагают акции и скидки для стимулирования спроса. Некоторые девелоперы, например, с помощью дополнительной скидки на квартиры добиваются снижения ежемесячного платежа по ипотеке для своих покупателей, то есть банк выдает ипотеку по стандартной ставке, но за счет дополнительной скидки на квартиру от застройщика ежемесячные платежи оказываются ниже. Существуют и любопытные акции для отдельных категорий населения, например, некоторые застройщики дают дополнительную скидку при использовании материнского капитала. Многие девелоперы также расширили программы рассрочек. Прямые же скидки распространяются в основном лишь на небольшой объем квартир, который пользуется меньшим спросом – например, на многокомнатные квартиры большой площади. Поэтому купить квартиру, пользующуюся большим спросом, в качественном проекте по цене ниже рыночной вряд ли возможно. Тем не менее платежеспособный спрос продолжил снижаться, несмотря на господдержку ипотеки, поэтому этой осенью девелоперы вынуждены были прибегнуть к более масштабным акциям и скидкам.

Если отталкиваться от стадии готовности проекта, то два построенных этажа и начавшаяся на стройке активность при дальнейшем развитии ситуации по негативному сценарию никакой роли не сыграют. Опыт работы по достройке проблемных объектов за обанкротившимися компаниями показывает, что стройка может быть заморожена даже на финальной стадии подключения коммуникаций, и покупатели, «без пяти минут новоселы», в такой ситуации перейдут в категорию обманутых дольщиков с перспективой повторного сбора средств на достройку. Понятно, что этап котлована привлекает в первую очередь доступной ценой, но риск последующей полной заморозки проекта, чрезвычайно высок.

В связи со снижением платежеспособного спроса очевидна тенденция к снижению площадей в квартирах эконом и комфорт-класса. Уменьшается средняя площадь квартир на рынке новостроек благодаря увеличению доли строящегося жилья эконом- и комфорт-класса. До 2008 г. на рынке новостроек Москвы преобладало жилье бизнес-класса, и средняя площадь квартир составляла примерно 90 кв. м. После 2008 г. стал активно развиваться эконом-, а впоследствии – комфорт-класс, из-за смещения спроса в бюджетные сегменты жилья. Плюс началось массовое строительство проектов комплексной застройки за МКАД – на территории Новой Москвы и в Московской области. Рентабельность таких проектов зависит от темпов продаж и сроков реализации: чем больше продается в год и быстрее реализуется объект, тем он эффективнее. Поэтому такие проекты должны предлагать недорогое и, соответственно, компактное жилье, чтобы пользоваться спросом у максимального числа потенциальных покупателей.

Вводя в свой ассортимент новые форматы, застройщики дают покупателю выбор, стремятся максимально точно попасть в его представления о соотношении «цена — смысловая нагрузка квадратных метров» и тем самым расширяют аудиторию потенциальных покупателей, занимают новые, еще неосвоенные ниши, повышают узнаваемость компании. В случае удачно «выстрелившего» формата это дает компании дополнительную устойчивость за счет высокого спроса на разработанный продукт.

Из антикризисных примеров, об эффективности которых можно судить уже сейчас, можно назвать квартиры с отделкой, появившиеся в 2009 году. На рынке новостроек действительно растет доля квартир, полностью готовых к заселению.

В первую очередь, это связано с ростом спроса на данный продукт и повышением качественных характеристик таких квартир. С момента появления первых таких предложений застройщики провели колоссальную работу с дизайнерами, поставщиками отделочных материалов, они тщательно изучали и продолжают изучать покупательские предпочтения. Как результат – сегодня квартиры с отделкой демонстрируют высокое качество и ориентированы практически на любые вкусовые предпочтения клиента. А покупатели поняли, что квартира с отделкой от застройщика – это действительно удобно, так как экономит и время и деньги. Не нужно заниматься поиском рабочих, контролировать их, тратить часы и дни на поездки по строительным магазинам. Сегодня в рамках одного проекта застройщики предлагают сразу несколько видов отделки, и покупатель может выбрать наиболее подходящий ему вариант.

Что касается экономии в деньгах, то она тоже есть – за счет оптовой закупки отделочных материалов и скидок на объемы при оплате работ отделочных бригад. Средняя стоимость отделки от застройщика зависит от сложности и находится в диапазоне от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв. м. По опыту можем сказать, что аналогичный ремонт, сделанный своими силами, обойдется собственнику в 1,5-2 раза дороже.

При всем при этом, если раньше «дисконт за риск» в 30-40% был настолько привлекателен, что многие покупатели предпочитали приобретать несуществующие квартиры на ранних стадиях строительства, то сейчас этот дисконт стал на порядок меньше. А в некоторых случаях исчез полностью. Людей, которые готовы были рискнуть миллионами, несмотря на отсутствие гарантии, что объект будет достроен и ключ от жилища получен не только вовремя, но и получен вообще, становится все меньше и меньше.

Кризис многому научил людей. Именно ипотечный кризис, затем – финансовый. Поэтому все будут достаточно осторожны. И в первую очередь – банки. Доля токсичных кредитов в секторе ипотеки достигает 45 процентов. Банки забиты неликвидными залогами в виде земельных участков, которые сейчас не представляют никакого инвестиционного интереса. Если с жильем можно что-то сделать – перепродать или сдать в аренду – то участки никому не нужны.

При этом один сегмент рынка чувствует себя абсолютно спокойно – рынок элитного жилья. Квартира ценой в 3,5–4 тысячи долларов за квадратный метр может спокойно выждать своего покупателя, поэтому в этом сегменте никто не переживает за будущее. Но таких активов на рынке всего 5–7 процентов. Остальные 95 процентов рынка – в стагнации.

Тем не менее у людей остается потребность где-то жить. Поэтому сейчас спрос переориентируется на рынок вторичного жилья. Оно дешевле из-за габаритов квартир. На вторичном рынке обычная площадь трехкомнатной квартиры – 70 квадратных метров. В новых домах таких маленьких квартир не бывает.

В России компании-застройщики пошли на уменьшение площади новых квартир. Но по сравнению с типовыми панельными домами в спальных районах новые квартиры больше и просторнее. Если раньше площадь обычной однокомнатной квартиры составляла 28–32 квадратных метра, а двухкомнатной – 56 квадратных метров, то сейчас – на 10–20 метров больше.

Если вы все еще хотите приобрести новостройку, то вам следует помнить: гарантии, что дом будет достроен, не существует в принципе, механизмы защиты дольщиков работают лишь на бумаге. Вся ответственность за принятие правильного решения лежит исключительно на покупателе.

Закон о банкротстве, специальный раздел которого «Банкротство застройщиков» был принят в 2011 году, установил своеобразный баланс прав банков и дольщиков. В случае банкротства застройщика 60% денег от продажи предмета залога пойдет банкам и только 25% — гражданам-дольщикам. Остальные 15% пойдут на социальные выплаты, зарплату работникам компании-застройщика и на погашение судебных расходов — все эти выплаты имеют приоритет перед требованиями граждан. Неудивительно, что основные надежды дольщиков связаны не с продажей активов застройщика и возвратом денег, а с санатором либо инвестором, который купит недострой, достроит дома и передаст гражданам квартиры. Но это лишь в надеждах самих обманутых дольщиков. На практике происходит все иначе. В большинстве случаев, граждан вынуждают создавать ЖСК и продолжать инвестиции в достройку брошенного застройщиком дома.

При банкротстве застройщика уже неважно, как оформлялись права гражданина на участие в долевом строительстве: закон о банкротстве позволяет признать наличие у дольщика прав и при заключении предварительного договора, и при схемах с использованием договора займа, векселей. По сути, все дольщики уравниваются в правах независимо от того, как оформлялось их участие в долевом строительстве. Это означает, что новая ст. 200.3 УК, предусматривающая наказание за формальные нарушения, никак не повысит защиту граждан и в случае банкротства застройщика: признать наличие у дольщиков прав позволяет закон о банкротстве, а удовлетворение требований зависит совсем от других факторов.

Контролирующие государственные и муниципальные органы чрезвычайно ограничены в своих возможностях повлиять на процесс строительства. Именно поэтому жалобы и письма, а также регулярные совещания не дают никаких конкретных результатов и к реальному решению проблем этой категории дольщиков не имеют никакого отношения. Аккредитация новостройки банком также не является «сертификатом надежности». Ведь кредитор, по сути, ни чем не рискует: если строительная компания уйдет с рынка, не завершив начатое, заемщику все равно придется возвращать взятый ипотечный кредит.

На вторичном рынке с конца февраля наблюдается снижение рублевых цен – за это время цены снизились почти на 15%, несколько стабилизировавшись из-за почти незаметного дальнейшего снижения.

Примечательно, что гибкость продавцов «вторички» в вопросах адекватной оценки собственной недвижимости (а таковых, по подсчетам риелторов, сейчас в сегменте никак не менее 45% от общего числа) на фоне растущей неуступчивости девелоперов привела к существенному сокращению разницы в стоимости новых и подержанных квартир. Более того, во многих случаях ценники сравнялись, а кое-где «вторичка» впервые за всю историю рынка недвижимости выводилась на экспозицию по более низким, чем новостройки, ценам.

С определенностью можно сказать, что действительно тренд на снижение бюджета покупки есть. А выбор проектов с доступным ценником продолжает увеличиваться.

Автор: Илья Томашевский, специально для «Сила в Движении»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *