КАК ДОСТРАИВАЮТ ЖИЛЫЕ ДОЛГОСТРОИ?

СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ

Большинство проблемных площадок со временем достраиваются, а часть из них иногда сдается в эксплуатацию. Как не крути, а это факт, который невозможно отрицать. Именно такие, на первый взгляд положительные примеры, позволяют обманутым дольщикам утверждать, что все равно когда-нибудь достроят…

Вот только подобные заявления, которыми успокаивают себя большинство потерпевших, оказываются, как показывает практика, ошибочными. Факты свидетельствуют, что достройка долгостроя для многих обманутых дольщиков не служит гарантией того, что они получат в нем свои квартиры. Тем более, что часть потерпевших, на момент сдачи долгостроя в эксплуатацию, больше не имеют к оплаченным им квартирам, обещанным им застройщиком-банкротом, никакого отношения. Во втором варианте, когда недострой передается в процедуре банкротства вновь созданному кооперативу, достройка проблемной площадки и сдача её в эксплуатацию, является скорее исключением, а потому редко имеет шансы на успех. Обманутые дольщики, наслушавшись обещаний чиновников, оказываются обманутыми вновь, но уже самой администрацией.

Так, например, произошло с обманутыми дольщиками ПСК «Квартал», часть из них после длительных уговоров и обещаний чиновников, что потерпевшим больше не надо будет доплачивать за достройку, решилисоздать ЖСК.  На сегодня не достроены три из пяти долгостроев, начатых компанией «Квартал», в том числе три жилых дома в 12-м микрорайоне в Брагино и на Резинотехнике. В случае с двумя домами «Квартала» такими застройщиками выступили сами обманутые дольщики. Они организовали жилищно-строительные кооперативы и достроили два дома на 297 и 236 квартир. Им предоставили участок площадью в 179 тыс квадратных метров в Тверицах. Дольщики не собирались сами ничего строить. Они планировалипродать участок застройщикам и компенсировать понесенные затраты при достройке своих домов.

Для этого нужно было сделать проект планировки. Дольщики заказали его на свои средства, потратив 2 млн рублей. Именно этот проект, предусматривающий высотную застройку, и возмутил жителей малоэтажных Твериц и поселка Маяковского.Теперь обманутые дольщики в недоумении: выполненный по их заказу проект планировки утвержден постановлением мэра, но мэрия говорит, что он будет отменен. «Во-первых, кто компенсирует нам затраты, которые мы понесли на проект планировки? Он был сделан в соответствии с заданием мэрии. И как мэр будет смотреть в глаза людям, принимая сегодня одно решение, а завтра меняя его? Да, мэрия пошла навстречу жителям Твериц. Но мы требуем такого же уважительного отношения и к себе. Те участки, которые нам предлагают, не покроют наших затрат, которые мы уже понесли, достраивая долгострои ПСК за свой счет. Наши квартиры и так обошлись в две цены, а сейчас не получается компенсировать хотя бы часть вложенных людьми средств. Участки в чистом поле, как и тот, что нам дали в 2015 году в Тверицах. Нам опять нужно будет за свои деньги делать проект планировки, выполнять межевание, искать, кому мы сможем его продать. Мы не против других участков в принципе. Но это должны быть ликвидные участки, которые реально смогут решить проблему людей, которые пострадали от недобросовестных застройщиков».

Напомним. Согласно региональному закону застройщик, который достраивает проблемные дома, имеет право получить компенсацию в виде бесплатного земельного участка. В нашем случае застройщиком выступили сами дольщики, которые создавали ЖСК, рассчитывая компенсировать свои затраты на достройку домов, продажей выделенного мэрией участка. Участок оказался проблемным. По факту, еще два долгостроя, которые достраивались за счет дольщиков, давно превысили свою проектную стоимость, а стоимость квартир в этих домах уже больше рыночной в полтора раза. Хотя сами долгострои еще далеки от сдачи их в эксплуатацию. Тем не менее, членам ЖСК похоже предстоят очередные затраты. А вот удастся ли их частично минимизировать, как им обещали чиновники — большой вопрос…

Новосибирск. Обманутые дольщики сегодня уже норма, а вот достройка проблемного дома за свои деньги — это нонсенс

Несмотря на все трудности, членам ЖСК «Дом на Сибирской-35» в Новосибирске удалось самим ввести в эксплуатацию долгострой, который простоял 20 лет без крыши. Однако из-за конфликта собственников сейчас на все здание наложен арест.

Напомним. Строительство жилого дома по улице Сибирская, 35, началось еще в 1995 году. Непосредственные строительно-монтажные работы осуществляло ТОО «ПСО-1». Естественно «ПСО-1» строило не за счет собственных средств, а за счет привлеченных от физических лиц денег. Деньги собрали, но ТОО «ПСО-1» ушло в банкротство, а 57 инвесторов осталось с недостроенной коробкой. Несмотря на то, что работ оставалось не так уж и много, из-за конфликтов среди инвесторов никто не взял на себя инициативу по достройке здания.

Дом 35 по ул. Сибирской строился в середине 90–х лицами, до боли похожими на китайцев. Де–факто. А де–юре строительство вело товарищество с очень ограниченной ответственностью (ТОО) ПСО–1. Партнерами выступили мэрия с той же гимназией — тут подразумевалась трогательная забота об учителях (об улучшении их жилищных условий). И как же было радостно глядеть на первый этап строительства с его ударными темпами! Какие стены возвели, как оштукатурили, какую крышу соорудили, какой бункер вырыли и в бетон одели!.. Кто–то даже окна устанавливать начал, лоджии стеклить… Но тут вдруг стройка встала прямо–таки колом. Строители с объекта бесследно исчезли, стекла в окнах кто–то начал упоенно бить, а по стройке зашныряли гимназисты с целью покурить и не только. В таком виде дом и простоял без малого 10 лет.

Еще в феврале 1998 года арбитражный суд признал ТОО ПСО–1 несостоятельным. То есть банкротом. Так что руководители ТОО таковыми быть перестали — сюда назначили конкурсного управляющего (г–на Кугушева). Де–юре. А де–факто прежние руководители — Пряхин и Стронский — продолжали продавать квартиры в «доме с привидениями», ставя на новые инвестиционные договоры старую печать ТОО. Понимаете?!. Будучи в ТОО уже никем, а потому не имея возможности (даже при наличии желания) предоставить кому–либо квартиру, собирали с людей деньги под обещания этих квартир. Так у обманов покупателей жилья в доме 35 по ул. Сибирской началась совсем другая, принципиально новая история, с новой — уголовной — квалификацией.

Инвесторам — обманутым дольщикам понадобилось пройти два круга судов (все споры с объектом рассматривались в Железнодорожном районном суде Новосибирска), чтобы сначала признать за собой право собственности на конкретную квартиру, а затем и на долю в праве собственности на незавершенный строительством объект и зарегистрировать право УФРС. Сибирская, 35 — лакомый кусочек: тихий центр города, сразу за гимназией №4, кирпичный дом, высокие потолки, большая территория. Все это и не только вызывало у различных людей желание снести дом, предпринимались также попытки забрать доли у собственников, начать новое строительство и пристроить две высотки по 13 и 20 этажей каждая.

Так, в 2010 году к строительству привлекли ЗАО «ФинСибИнвест-Консалтинг», с ним заключили договор подряда и договор субаренды, который оплачивали члены кооператива. Однако вместо строительства дома за четыре года застройщик демонтировал кровлю и строительные конструкции девятого этажа. Рекомендации мэрии Новосибирска по защите конструкций дома не выполнялись, арендные платежи не выплачивались, дом не охранялся, окна были демонтированы, а лифтовые шахты завалены.

После случившегося, отношения с ЗАО «ФинСибИнвест-Консалтинг» были разорваны, а договор субаренды расторгнут в судебном порядке, но деньги потраченные обманутыми дольщиками на достройку, никто возвращать и не думал. Счета фирм оказались пусты, а имущества, которое можно было бы продать, не оказалось. ЗАО «ФинСибИнвест-Консалтинг», ЗАО «ФинСибИнвест-Строй», ЗАО «Инвестиционно-Финансовая Компания «ФинСибИнвест» и другие — группа компаний под руководством Даниила и Яны Федоровых, которая также имела отношение к строительству домов в городе Обь. Инвесторы этих домов — члены ЖК «Чистое небо» — так и остались без обещанных квартир.

В начале 2011 года собственники недостроенного дома были признаны пострадавшими от действий недобросовестного застройщика, этот статус позволил применить пониженные арендные ставки на земельный участок и в дальнейшем получить субсидии от мэрии. Правда выплачены они так и не были. Что-то там у чиновников не срослось с документами. В итоге. По рекомендации мэрии Новосибирска, обманутые дольщики создали ЖСК, и земельный участок с согласия мэрии был передан в субаренду ЖСК «Дом на Сибирской — 35», который и стал застройщиком. В середине 2015 года было получено разрешение на строительство, и уже 29 декабря 2017 года дом ввели в эксплуатацию.

ЖСК удалось за счет средств самих дольщиков и за счет займов от них выполнить почти невозможное: сделать кровлю, отремонтировать фасад, поставить окна, провести коммуникации, смонтировать отопление, восстановить то, что было разрушено за годы простоя и бездействия. «Я помню это время, как мы расставались с „ФинСибИнвест-Консалтигом“, какое оказывалось давление на нашего председателя со стороны дольщиков-неплательщиков, мы каждое решение проводили через общее собрание дольщиков, решение о достройке и возложении обязанностей по строительству на ЖСК тоже принималось на общем собрании, размер каждого платежа согласовали на собрании», — говорит член правления ЖСК Тамара Буреева.

«Нам повезло: большинство дольщиков относились с пониманием и отдавали отчет, что, если сейчас мы не достроим дом, то он может быть в итоге снесен как аварийный за счет самих собственников. И это при том, что он обманутым людям, на тот момент, уже обошелся выше рыночной стоимости. Собственники недостроя вновь перечисляли необходимые платежи, порядка 700−800 тыс. рублей на трехкомнатную квартиру. К сожалению, есть и те, кто не заплатил ни копейки (ни на содержание дома, ни на достройку). Более того, они постоянно жалуются в прокуратуру, в полицию, в ГАСН, в УАСИ, в минстрой области. Самое интересное, что это не бедные люди и они, по идее, должны быть заинтересованы в достройке дома и получении квартир. В общей сложности им принадлежит пять трехкомнатных квартир, все они связаны родственными связями и место регистрации у них одно: это Кузнецов Виталий Алексеевич (отец), Кузнецов Константин Витальевич (сын), Коваль Валентина Ивановна», — сожалеет член ЖСК Константин Полуэктов.

«Перед началом строительства мы проводили оценку стоимости дома, готовность дома была всего 52,5%, а стоимость 1 кв.м. была оценена в 19,9 тыс. рублей, сейчас же рыночная стоимость 1 кв.м. не менее 60 тыс. рублей. По рекомендации мэрии, размер взноса на достройку был утвержден на собрании и составил 7 тыс. рублей за 1 кв.м., всего с учетом содержания дома, выполнения работ по устройству стяжки должны были собрать 64,2 млн, на счет же ЖСК поступило только 43,9 млн рублей. Для покрытия дефицита ЖСК было вынуждено брать под проценты займы у своих же членов, и это решение тоже утверждалось на собрании. За период строительства была выполнена гигантская работа как по СМР, так и правовая, мы знали, что будут люди, которые захотят оспорить результат работ, они уже тогда высказывали недовольство, поэтому мы заранее все делали прозрачно и открыто», — говорит член ревизионной комиссии ЖСК, юрист и налоговый консультант Евгения Бондаренко.

Каждый из дольщиков находился в разном материальном положении, на некоторые квартиры уже вступили в права наследники, «достраивали» многие квартиры уже дети или внуки, но большинство дольщиков искали выход из ситуации. Например, Людмила Стрелкова была вынуждена продать свое единственное жилое помещение для того, что внести взнос на достройку. Часть собственников — уже упомянутые Кузнецовы, а также Мартик Гепоян, Артур Зороян и другие — владеют десятью квартирами, однако не оплатили ни содержание дома, ни взносы на достройку, что вызвало большой недобор средств.

«Надо отдать должное мэрии, их представитель приходил на наши собрания, нам бесплатно предоставляли помещение для проведения собраний. Мы совместно с мэрией вырабатывали решение, как достраивать дом. Воевать люди уже не могли и выбрали путь ЖСК. Мэрия оказала материальную помощь: нам дали субсидии на установку лифтового оборудования, работы по благоустройству территории, было профинансировано технологическое присоединение дома к инженерным коммуникациям», — вспоминает Константин Полуэктов, член ЖСК.

Сейчас в Железнодорожном районном суде рассматривается четыре дела, касающихся этого дома. Три аналогичных дела инициированы самим ЖСК против трех неплательщиков. Дело №2−1277/2018 по взысканию взносов на достройку, взносов по содержанию и штрафные санкции с Виталия Кузнецова рассматривает судья Анна Драгунская, дело № 2−1227/2018 по иску против Валентины Коваль рассматривается Татьяной Михайловой и дело №2−1181 по иску против Константина Кузнецова рассматривает Лина Кузьменко. Самое интересное — это дело №2−1987/2018 (рассматривает судья Еременко) по иску Валентины Коваль о признании права на пристройку (самостоятельный объект, возведенный за счет добровольных дополнительных средств членов ЖСК, для решения вопроса по устройству ИТП, щитовой, которые размещать под жилыми помещениями нормами запрещено).

По этому делу суд по заявлению Коваль запретил УФРС по Новосибирской области осуществлять государственную регистрацию любых прав и сделок и даже обременений в отношении всего дома, всех 68 квартир (определение суда от 15.05.2018 г. по делу 2−1987/2018). УФРС, исполняя определение суда, наложило арест на доли всех собственников недостроенного дома. При этом 56 других сособственников дома не были привлечены к делу. «Нами совершены все необходимые процессуальные действия, вопрос об отмене обеспечительных мер будет рассматриваться в судебном заседании 19.06.2018 г., мы надеемся, что суд отменит принятые им же обеспечительные меры и мы сможем зарегистрировать права на свои квартиры. Относительно самого иска мы полагаем, что он необоснован, истец не принимала участие в достройке даже своей квартиры, не говоря уже о финансировании здания пристройки, пристройка была возведена законно по решению собственников и на основании разрешения на строительства», — пишет Евгения Бондаренко, юрист и собственник квартиры в доме по ул. Сибирская, 35/1.

В следующих статьях мы на наглядных примерах расскажем о том как достраиваются долгострои в других регионах России. Читатель сможет сам убедиться, к чему приводит вера в обещание чиновников, которые они дают обманутым дольщикам, рекомендуя им вступать в ЖСК.

ПРОДОЛЖЕНИЕ БУДЕТ…

Автор: Владимир Смирнов и Андрей Черемишев, специально для «Сила в Движении»

 

КАК ДОСТРАИВАЮТ ЖИЛЫЕ ДОЛГОСТРОИ?: 2 комментария

  1. Одна из мер по сокращению объектов долгостроя — ужесточение контроля сроков строительства. При незавершении стройки в утвержденные сроки застройщик может потерять как право на аренду земельного участка, так и право строительства на нем.

    • Правда она хороша для тех объектов, где нет обманутых дольщиков, а застройщик не находится в процедуре банкротства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *