ВС рассмотрел дело, в котором пайщики просятся в банкротство застройщика
Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) вчера рассмотрела спор, в котором ряд членов омского жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «Центральный-1» пытаются в обход ЖСК вступить в банкротство застройщика, строившего для кооператива дом. Юристы в ВС доказывали, что договор с ЖСК был притворной сделкой, прикрывавшей прямой договор долевого участия. Они объясняли эту схему тем, что строительство велось без получения разрешения, и поэтому договор долевого участия по закону заключить было нельзя. ВС направил вопрос на новое рассмотрение.
В экономическую коллегию дело № А46-13473/2014 было передано по жалобе одной из заявителей — Полины Цыбрий. Она и трое других членов ЖСК желают вступить в дело о банкротстве ООО «ССК «Металлургмаркет» с применением к нему специальных правил о банкротстве застройщика — § 7 главы IX Закона «О банкротстве». Он позволяет тем, кто заплатил за квартиры, рассчитывать на их получение при условии завершения строительства или на передачу им недостроенного дома во вновь образуемый ЖСК.
Нижестоящие суды отказались применять специальные правила о банкротстве застройщика. Они разделили отношения пайщиков и ЖСК, с одной стороны, и ЖСК и «Металлургмаркета», с другой стороны. Пайщики заключали договор о получении пая и вступлении в кооператив, а не договор с застройщиком — «Металлургмаркетом», посчитали суды. В свою очередь, у ЖСК был инвестиционный договор с застройщиком. Его копию «на двух листах» в апелляционный суд представило УВД по Омску, расследующее уголовное дело по заявлению пайщиков.
По результатам заседания, длившегося чуть больше часа, ВС отправил спор на новое рассмотрение. Сделать это пришлось, очевидно, потому что в деле остались невыясненнымим вопросы, прояснить которые пытались судьи ВС.
Иван Разумов пытался разобраться, как юристы, представлявшие пайщицу, квалифицируют отношения между нею, ЖСК и застройщиком. После обмена репликами удалось понять, что договор о приобретении пая в ЖСК они считают притворным, прикрывающим другую сделку — договор долевого участия в строительстве, заключенный напрямую с застройщиком. Причем ЖСК выступал как агент застройщика и от его имени. Подтверждает такую картину, по версии юристов, то, как в целом было организовано строительство квартала. «Металлургмаркет» начинал возводить здания до получения разрешений на строительство. Однако без разрешения на строительство нельзя привлекать деньги по договору долевого участия, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Поэтому гражданам предлагали вступить в ЖСК. После получения разрешения на строительство они выходили из ЖСК и заключали прямые договоры с застройщиком.
В случае с квартирой Полины Цыбрий этого еще не произошло, так как разрешение на строительство секции дома, в которой находится ее квартира, пока не получено, хотя секция возведена уже на 95%. Дополнительным аргументом в пользу заявительницы было то, что она вносила деньги напрямую застройщику, а не в ЖСК.
Другой вопрос, интересовавший судей, почему представители пайщицы просят применить именно специальную процедуру банкротства застройщика, а не пытаются получить назад деньги. Проблема в том, что пока возведены только две секции дома, а строительство остальных трех еще не началось — у застройщика нет даже прав на землю, так как она занята «бараком» (см. подробнее в этой заметке). «Разрешения на строительство нет, земли нет; вы видите более реальной перспективу завершения стройки, а не получения денег?» — интересовался Иван Разумов. В ответ юристы подтвердили, что их клиент готова организовать ЖСК и привлечь средства для завершения стройки. Требовать возврата денег напрямую с ЖСК «Центральный-1» нет смысла, так как это «пустышка», его даже не удалось обанкротить из-за отсутствия денег на процедуру, рассказала Екатерина Гурулева, представлявшая заявительницу.
Проблемой для Полины Цыбрий, похоже, станет то, что пока ее не поддерживают другие участники ЖСК «Центральный-1». Возможно, это связано с тем, что они вносили деньги в ЖСК, а не напрямую застройщику. Таких подавляющее большинство, рассказал председатель правления кооператива Александр Шаханин. Он считает, что заявительница добивается вхождения в процедуру банкротства застройщика, чтобы «отодвинуть» других членов ЖСК и «получить доступ к активам»: «маржа будет неслабая». Впрочем, если ей удастся инициировать применение § 7, непонятно, почему другие члены ЖСК не смогут повторить это. Даже если они платили не напрямую застройщику, это не помешает признать ЖСК агентом застройщика. Или председатель не до конца понимает происходящее, или намеренно вводит в заблуждение остальных членов кооператива.
Александр Шаханин доказывал, что действовать через ЖСК в данном случае выгоднее. С его слов получалось, что строительство обязательно должно быть завершено после заключения мирового соглашения в деле о банкротстве застройщика. Условия проекта мирового соглашения конкурсный управляющий Виктор Мунж смог сформулировать только в самом общем виде — рассрочка долгов на три года. Одновременно его представитель Елена Мунж утверждала, что инвестиционный договор с ЖСК «Центральный-1» уже расторгнут. Это озадачило судей ВС. «Как вы собираетесь достраивать дом, если у вас нет договора с застройщиком?» — обратилась председательствующая Ирина Букина к Александру Шаханину. «Когда застройщик выйдет из банкротства, у него будет право заключить с нами договор», — объяснил председатель. Непонятным оставалось самое главное, за счет каких денег будет финансироваться строительство. По словам председателя, часть собранных с пайщиков денег пошла на строительство другого дома по ул. Энтузиастов, который уже сдан в эксплуатацию. Вот и спрашивается, чьи интересы представляет председатель ЖСК «Центральный-1» — обманутых уже застройщиком пайщиков, или, все-таки, интересы у него другие?
Автор: Владимир Багаев