Волнения среди дольщиков обычно вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, рассказали о том, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.

Доступ к информации
Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у «строителей» есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом, при желании, информацию найти можно, специально, ее никто не скрывает – данные можно найти в открытом доступе в Интернете.

 

Ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста.

Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.
«Информация на сайтах полезна, но уже «постфактум». Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие – тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы», — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков. Хотелось бы особо отметить, что касается это исключительно тех застройщиков, которые работают по договорам долевого участия (ДДУ). Подобную информацию по застройщикам работающим по паевым договорам (ЖСК), вам получить будет весьма проблематично.

Инструмент защиты
Главной проблемой недостроя  непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист «Сити-XXI век».
По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.
«Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ», — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина. В противном случае, гарантии получения квартиры, законом не регламентированы.

Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ,  могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев. В случае заключения договора паевого участия, все возникающие проблемы и спорные вопросы между застройщиком и соинвестором, регулируются непосредственно между сторонами конфликта. Если конфликт не решается мирным путем, то пайщик имеет право разрешить его путем подачи иска в суд общей юрисдикции.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести  проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании. Такой возможности лишены пайщики, члены кооператива.

Писать претензию
Если дом достроен, то опасений, что застройщик «слиняет», уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют  в Минстройкомплексе Московской области.
Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.
Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов. При этом от человека требуется забить в соответствующие «окна» цену договора и период просрочки.
Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. «Если адрес не изменился – хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы«, — объясняет эксперт.
Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации «берут» 1 месяц.
Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.
Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства. Правда, это не относится к тем случаям, когда застройщик проходит процедуру банкротства.

Остановка строительства
Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.
В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.
«Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов», — говорят в комитете.
Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.

Хуже всех «ипотечникам»
«Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, – обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет«, — разъясняет юрист «Сити-XXI век».
Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства «ипотечников» проблемных объектов, как правило,  схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают «бегать» от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.
Однако «проблемный» дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.
Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? «Необходимо обратиться в банк  с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается»,- советует ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков.
Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Как показывает практика, в таких случаях некоторые банки идут на встречу заемщику и решают вопрос положительно. Но это происходит, исключительно редко. В большинстве случаев, банки не хотят идти, как они считают, на дополнительный риск.

Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.

Автор : Алла Нечаева.