Проблемы можно решить — просто нужна политическая воля

227816А в ближайшие 15 — 20 лет будем руководствоваться советом известного американского философа Нормана Брауна, который вывел изумительную аксиому: «Суть развития капитализма есть откладывание времени наступления счастья на постоянно переносимое будущее»

Раздробили — перепродали. Как Краснодар превращается в гетто

Краснодар застроен жильем под завязку, а строители всё не унимаются, штампуя однотипные многоэтажные коробки. Можно ли заставить краснодарских девелоперов не строить «гетто» — об этом «Югополис» поговорил с экспертами из Краснодара, Ростова-на-Дону и Волгограда.

Руслан Попов вице-президент НП «Кубанская палата недвижимости»:

Руслан, 62 тысячи пустых квартир в Краснодаре сегодня не могут найти своих покупателей. А застройщики все молотят и молотят квадратные метры нам на голову: в чистом поле и без инфраструктуры, усугубляя непростую ситуацию. Почему так сложилось, как вы думаете?

Я не знаю, кто, когда это придумал — дробление земельного участка и перепродажа его более мелким другим инвесторам, но ход по своей сути «гениальный»: никто ни за что не отвечает а что может быть прекрасней для чиновничества. Хотя этот же большой участок можно было бы осваивать, как это делается в некоторых других регионах, — комплексно. Может быть, это только у нас такая «специфика».

— А в других регионах как это делается?

— Передают большие куски земли бесплатно в длительную аренду крупному застройщику или пулу застройщиков. При условии, что кроме домов там будет построен целый комплекс с подъездными путями, поликлиниками, детскими садами. Таким образом, идет комплексное строительство микрорайона. И при сдаче в эксплуатацию первых двух-трех многоквартирных домов уже строится школа. А муниципалитет диктует свои условия. Либо проводит конкурс на обустройство территории, либо подписывает инвестсоглашение.

Конкурс выгодней всего — потому что желающих схватить земли предостаточно, но город выбирает лучшие для жителей условия. А что у нас было по факту в некоторых микрорайонах? Один инвестор мог взять 20 или 50 гектаров земли, используя некий ресурс, потом он их раздробил и каждый участок перепродал. И что после этого ты можешь предъявить тому застройщику, который купил небольшой кусочек земли?

Не было никакого ограничения со стороны власти на продажу такого огромного куска земли, на ее дробление. Вот и получили в результате микрорайоны, которые сами люди прозвали «гетто»: без дорог, ливневок, коммуникаций и социальной инфраструктуры.192138

— И при этом никто не виноват. «Жандарм вопросительно смотрит на сыщика, сыщик — на жандарма».

— Классика.

— О каких микрорайонах речь?

Вот улица Московская, там было поле. Земли были куплены инвестором. Потом он дробил землю и продавал ее по кускам. В районе Восточно-Кругликовской не была спланирована вся территория. Там тоже изначально были крупные строители. Все остальное потом дробилось и покупалось-перепродавалось.

Но это было в прошлом. Сегодня ситуация меняется к лучшему. Насколько мне известно, муниципалитет договаривается с застройщиками, чтобы они строили детские садики и школы. В цену квадратного метра можно включать, в том числе, и строительство детсада либо школы. Раньше застройщики этого не могли сделать. Потому что по закону о долевом строительстве им было запрещено на деньги дольщиков строить что-либо, кроме непосредственно жилья. И только сейчас в связи с последними изменениями в 214-ФЗ позволительно это делать. Теперь девелопер может потратить деньги на строительство объектов социальной инфраструктуры при обязательной передаче их в муниципальную собственность.

— А строителям разве это выгодно?

— Разговаривал я на эту тему с застройщиками. Они говорят: да, нам выгодно, деваться некуда. Хочешь не хочешь, а будешь пересматривать нормативы прибыли и работать за меньшую выгоду. Потому что все труднее продавать квадратные метры в жилом доме, который стоит в чистом поле: конкуренция в Краснодаре высокая. Но это выгодно, если это, к примеру, 12 домов, не меньше. Холдинг инвесторов или один крупный застройщик может вполне такую схему потянуть. Сегодня цена квадратного метра в доме по технологии объемно-блочного домостроения с социальной инфраструктурой будет сопоставима с ценой дома из элитных материалов, но стоящего в чистом поле. Только планировка больших территорий и жесткий контроль, в том числе со стороны прокуратуры и городской власти, за соблюдением градостроительных норм и правил землепользования может спасти ситуацию.

— В каких микрорайонах люди покупают жилье с удовольствием? Где квартиры уходят моментально?

— По большому счету у нас таких микрорайонов нет. Но лучше жилье продается там, где строятся школы и садики.

— А набережная?

— Бетонные колодцы. Парадокс, но даже элитное жилье у нас какое-то все одинаковое.

Многие ли застройщики при проектировании жилья соблюдают такие нормативы, как одно машино-место для квартиры в центре города и 0,75 — в других районах? Может быть, это станет одним из рычагов, чтобы прекратить адскую молотилку?

— Нормы обустройства парковочных мест соблюдают единицы. Только те, кто следит за своей репутацией. А пока мы продолжаем забивать и без того забитый Гидрострой. Продолжаем втыкать дома без инфраструктуры на Восточно-Кругликовской. Застройщики активничают на Западном обходе, где пока и слов нет ни о какой социальной инфраструктуре. Я предполагаю, что там будет много брошенных домов…

Илья Володько владелец консалтинговой компании Macon Realty Group

Илья, за 9 месяцев этого года, по данным муниципалитета, введено в эксплуатацию более 1 млн 600 тыс. кв м жилья. Нужно ли нам столько? И когда появится цивилизованный строительный рынок?

— Лет через 15-20. Фактически все развитые страны этот этап тоже проходили в 60-х годах.

Давайте посмотрим, как все развивалось у нас. Середина 2000-х годов. В Краснодаре было много блочной застройки. Монолитные дома – большая редкость. И все, что строится, разлетается, как горячие пирожки. Дальше конкуренция начала расти. В город пришло много игроков. Продажи стали сложными. Застройщики начали снижать цену. Затем цена опустилась до уровня дна, а конкуренция по-прежнему высокая. Что делают девелоперы? Они снижают площади, переходят на студии, однушки. На рынке стало еще больше доступного предложения. Теперь эконом-класс все собой заполонил. И начинается самое интересное — конкуренция перемещается в сторону проектов.

— Что-то пока особо не заметно.

— Неважно, что это еще не все видят. Но в последнее время начали появляться дома с интересной архитектурой. Есть у нас в городе 15-17 таких проектов. А следующим этапом станет формирование среды микрорайона. Застройщик предложит не высотки, а малоэтажную застройку, которая так привлекательна в Европе. С уютными двориками, зеленью. Но это будет, когда все варианты привлечь покупателя будут исчерпаны.

—…Когда уже вся земля в городе будет застроена железобетонными коробками. Может, все-таки власти вести себя более жестко и не идти на поводу у бизнеса? 

— Я бы не надеялся на административные меры, потому что это достаточно сложно с точки зрения законодательства. Ведь у нас власти представляют интересы крупного бизнеса, а бизнесу не важно мнение большинства. Лучше ждать эволюционного развития рынка. К тому же не всегда и сами горожане понимают, что такое комфорт.

— После «Московского моря», мне кажется, это уже все поняли.

— Когда это вопиющий случай типа улицы Московской, там, конечно, все понимают, что так жить нельзя. А обычный микрорайон с массовой многоэтажной застройкой, с проходными дворами и отсутствием благоустройства на улицах — для многих это и есть норма. Люди другого не видели. Уровень понимания, каким может быть качественное жилье, у населения еще низкий.

По большому счету, создать что-то комфортное – это не всегда деньги. А усилия архитекторов, проектировщиков, соблюдение всех правил. Застройщикам и власти просто нужно иметь желание. А появится оно лишь тогда, когда бизнес не сможет работать по старому.

Федор Мирошников в 90-е годы работал главным архитектором города Краснодар

Почему краснодарцы стали заложниками интересов крупного бизнеса? Почему девелоперы диктуют правила и ведут себя, как им вздумается? В чем здесь выгода для горожан?

— Ни в чем. Нет такой выгоды для обычного жителя. А почему вы об этом не спросите самих застройщиков?

— Они в большинстве своем отказываются от комментариев. Не будут же они говорить, что их волнует лишь прибыль и на интересы горожан им наплевать

— Лично я сторонник того, чтобы установить лимит на объемы строительства. И предоставлять земельные участки только на основании конкурса. А у нас получается так, что можно строить везде. Даже в парках недавно обнаружили незаконные строения. В центре инвесторы если и берут для застройки участки, то не с трущобами, которые надо расселять, а лакомые кусочки — типа бывшего Сенного рынка. А для города было бы интересно отдавать девелоперам квартал с шанхаями, чтобы одновременно избавляться от уродливых хибар. Но город в подчинении у крупного бизнеса и представляет его интересы.

Да не царское это дело — кварталы брать.

— А центру нужно было бы придать особый контроль. Если ты схватил участок и строишь дом в историческом центре города — он должен быть особенным. Нельзя вырвать лакомый кусок земли и сооружать на нем обычный многоквартирный дом — это варварство. Жилье здесь должно быть элитным не по цене, а по архитектурному достоинству, по необычности. Оно должно всех своей красотой радовать. У нас почему-то это вообще не работает. Взять даже те ЖК, которые в последнее время построены в центре — это, по сути, обычные дома. Так что все это остается лишь на уровне благих пожеланий.

— Так кто сегодня диктует моду: инвестор или городские архитекторы?

— Инвестор стал диктовать. У него цель — получить прибыль. Прибыль превыше всего. Это значит — в единицу территории вложить больше квадратных метров. Ни один инвестор за последние 15-20 лет не пришел к проектировщикам со словами: «Я хочу сделать самый красивый микрорайон в городе». Говорят по-другому: да на этой же территории может еще один дом поместиться. Да подождите вы с домом! Здесь же маленькую зеленую зону можно сделать. А город не защищает эту территорию, так как находится в подчиненном положении у бизнеса: дом так дом. Понятие «красота» исчезает из городского ландшафта. На него нет спроса. Вот на Западе инвестору на основании конкурса улицы заказывают, микрорайоны — чтоб все красиво было, вписалось в архитектуру города. У нас ведь тоже имеющееся в городе пространство можно преобразить – и улицы по-другому могут выглядеть, и общественные, прогулочные зоны.

Поэтому важны следующие шаги. На конкурсной основе проводить продажу имеющихся участков с учетом интересов горожан, а не бизнеса. Второе — конкурс на приведение в порядок уже имеющихся объектов. Третье — любой объект, который строится в городе, должен начинаться с составления договора между инвестором и муниципалитетом. Где четко могут быть прописаны права и обязанности. И если мы видим, что нарушается пропорциональность территории, отсутствует социальная инфраструктура, нет парковочных мест — не разрешать строительство, пока не будет восстановлен паритет.

Генплан — это вещь на вырост. Хороший генплан — это когда ты угадал, как город будет расти.

А сегодня мы все время догоняем проблемы, которые при таком подходе только растут. Раньше всегда мы знали, сколько школ, садиков построим за пять лет. Вот школу № 100, я помню, мы проектировали. А ведь это были лихие 90-е, но тогда еще думали о благе для простого народа. И мы ее сдали.

— Подождите. Я еще раз хочу это услышать. Значит, в годы, когда реально не было никаких денег, когда мы душились в очередях за плавлеными сырками, мылом и окорочками Буша, — даже в эти времена вы сдали в эксплуатацию школу с просторными классами?

— Да. Полноценную школу, а не пристройку.

За последние годы активного строительства мы получили порядка 200 тысяч вновь прибывших в Краснодар горожан. Выгодно это городу?

— Никто не считал — сколько налогов приносят в город дополнительные людские ресурсы и какое обременение при этом ложится на муниципалитет в виде дополнительной социальной инфраструктуры. Одно дело, когда наш город привлекает предпринимателей, готовых сюда переехать, открыть новые бизнесы, развивать инновации. Такая стратегия ведет к развитию города. А те квартиры, которые сейчас где-то строят в полях без инфраструктуры, привлекают качественно другой контингент.

— …бедных людей, назовем вещи своими именами.

— Да, к сожалению. Это так называемое доступное жилье. Мы получаем целые кварталы бедных людей. Которые потом разочаровываются – то, что им обещал застройщик на красивой картинке, далеко от действительности. Получили клетку. Три часа добираются на работу, захлебываясь в лужах.

Александр Водяник член общественного совета по ЖКХ города Ростова-на-Дону

— Александр, у вас в Ростове тоже проблема с комплексной застройкой?

— У нас понятие «комплексности» отдыхает. Есть только один вполне симпатичный проект жилищного микрорайона средней этажности, который сделали французы. Там душа и глаз радуется. Проект есть, инвестор есть. В следующем году начнут строить на месте бывшего аэропорта, который переедет, потому что создают хаб в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу-2018. Но что касается реализации других проектов, то это, как говорится, «мама, не горюй». Когда лепят высотки в самом центре города — 19-22 этажа. Или захватывают прибрежные террасы около Дона.

— Есть хоть кто-то, кто ратует за благоустройство?

— Есть. Путин. Несколько лет подряд губернаторов и мэров заставляли сдавать квадратные метры. Чем больше ты сдашь метров, тем лучше. Значит, твой регион — инвестиционно привлекательный. А где ты эти метры будешь строить, никого не волновало. Сейчас тенденция другая. Еще весной президент России сказал, что приоритет надо отдавать благоустройству. Я видел, как наши чиновники откровенно растерялись. Они знают, как сдавать квадратные метры жилья. Но не знают, как сдавать квадратные метры парков.

— С парков много не унесешь. 

— И вот тут начинается самое любопытное. Девять месяцев прошло с первого упоминания президентом нового тренда — за это время человека можно родить. Но никто ни сном, ни духом. Чиновники что, сигнала не поняли? У вас в Краснодаре горожане более активны. Вам везет — у вас движение какое-то идет. Губернатор слушает общественников. И хотя реальных результатов от этого особо никаких, но хотя бы слушает. Я не могу сказать, что в Краснодаре ситуация с застройкой лучше, но у вас очень неравнодушные люди. И эти проблемы хоть кто-то хочет решать, ситуацию в городе изменить. Вот у вас на улице Красной есть очень красивый бульвар. В Ростове такого нет.

Зато у вас красивая набережная. Мне она набережную Сены в Париже напоминает.

— Нашей набережной хана. Она застраивается. Крупный застройщик схарчил — я другого слова просто не могу подобрать — половину набережной. На 2017 год запланировано построить десять небоскребов — прямо на берегу реки. Все специалисты говорят: на склоне строить нельзя. Никто не слушает. Строят!

Так что не надо про Париж…

Элина Красильникова профессор Волгоградского государственного технического университета, вице-президент Ассоциации ландшафтных архитекторов России

Элина, как сделать город красивым?

— Любой город должен иметь социальный сценарий. Если берется территория, то надо изучать внимательно, для кого она застраивается и развивается. Чтоб не только квартиры строились, но и общественные пространства.

— Кто это, по-вашему, должен делать?

— Власть в первую очередь. Но и сами горожане. Любой проект проходит общественные слушания. И власть должна работать с застройщиком, слушая предложения людей. У нас в Волгограде есть прекрасные примеры таких жилых комплексов, как «Родниковая долина»: там фактически природоохранная зеленая зона и очень комфортное жилье. У нас вообще-то в городе проблемы «гетто» нет. Есть проблема нехватки доступного жилья эконом-класса поближе к центру. Потому что все комфортные и красивые жилые комплексы удалены от города. Сейчас люди достаточно образованные: они хотят иметь полноценное жилье. Просто лепить квадратные метры — бесперспективно.

Как это у вас нет проблем с агрессивной застройкой? Что за сказки? Вы что — нашли общий язык с застройщиками?

— У нас все проекты обсуждаются. Общественная палата очень серьезно к этому относится. И Союз архитекторов. Вот, например, я была экспертом по нескольким проектам, когда мы воевали с этажностью, помогали рассматривать проблемные вопросы развития территории и застройки на склонах города, наши замечания учитывались. Да, мы воевали с инвесторами.

— То есть: застройщик слушает общество, горожан?

— Слушает. У него другого выхода нет.

— А если он устроит «праздник непослушания»?

— У нас вообще-то эти вопросы курирует лично губернатор. Он имеет очень жесткую позицию. И с такими застройщиками даже при всей занятости лично общается по спорным вопросам. Я это хорошо знаю, потому что являюсь экспертом по вопросам градостроительства и архитектуры при администрации Волгоградской области.

Очень часто бываю на градостроительных советах, где идут горячие обсуждения. Если чей-то проект не соответствует общему архитектурному облику города или входит в диссонанс с историческим центром — все, до свидания. У нас очень грамотный главный архитектор края. Ситуация, когда застройщики лепили, что хотели, уже в прошлом. Да и прокуратура тоже подключается, если идет нарушение градостроительных норм.

Так что эти проблемы можно решить — просто нужна политическая воля.

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *