В дорыночный период все многоквартирные дома можно было легко разделить на два конструктивных типа – демократичные панельные и престижные кирпичные. Сегодня, благодаря технологиям монолитного домостроения, все смешалось.
Новоселы советского периода кирпичные дома любили, а панельные, которых в общем объеме застройки было больше 70 %, – не жаловали, в первую очередь из-за стандартных планировок и «продуваемых» межпанельных стыков. Почтительное отношение к кирпичным домам сохранилось и по сей день. Маркетологи, отвечающие за ценообразование в девелоперских компаниях, этим пользуются, порой выдавая за кирпичные дома такие строения, в которых кирпич используется только для наружной облицовки. Насколько такой подход корректен? Попытаемся внести ясность в этот вопрос.

В самом деле, потенциальные покупатели обычно воспринимают конструктивный тип дома, что называется, «по одежке», точнее, по наружным стенам. Если они облицованы кирпичом – значит дом кирпичный, если из панелей со швами – его, скорее всего, отнесут к панельным, если ни швов, ни кирпичей нет – назовут монолитным. Мы живем в век, когда, жилая застройка поражает разнообразием фасадных решений, а благодаря наличию широкого спектра применяемых в строительстве материалов (от старой доброй керамики и бетона до пенополистирола и керамогранита) однозначно отнести дом к какому-то типу или классу становится все сложнее.

Порой случается, что разные корпуса и даже этажи в одном жилом комплексе относятся к разным с точки зрения технологий типам. Понятно, что так называемые очереди при сдаче зданий в эксплуатацию, тем более отличаются качеством строительства. Например, к монолитному корпусу, облицованному панелями «под кирпич», пристраивается монолитно-каркасный, с наружными стенами из газобетонных блоков с неотличимой на глаз облицовкой. Будущему новоселу разобраться в деталях непросто, тем не менее разные типы наружного стенового ограждения и конструктивные типы самой «коробки» обладают различными потребительскими качествами, достоинствами и недостатками.

По одежке, или по «коробке»?
Если классифицировать современные новостройки в соответствии с материалом несущих конструкций, то выяснится, что почти все они возводятся с применением монолитных технологий. Но монолит монолиту рознь. Здание может быть собственно монолитным (если вся «коробка», включающая внутренние и наружные стены, монолитная) и монолитно-каркасным. В последнем случае железобетонной монолитной конструкции, состоящей из системы несущих опорных колонн и перекрытий, отводится роль силового каркаса. Разница здесь принципиальная: монолитные внутренние стены – вариант самый экономичный. Такие дома, как правило, относятся к эконом-классу, они практически не поддаются перепланировкам, а звукоизоляция оставляет желать лучшего. Особенно восприимчивы такие постройки к ударным шумам, например, от строительного перфоратора или мощной аудиосистемы, которые легко «пронизывают» все этажи. Монолитно-каркасный дом обеспечивает больший акустический комфорт (разумеется, при соблюдении рекомендованных технологий при отделке), в них также возможна организация открытых планировочных пространств и перепланировка по желанию пользователя. При этом перегородки могут быть любыми – от гипсокартона до пазогребневых блоков из пенобетона. И такой конструктивный тип дома ближе к бизнес-классу.

Теперь вернемся к «одежкам», по которым, собственно, новостройки и встречают. Наружные стены современного дома – это действительно его одежда, защищающая от непогоды. Технологии монолитного домостроения сняли со стен несущие функции, оставив им роль защитно-декоративного ограждения. Типы наружных «одежд» могут также быть разными: от ограждений из легких сэндвич-панелей до старого доброго керамического кирпича, точнее, его современной разновидности – крупноформатных поризованных блоков. Промежуточное место в классификаторе «по стенам» занимают разные типы вентилируемых фасадов с облицовкой керамогранитом и слоеные конструкции типа «газобетон внутри – эффективный утеплитель – наружная кирпичная облицовка».

Теперь о том, какие дома сегодня почти не строят. Привычные всем нам с детства кирпичные и панельные дома, по всей видимости, остались в прошлом столетии. Во-первых, несмотря на то, что многие возведенные в XXI веке типовые постройки имеют видимые признаки типовых серий, от крупнопанельного домостроения у них осталась только наружная панельная оболочка. Внутри – все тот же монолитный каркас. Полносборное крупнопанельное домостроение в массовых масштабах представлено только в Московском регионе и Челябинской области, производственная база которого (заводы-производители крупноформатных железобетонных изделий) пережила «лихие девяностые» с минимальными потерями.

Во-вторых, дома с несущими наружными стенами из кирпича имеют шансы встретиться только в верхнем ценовом классе сегмента малоэтажного домостроения. Зато в более демократичной малоэтажке находят место и всевозможные каркасные и каркасно-панельные строения на основе каркаса из клееного бруса и металлических профилей.

В многоэтажном строительстве (с числом этажей от пяти) железобетонный монолитный каркас сегодня является практически безальтернативным вариантом. Таким образом, названные нами исключения только подтверждают общую тенденцию.

Технологический прорыв: один сплошной монолит
Монолитная революция на строительном рынке случилась в первой половине 1990-х годов, когда домостроительные предприятия-гиганты, застраивавшие новые микрорайоны российских городов «панельками», стремительно банкротились. В тот период покупка или аренда опалубочных систем зарубежного производства стала своего рода «входным билетом» в жилищно-строительную отрасль для множества предприятий, до этого момента на рынке никак не «засвеченных». В течение последнего десятилетия ХХ века они в основном возводили дома, что называется, на старых фундаментах, осваивая инженерно подготовленные участки и «недострои», доставшиеся в наследство с советского времени.

По срокам строительства возведение несущих конструкций посредством «конструктора» из сборно-разборных переставных опалубок, в которые после монтажа арматуры заливается бетонный раствор, занимает более длительный период по сравнению с крупнопанельным домостроением. Но сегодня это не столь принципиально, потому что здесь скорость строительства зависит скорее от темпов и объемов финансирования, чем от применяемых технологий. Принципиально здесь другое: технологическая гибкость «монолита» породила в те годы печальную практику проектировать и переделывать «на ходу». Именно поэтому появились квартиры неликвидых на вторичном рынке планировок, сделанные под первичного покупателя. Кроме таких планировок, серьезной головной болью для новоселов стали продуваемые соединения и «гуляющие» панели наружных стен монолитно-панельных домов, а в монолитно-кирпичных – мостики холода в углах, там, где монолитные перекрытия стыковались с ограждениями.

Что привнесли в домостроение монолитные технологии? Прежде всего легкость и прочность конструкций («монолит» практически не подвержен усадке), свободу планировочных решений и возможность строить дома повышенной этажности. Вместе с новыми технологиями в нашу жизнь пришли высотки на несущих ногах-колоннах с просторными паркингами в цокольных этажах. Таким образом, минусы современного «монолитстроя» скорее обусловлены не самой технологией, а соблазнами воспользоваться ее широкими возможностями. Например, повышенная этажность – плюс для застройщика, но минус для новосела. На заре «монолитного периода» серьезные незапланированные неудобства будущих жильцов возникали, когда в процессе строительства решение «добавить» этажей легко пробивалось застройщиком через надзорные инстанции уже на стадии строительства: технологии это позволяли. Пропускная способность внутридворовых проездов и лифтов от этого, понятное дело, не увеличивалась.

Типы и классы комфорта
Материалы и технологии, которые применяются в строительстве, – один из ключевых признаков, позволяющих отнести новостройку к тому или иному классу комфортности. К сожалению, каких либо однозначных критериев, принятых всеми участниками строительного рынка, на сей счет пока нет. Однако под занавес прошлого года по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) был разработан вполне внятный документ – Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам).

На первичном рынке многоквартирного жилья выделены четыре класса жилья – эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитное. В соответствии с предлагаемым классификатором (напомним, он не имеет статуса официального документа), несущие и ограждающие конструкции у «экономичных» многоквартирных зданий могут быть любыми – здесь нет ограничений. Однако по мере приближения к «элите» спектр материалов и строительных технологий сужается. В нем остаются только монолитный железобетон для несущих конструкций и перекрытий, а также керамический кирпич для наружных стен. При этом стеновое ограждение из газобетонных блоков, несмотря на кирпичную облицовку, – это уже повод понизить класс здания до «бизнеса». Ведь при кажущейся «одинаковости» по потребительским качествам и долговечности газобетон серьезно проигрывает натуральной керамике.

Разные типы многослойных стеновых ограждений и вентилируемых фасадов – вариант, который может встречаться как в самых демократичных домах, так и в строениях комфорт- и бизнес-класса. Главный недостаток таких конструкций – зависимость от «человеческого фактора». С просчетами проектировщиков, а также «экономичностью» строителей новоселам здесь приходится сталкиваться сплошь и рядом. Внутрь «слоеной» стены строители могут прятать некачественную кладку, «несортовые» газобетонные блоки, а также не рекомендованные проектировщиками крепежные изделия и утепляющие материалы. Отдельная проблема – утеплители, намокающие из-за неправильно просчитанной точки росы либо халтурного монтажа. К счастью, основной строительный брак такого рода обычно «вылезает» в течение гарантийного срока и после сдачи дома легко диагностируется при помощи тепловизионного обследования. Правда стоит отметить, что случаи исполнения застройщиками гарантийных обязательств исключительно редки.

Классы и типы новостроек

Класс	Архитектура	Несущие конструкции (ограждающие конструкции)	Объемно-планировочные решения квартир
Эконом	Серийный проект, проект повторного применения	Без ограничений, соответствие СНиПам	Высота помещения до 2,7 м
Комфорт	Серийный проект, проект повторного применения, индивидуальный проект, архитектурные опции (переменная этажность, улучшенная отделка)	Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича, монолитно-каркасные (монолитный железобетон, пеноблоки, керамический кирпич)	Высота – от 2,7 м. Наличие балконов, кладовок. Возможны эркеры и летние помещения (лоджии). Ограниченные возможности перепланировок
Бизнес	Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика	Бескаркасные из керамического кирпича, монолитно-каркасные (монолитный железобетон, пеноблоки, керамический кирпич)	Высота – от 2,75 м. Свободная планировка, зонирование на гостевое и приватное пространство. Наличие больших балконов, лоджий. Два санузла в квартирах от двух комнат
Элитный	Индивидуальный авторский проект, глубокая проработка внешних элементов здания с учетом рельефа и ландшафта.	Бескаркасные из керамического кирпича, монолитно-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича)	Высота помещений от 3 м. Гибкое планировочное пространство. Кухни-столовые, террасы. Не менее двух санузлов

По материалам Единой методики классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам)

Источник: Фонд РЖС