Пресс-служба Агентства по ипотечному жилищному кредитованию объявила о запуске нового кредитного продукта, единого для первичного и вторичного жилья.
Его условия и своевременность вывода на рынок, по мнению руководства организации, продиктована максимальными темпами роста инфляции в стране. Мы спросили у экспертов, насколько жизнеспособна данная инициатива и есть ли у нее недочеты.
Вкратце суть новации «Переменная ставка» от АИЖК выглядит не слишком сложной. Во-первых, процентная ставка по кредиту привязывается к фактическому уровню инфляции в России и пересматривается ежеквартально. В частности, в первом квартале 2016 года она составит 13,2% при инфляции по итогам 2015 года на уровне 12,91% (тогда как прогноз Банка России предполагает, что в 2016 году инфляция будет колебаться в диапазоне 5,5−6,5%, а в 2017 и 2018 году упадет до отметки в 4%).
При этом ежемесячный взнос по кредиту не ставится в зависимость от инфляции и жестко фиксируется на весь срок действия договора (от 3 до 30 лет с возможностью пролонгации). К тому же он на 5% ниже, чем платеж по подобному кредиту с фиксированной ставкой. Данный нюанс, как подчеркивается в пресс-релизе АИЖК, нивелирует возможность неожиданного роста расходов заемщика даже в том очень вероятном случае, когда уровень инфляции продолжит расти. Если же вектор инфляции возьмет курс на снижение, то срок кредита, равно как и ставка по нему, автоматически сократится, полностью избавляя заемщика от процедуры рефинансирования продукта.
Вот только будет ли этот вариант (который, кстати, распространяется как на первичное, так и на вторичное жилье) по-настоящему адекватным ответом суровым российским экономическим реалиям?
«Поскольку в любом случае рынок ждет какую-то альтернативу завершающейся программе льготной ипотеки, то что-то должно быть предложено, чтобы избежать панических настроений среди покупателей, — отмечает руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. — Так что, с одной стороны, такой шаг своевременен».
Но с другой стороны, подчеркивает эксперт, учитывая экономическую ситуацию в стране и уровень инфляции, можно было бы предложить и более интересные условия для потенциальных заемщиков.
Подобного мнения придерживаются и другие представители риелторского сообщества. В частности, член Гильдии риелторов Московской области Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр Недвижимость», также не усмотрел в данной инициативе ничего оптимистичного. «Процентная ставка в 13,2% в нынешних условиях неуверенности в завтрашнем дне однозначно никак не оживит ипотеку, — считает он. — Реальное оживление могло бы наступить при снижении процентной ставки до 9−10% годовых, но это пока невозможно».
Безусловно, развивает мысль Елена Валуева, у кого-то данный продукт вызовет интерес, ведь при повышении ставки растет срок кредита, а не сумма ежемесячного платежа, что очень удобно. Сергей Рябчиков, например, считает, что к кредиту внимательно присмотрятся те, кому жизненно необходима покупка жилья. Правда, по его мнению, предложение не даст рост кредитования в сравнении с действующими схемами, а может только перераспределить потоки тех, кто в любом случае ипотечный кредит будет брать.
Но все же массовой популярности, сравнимой с ипотекой, эксперты от этого продукта АИЖК не ждут.
Татьяна Гусева, например, ожидает, что «Переменная ставка» не будет нужна россиянам, прежде всего, в связи с уровнем инфляции. А также с тем, что заемщик не знает точно, каков у него будет размер переплаты на весь срок кредитования.
«Сейчас для заемщиков очень важна надежность банка и понятный ипотечный продукт, — отмечает она. — К тому же в последний год у многих на слуху печальные истории валютных заемщиков. Поэтому люди со все большей опаской начинают относиться к тем предложениям, где нет конкретики».
К тому же «Переменная ставка», считают знатоки вопроса, скрывает в себе ряд приличных «скользких мест».
Во-первых, считает Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», это сама плавающая ставка:
— Оформляя ипотечный кредит с фиксированной ставкой, заемщик знает, какую сумму каждый месяц и в итоге он выплатит банку за определенное количество лет. В случае оформления кредита с переменой плавающей ставкой картина получается иной. То есть заемщик четко знает, какую сумму он платит банку ежемесячно, однако период выплат и итоговая сумма переплаты могут меняться, поскольку ставка пересматривается каждые три месяца. Если инфляция будет высокой, для снижения которой нет видимых предпосылок даже в среднесрочной перспективе, то может получиться так, что выплаты по кредиту растянутся с 15 лет до 20 или 25, а сумма переплаты значительно увеличится.
«Кроме этого, — развивает мысль Татьяна Гусева, — стоит отметить еще и тот факт, что не все банки являются партнерами АИЖК. Следовательно, не во всех кредитных организациях данный продукт можно будет получить». Особую важность, по мнению Гусевой, приобретает и тот факт, что среди партнеров АИЖК нет крупных банков, в которые наиболее часто обращаются за ипотечным кредитом. А доверие к банку, повторяется она, сейчас играет далеко не последнюю роль.
Сергея Рябчикова смущает то, что он так и не смог найти в описании программы четких ответов на два важных вопроса.
Первый — какова, все-таки, зависимость между процентной ставкой и декларируемым уровнем инфляции? «Не получится ли так, — размышляет риелтор, — что декларируемая инфляция снизится до обещанных 4%, а процентная ставка — всего, к примеру, на 0,4%? А что, ведь никто никого не обманывает, по факту же ставка снижается».
Второй — где гарантии, что инфляция больше не вырастет? Исключить фактор роста данного параметра, по мнению Рябчикова, в нашей стране может только неисправимый оптимист. Если же это произойдет, то он не исключает, что процентная ставка возрастет следом за ней.
Значит, подытоживают эксперты, в качестве действенной меры поддержки ипотечного рынка данная инициатива рассматриваться не может. В целом в текущей экономической ситуации взять на себя такие риски и все время зависеть от уровня инфляции будет готово совсем небольшое количество потенциальных заемщиков, констатирует Татьяна Гусева. Да и доверие населения к обещаниям правительства (в том числе и в части инфляции) существенно подорвано, добавляет Сергей Рябчиков, так что потока ипотечных кредитов по этой программе, сопоставимого с потоком ипотеки с господдержкой, ждать не стоит.
И, пожалуй, в этой точке зрения есть рациональное зерно. Особенно если принять во внимание комментарий генерального директора АИЖК Александра Плутника относительно предполагаемой целевой аудитории данного кредитного продукта. А он отметил, что этот кредит ориентирован на людей, которые хорошо разбираются в макроэкономических индикаторах и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию.
Какова доля таких граждан в общем потоке желающих получить сейчас ипотечный кредит, остается только предполагать. Но вполне очевидно, что данная группа далеко не внушительна по своей численности.
Автор : Андрей Захарченко