Рынок недвижимости катастрофически пострадает от стагнации и сокращения доходов населения.

Цены на жилье в России вошли в глубокое пике. С поправкой на инфляцию рублевая средняя цена квадратного метра будет падать почти на 15% в год.Такой прогноз на ближайшие два года опубликовали аналитики агентства Standard & Poor’s. Средние цены в долларах могут снижаться еще сильнее из-за вероятного ослабления рубля.

«В 2014–2015 годах реальные цены (скорректированные на инфляцию потребительских цен) будут падать на фоне ослабления экономики и замедления темпов роста доходов домохозяйств», – сообщается в отчете Standard & Poor’s. Номинальные рублевые цены квадратного метра в 2014–2015 годах могут вырасти на 4 и 3% соответственно. Однако инфляция будет значительно выше: на уровне 8,6% в 2014 году и 9,7% – в следующем. Таким образом, реальная цена метра в среднем по стране будет снижаться с темпом около 10-15% в год.

При пересчете на доллары темпы падения цен будут еще выше.

Вот, наконец, настал тот час, когда потенциальные покупатели и арендаторы квартир почувствовали себя хозяевами положения. Они привередливо рассматривают варианты, без труда пресекают попытки продавцов перевести стоимость жилья из рублевой в долларовую, требуют приличного снижения цены. И добиваются желаемого. А все потому, что во всех классах московской недвижимости спрос на квартиры упал почти в три раза. Особенно показательна ситуация в сегменте дорогого жилья: в результате санкций российскую столицу массово покидают европейские специалисты высокого класса; россияне же отнюдь не спешат снимать квартиры «премиум».

Сколько продлится подобное положение? Чего ждать покупателям, продавцам, застройщикам в обозримом будущем и в более отдаленной перспективе? Попытаемся представить версии развития событий.

— Проходите, пожалуйста, смотрите: отличная квартира — Шелепиха, две комнаты, вся необходимая мебель, Wi-Fi, сдается на длительный срок. И всего 45 тысяч рублей в месяц плюс «коммуналка», — такими словами агент крупной компании начинает «экскурсию» для москвича Павла, желающего арендовать жилье в тихом центре.

Уже через пару минут Павел морщится: «Квартира «бабушкина», обои и мебель надо полностью менять, до метро 20 минут пешком. И вообще, у вас тут на днях страшные пожары были!»

— Да что вы! — взмахивает руками агент. — Пожары не у нас, а в домах через три улицы. А до метро можно и на маршрутке доехать!..

Итог переговоров — снижение месячной стоимости до 35 тысяч. И никакой «коммуналки» — только оплата по счетчикам.

Еще полгода назад Павел и мечтать не мог о подобном бонусе. Ну а менеджер по недвижимости, в свою очередь, жестко отказал бы придирчивому клиенту.

Этот случай становиться все более типичным для жилья экономкласса. В ближайшем будущем тенденция станет проявляться все сильнее.

— Владельцы квартир, которые раньше не рассматривали курящих претендентов, арендаторов с животными или «лиц неславянской национальности», вскоре начнут это делать «на безрыбье», — рассуждает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Уже сейчас видно, что предложение двух- и трехкомнатных квартир увеличивается: арендаторы переезжают в «однушки». Особенно сильна эта тенденция в самом дешевом сегменте.

На однокомнатные квартиры по-прежнему высокий спрос: их предложение в октябре сократилось в экономсегменте на 15,5%, а в комфорт-классе — на 10%. «Этот формат жилья всегда останется самым востребованным на московском рынке. Оттого и ставки на него падать не спешат», — заключает Павел Луценко.

А вот ситуация с элитными квартирами — очевиднее некуда. Если в сентябре дешевело только двух- и трехкомнатное жилье, то в октябре и ноябре снижение шло по всем фронтам. Дорогие «однушки» «полегчали» на 27%, «двушки» — на 31%, «трешки» — на 24%.

— В результате санкций количество иностранцев из Западной Европы, желающих снять квартиру в Москве, уменьшилось в несколько раз. Целый ряд компаний, не делая громких заявлений, просто резко сократили количество персонала в российской столице, не говоря уже о каком–нибудь росте. Последнего корпоративного иностранца мы, например, заселили в апреле, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTAT Вадим Ламин.

Как отмечают специалисты департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, спрос со стороны граждан других, неевропейских стран, остался почти на прежнем уровне. В то же время в Москву стали переезжать бизнесмены с Украины, которые пока не позволили рынку элитных арендных квартир упасть ниже плинтуса. Но это только пока. Такой плачевной ситуации не было даже в 1998 году, не говоря уже про начало нынешнего кризиса в 2008-ом.

— Есть случаи, когда шикарные квартиры в центре, которые иностранцы всегда с удовольствием снимали за $10–12 тысяч в месяц, сейчас сдаются за $6–8 тыс. Особенно подолгу простаивают, или вообще не сдаются просторные квартиры в дореволюционных и сталинских домах центра, с большими светлыми комнатами, чаще всего без мебели, — отмечает Вадим Ламин.

С продажами квартир дело обстоит несколько иначе. Владельцы рублевых счетов заинтересованы в удачном вложении стремительно дешевеющих средств не меньше, чем хозяева жилья — в его продаже.

По данным «Метриум Групп», объемы продаж осенью увеличились на 20–30% по сравнению с летним периодом. В принципе, подобную картину специалисты наблюдают каждый год: покупательская активность повышается с началом делового сезона. Но в этом году спрос еще выше. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы продаж увеличились на 18–25%. «Основными драйверами спроса сейчас являются обесценивание рубля и дестабилизация экономической ситуации. При этом можно сказать, что ожидания экономических потрясений не тормозят, а, наоборот, разгоняют рынок недвижимости», — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая.

— Осеннее ослабление рубля, снижение цен на нефть, рост инфляции и экономические санкции привели к очередной волне оживления. Последний всплеск активности мы уже наблюдали весной этого года, когда на рынке новостроек было дополнительно заключено около 10 тысяч сделок. Однако, как и весной 2014 года, количество желающих спасти свои деньги, вложив их в квадратные метры, сильно ограничено. И после того, как «осенняя волна» схлынет, рынок рухнет. И случится это, скорее всего, уже зимой, — полагает ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин.

— С одной стороны, оживление на рынке присутствует, но оно характерно, скорее, для массового сегмента жилья, — говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — Покупатели забирают рубли с депозитов и вкладывают их в недвижимость. Преимущественно в эконом- и комфорт-класс. В элитном классе оживление есть только по количеству показов, но продажи почти не идут.

По статистике, сейчас в Москве 60% сделок заключается в сегменте 6 до 25 млн рублей. В Московской области 82% сделок приходится на интервал от 1 до 6 млн рублей. В Новой же Москве 86% сделок заключаются на суммы от 3 до 12 млн рублей.

Стало несоизмеримо больше клиентов, которые приходят и смотрят объект, но в сделки это так и не выливается, рассказывают аналитики. Многие покупатели заняли выжидательную позицию: взвешивают ситуацию, прицениваются, думают. Удлинились сроки принятия решений: если раньше люди обмозговывали один вариант около двух недель, то сейчас этот процесс может длиться от 2–3 месяцев до полугода.

— Из-за сверх больших объемов предложения (с весны рост на 26%) активность покупателей приводит не к росту цен, как было весной, а к небольшому росту продаж. В среднем они выросли на 10%, — анализирует Александр Пыпин. — При этом рост средних цен в рублях с начала осени составляет 0,2% (без учета элитного рынка, рассчитываемого в долларах). Застройщики заинтересованы в скорейших продажах, ведь в стадии строительства в Московском регионе находится рекордный объем — 24 млн кв. м жилья на 417 тысяч квартир. В условиях роста стоимости заемного финансирования от банков застройщикам нужны высокие темпы продаж квартир гражданам, чтобы привлечь средства на достройку начатых проектов.

Может повториться (а кое-где уже и повторяется) ситуация 2009–2009 годов, когда продавцы новостроек демпинговали со страшной силой. Менеджеры, видя на переговорах, что платежеспособный покупатель вот-вот «сорвется» с удочки, предлагали ему дисконт вплоть до 30-40%. Естественно, подобные сделки не афишировались. Напротив, застройщики всячески подчеркивали успешность рынка и рост продаж.

                                     Что год грядущий нам несет?

Ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин:

— До конца года ценовая ситуация на рынке новостроек будет оставаться стабильной, однако новых проектов-новостроек будет мало. Количество сделок на первичном рынке новостроек продолжит снижение.

На вторичном рынке картина аналогична. Очень возможно, что некоторые участники альтернативных цепочек потеряют «ориентиры» на фоне быстро меняющейся ситуации в экономике и захотят продать жилье подороже. Вроде как «за сколько хочу, за столько и продаю, тем более что цены растут и на все остальное». По этой причине прогнозируется развал существенного числа альтернативных сделок.

В 2015 году после того, как схлынет волна граждан, перекладывающих сбережения в квадратные метры, спад продаж возможен катастрофический. Наиболее реалистичный сценарий: в 2015 году произойдет снижение средней стоимости жилья в рублях на 15–20%. Таким образом, цены вернутся к уровню начала 2012 года.

Учитывая бурное развитие ипотеки в последние годы, важной будет позиция государства. Ставки выдачи кредитов пока еще остаются на уровне 12,3%, но это не надолго (для сравнения: во время кризиса 2008–2009 года они достигали 16%), и при растущей инфляции ипотека пользуется популярностью. Государство при желании может субсидировать ставки и тем самым поддержать рынок новостроек на плаву. Найдет ли оно для этого средства — остается большим вопросом…

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTAT Вадим Ламин:

— Думаю, что проценты по ипотечным кредитам могут серьезно вырасти, поскольку проблема с длинными деньгами для всех уже очевидна. Величина этого роста мне видится пока в пределах 5–7%, затем и больше.

Цены на недвижимость вряд ли смогут демонстрировать какой-либо рост. Однако порог входа на рынок, несомненно, серьезно вырастет за счет вымывания наиболее дешевых объектов. Если говорить, например, о самых ликвидных однокомнатных квартирах в центре, то еще год назад приобретение небольшого жилья за 7 млн рублей было реально; сейчас к этой цене нужно добавить как минимум 1 млн.

Не думаю, что произойдет падение цен, тем более что помимо ипотеки у нас существует масса программ — для молодых семей, многодетных, военных и т.д. Наверное, жилье выше среднего ценового диапазона может несколько «просесть». Что касается самых дорогих и самых дешевых квартир, их удешевление маловероятно. Правда, все вышеизложенное касается исключительно 2014 года. Что будет в 2015 — предсказать весьма проблематично.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Сейчас на рынок недвижимости сильное влияние оказывают экономическая и политическая обстановка, которая не отличается стабильностью. В текущих условиях очень сложно прогнозировать дальнейшее развитие рынка. Все зависит от того, как будет развиваться геополитическая ситуация.

В любом случае — на любые экономические потрясения рынок недвижимости реагирует с задержкой в три-шесть месяцев. Если будет стагнация, он, безусловно, замрет. Застройщики займут выжидательную позицию и перестанут повышать цены в реализуемых проектах. В дальнейшем, если спрос не выровняется, они начнут проводить политику «скрытой коррекции», предоставляя различные скидки, интересные условия по рассрочке и прочее. Снижение цен — самый крайний шаг. В любом случае такого же падения, которое мы наблюдали во время кризиса 2008 года, уже не будет. Коррекция, скорее всего, не превысит 10 -15%.

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин:

— В 2015 году основные показатели развития ипотечного рынка будут определяться состоянием общей макроэкономической конъюнктуры и уровнем государственной поддержки сектора. Прежде всего — в части рефинансирования кредитов для банковского сектора и субсидирования ставок. Несмотря на прогнозируемое повышение ставок на 1–2 пункта — до 13–14% и сужение спроса на фоне падения доходов, при наличии госинтервенций рынок ипотечного кредитования может сохранить высокую динамику роста на уровне около 15–20%, что будет поддерживать спрос на рынке недвижимости.

Но все же для недвижимости как инвестиционного актива характерна весьма невысокая по сравнению с другими инструментами ликвидность. Сделки проходят долго и отягощаются значительными комиссионными расходами. В период локальных кризисов на фоне сужения спроса ликвидность еще более снижается, что существенно затрудняет выход из подобного инвестпроекта. При этом в случае, если рыночная конъюнктура развивается по негативному сценарию, вполне реальной угрозой становится потеря части капитала в результате сильного снижения цен.

Если вопрос стоит о том, как защитить сбережения, имеет смысл выбирать наиболее надежные объекты инвестирования. В таком случае приоритет, конечно, у объектов на вторичном рынке. Если же речь идет о спекулятивном интересе и определенном аппетите к риску, стоит рассмотреть первичный сектор.

Автор : Андрей Захарченко.